나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33921 [2] 광주광역시 남구 진월동 산82-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.09.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 진월동 소재 '진제초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 시가지 주변의 임야지대임.

교통상황

본건 인근 까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 등이 소재하고 있어, 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호1,2) 부정형 급경사로 자연림으로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 소폭의 임도를 통해 도보 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

보전녹지지역,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

진입이 가능한 곳은 지상에서 조사하였으나 수풀이 우거져 진입이 어려운 구간은 드론을 활용한 항공촬영을 통해 확인하였음. "사진용지"와 같이 기호(1) 남측 하단부에 분묘 3기가 소재하는 것으로 확인되었으나, 관리되지 않은 분묘 또는 확인되지 않은 분묘가 소재할 수 있으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경33921 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광주광역시산림조합

채무자: (정보 미제공)

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 남구 진월동 산82-2

용도: 임야

토지면적: 6034.00㎡ (약 1825.6평)

건물면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지매각

1.3. 감정평가액

감정가: 380,142,000원

1.4. 특이사항

분묘기지권, 특수물건정보: 분묘기지권

공부상 토지면적: 6034㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 남구 진월동 소재 '진제초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 시가지 주변의 임야지대입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다. 지적도상 맹지이나, 소폭의 임도를 통해 도보 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 을16 근저당권 (광주광역시산림조합, 2021-09-09)

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리보다 선순위 권리 없음)

* 갑1: 장지동지분전부이전 (1989-12-13)

* 갑4: 소유권이전청구권가등기소유권이전 (2000-01-06)

* 갑9: 소유권이전 (2002-11-13)

* 갑13: 소유권일부이전 (2003-01-20)

* 갑30: 9번한동철지분전부이전 (2017-09-12)

* 갑31: 13번배창렬지분전부이전 (2017-10-23)

* 갑32: 30번주식회사세화스쿨지분전부이전 (2021-07-09)

* 을16: 근저당권 (광주광역시산림조합, 322,800,000원) (말소기준권리)

* 을17: 지상권설정 (광주광역시산림조합) (말소)

* 갑33: 32번유한회사더밸류디프리마지분전부이전청구권가등기 (2021-09-16) (말소)

* 갑37: 31번윤가희지분압류 (광주세무서장, 2025-04-03) (말소)

* 갑43: 임의경매 (광주광역시산림조합, 2025-09-17) (말소)

* 갑44: 32번유한회사더밸류디프리마지분압류 (남구(광주광역시), 2025-12-24) (말소)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'로 기재되어 있으나, 등기부 요약상 지상권(을17)은 말소된 것으로 확인됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 정보 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 계획 및 현황

본건이 소재한 진월동은 교육열이 높고 상권이 잘 형성된 남구의 주요 주거지로 꼽힙니다. 서문대로를 관통하는 교통의 요지이며, 아파트와 상가 건물이 밀집해 있습니다. 푸른길공원, 남구다목적체육관, 진월국제테니스장, 진월복합운동장, 남구국민체육센터, 진월저수지 수변공원 등 다양한 문화체육시설이 확충되어 있습니다. 2030년 개통 예정인 터널로 진월동과 봉선동이 연결될 것으로 보입니다. 현재 광주광역시 차원에서 생활 쓰레기 처리를 위한 자원회수(소각) 시설 건립을 추진 중이며, 진월동 지역이 후보지로 거론될 가능성도 있습니다.

4.2. 편의시설 및 공공시설

진제초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 진월동 지역은 국민은행, 우리은행, 농협 등 다수의 은행과 병의원(종합병원, 전문병원 포함)이 산재해 있어 생활 편의성이 높습니다. 매주 토요일에는 빅스포 뒤쪽 푸른길공원에서 진월토요시장이 열리기도 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 진제초등학교

5.2. 의료 시설

* 광주씨티병원 (종합병원)

* 예사랑아동병원 (소아청소년과 전문병원)

* 아이안과 본점

* 다수 내과, 이비인후과, 정형외과, 치과, 피부과, 성형외과, 정신의학과, 한방병원, 외과, 산부인과, 마취통증의학과

5.3. 편의 시설

* 다수 은행 (국민, 우리, 농협, 수협, 광주은행 등)

* 진월토요시장

* 푸른길공원

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

본건 임야에 분묘 3기가 소재하는 것으로 확인되었으며, 관리되지 않거나 확인되지 않은 분묘가 더 존재할 수 있습니다 [정보 제공]. 분묘기지권은 토지 소유권과 별개로 분묘의 설치 및 보존에 관한 권리로, 경매 낙찰자가 인수하게 될 수 있어 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 맹지 및 접근성

지적도상 맹지이므로, 토지 이용 및 개발 시 인접 토지 소유자와의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 다만, 소폭의 임도를 통해 도보 접근은 가능한 상황입니다.

6.3. 지형적 특성

기호1,2) 토지는 부정형 급경사로 자연림 상태입니다. 이는 토지 이용 및 개발에 있어 어려움으로 작용할 수 있습니다.

6.4. 기타 사항

과거 진월동 지역에서 폐주유소가 4년간 방치되어 미관을 해치고 범죄 장소로 이용될 우려가 있다는 보도가 있었습니다. 또한, 임야 무단 훼손으로 원상복구 명령이 내려진 사례가 있어, 산지 이용 시 관련 법규 준수가 중요합니다.

7. 종합 의견

광주광역시 남구 진월동에 위치한 본 임야는 초등학교가 인접해 있고 주변 교통이 양호한 편이며, 진월동 지역 자체가 주거 및 상업 기능이 발달한 지역이라는 장점이 있습니다. 다양한 문화체육시설과 편의시설 이용이 편리한 입지입니다. 그러나 지적도상 맹지이고 급경사의 자연림 상태이며, 무엇보다 분묘기지권의 존재 가능성이 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다. 분묘기지권의 정확한 범위와 효력, 그리고 추가 분묘 존재 여부 등을 면밀히 조사해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 광주 남구의 주요 주거지로 개발 잠재력 보유

* 우수한 생활 인프라 (교육, 교통, 편의시설)

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성 (추후 분석 필요)

9. 예상 입찰가

본 물건은 특수 물건으로, 분묘기지권 등 인수해야 할 권리나 부담이 있을 수 있어 신중한 접근이 필요합니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 토지 거래 사례, 개발 가능성, 분묘 문제 해결 비용 등을 종합적으로 고려한 추가적인 심층 분석이 요구됩니다. 현재로서는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.