나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33947 [2] 전라남도 나주시 빛가람동 806-2 그린타워 제3층 제302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 <빛가람중학교> 동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 근린생활시설 및 상가 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가)~(다)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상5층 건 중 제3층 제301호 외 2개호로, 외벽 : 석재붙임마감 등, 내벽 : 몰탈위페인팅마감 등, 바닥 : 에폭시마감 및 타일깔기 등, 창호 : 새시창 등임.

이용상태

기호(가)~(다) : 사무실로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 공용위생급배수설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로, 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 4차로의 포장도로 및 본건 북측으로 왕복 3차로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : --

물건 비고

사무실로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33947 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서광주농업협동조합

1.2. 물건 개요

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물 일괄매각

이용상태: 사무실로 이용중임.

1.3. 면적 정보

토지면적: 47.41㎡ (약 14.34평)

토지지분: 47.4093㎡ (약 14.34평)

건물면적: 107.02㎡ (약 32.36평)

건물지분: 107.02㎡ (약 32.36평)

감정가: 184,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 빛가람중학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 상가 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건 남측으로 왕복 4차로, 북측으로 왕복 3차로의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

* 소유권보존: 정성민 외 1명 (2016-10-28)

* 공유자전원지분전부이전: 모종훈 (2016-11-03, 매매)

* 근저당권: 서광주농업협동조합 (2016-11-07, 352,800,000원, 말소기준권리)

* 근저당권: 월드에셋대부주식회사 (2016-12-21, 900,000,000원)

* 임의경매: 서광주농업협동조합 (2025-09-24, 말소)

3.2. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리는 2016년 11월 7일 접수된 서광주농업협동조합의 근저당권입니다. 본 경매 절차로 인해 위 근저당권 및 그 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 별도 명시는 없었으나, '지상권개요:' 항목이 있으나 구체적인 내용은 기재되어 있지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임.

현재 사무실로 이용 중인 것으로 파악되나, 임차인의 보증금 및 차임 내역이 확인되지 않아 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 상권 특성

본건은 제1종 및 제2종 근린생활시설로 이용 가능한 상가 건물입니다. 주변 상업 시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민 및 인근 직장인들을 대상으로 하는 상권으로 분석됩니다. 다만, 나주 혁신도시 상권은 전반적으로 높은 공실률을 보이고 있으며, 상권 활성화에 어려움이 있다는 언론 보도가 있습니다.

4.2. 잠재적 이용자

인근 아파트 단지 거주민, 혁신도시 내 공공기관 및 기업 종사자, 유동 인구 등이 잠재적 이용자가 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육 및 편의시설

* 교육시설: 빛가람중학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 주변에 상가 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 설비

건물은 기본적인 전기, 공용 위생/급배수 설비, 승강기, 스프링클러, 소화전 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 권리 및 임대차

임차인의 현황 및 임대 관계가 미상으로, 추후 인수해야 할 권리나 명도 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.2. 현재 점유 상태

현재 사무실로 이용 중이므로, 낙찰 후 명도에 시간이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 나주 혁신도시 내 근린상가로, 입지 접근성은 보통 수준입니다. 다만, 나주 혁신도시 상권 전반의 높은 공실률 및 상권 활성화 저하 문제가 제기되고 있으며, 임차인 현황 및 임대 관계가 불분명하여 인수 및 명도 과정에서 리스크가 존재할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 나주 빛가람 혁신도시 내 상가 물건으로, 향후 지역 발전에 따른 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 현재 사무실로 이용 중으로, 업종 전환 시 새로운 활로 모색이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 184,000,000원입니다. 예상 입찰가는 해당 물건의 상세한 권리 분석, 임차인 명도 가능성, 최근 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가, 나주 혁신도시 상권의 현재 상황(높은 공실률 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없으므로 명도 비용만 고려하면 됩니다. 주변 지역의 높은 상가 공실률을 감안할 때, 경쟁적인 입찰보다는 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.