나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33947 [3] 전라남도 나주시 빛가람동 806-2 그린타워 제3층 제303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 <빛가람중학교> 동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 근린생활시설 및 상가 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가)~(다)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상5층 건 중 제3층 제301호 외 2개호로, 외벽 : 석재붙임마감 등, 내벽 : 몰탈위페인팅마감 등, 바닥 : 에폭시마감 및 타일깔기 등, 창호 : 새시창 등임.

이용상태

기호(가)~(다) : 사무실로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 공용위생급배수설비, 승강기설비, 스프링클러설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로, 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 4차로의 포장도로 및 본건 북측으로 왕복 3차로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : --

물건 비고

사무실로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33947 (3)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 806-2 그린타워 제3층 제303호

용도: 근린상가

감정가: 104,000,000원

토지면적: 28.22㎡ (약 8.54평)

건물면적: 63.69㎡ (약 19.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 빛가람동에 소재한 그린타워 건물 내 제3층 제303호로, 빛가람중학교 동측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설 및 상가 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 남측과 북측으로 각각 왕복 4차로 및 3차로의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성은 양호한 편입니다. 본 물건이 속한 나주혁신도시는 계획도시로서 일반적으로 혐오시설이나 유해시설이 밀집된 지역은 아닙니다.

3. 권리분석

본 건은 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸되는 임의경매 물건입니다. 등기부등본상 말소기준권리인 서광주농업협동조합의 근저당(2016-11-07 접수, 352,800,000원) 및 이후 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 농업회사법인이식품이가당유한회사

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2022-04-06

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 양정행

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2023-08-17

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 제1종 및 제2종 근린생활시설로 이용 가능한 상가입니다. 나주혁신도시는 공공기관 이전으로 인구가 유입되었으나, 기사에 따르면 상가 공실률이 높은 수준(약 37%~43.4% 보도 사례 있음)으로 상권 활성화에 어려움을 겪고 있는 것으로 파악됩니다. 이는 공급 대비 수요 부족, 주말 공공기관 직원 이탈 등의 요인이 복합적으로 작용한 결과로 분석됩니다. 현재 나주시 차원에서 골목형 상점가 유치 등 상권 활성화를 위한 노력이 진행 중입니다.

5. 생활정보

본건은 빛가람중학교 인근에 위치하며, 주변으로 다양한 근린생활시설 및 상가가 혼재되어 있습니다. 나주혁신도시 내에는 빛가람전망대와 같은 관광 시설도 있어 지역적인 특색을 가지고 있습니다. 또한, 주차난 해소를 위한 민간 주차타워 무료 개방 등의 노력이 진행되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 나주혁신도시 상권 전반의 높은 공실률과 상권 활성화 지연입니다. 이는 향후 임대 수익 창출 및 부동산 가치 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 현재 사무실로 이용 중이나 정확한 임대 관계 및 사업 내용은 미상이라는 점도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 법적으로 인수할 권리가 없어 깔끔한 등기 상태를 기대할 수 있으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다. 신축 건물(2016년 준공) 내 근린상가로서 기본적인 물건 상태는 양호할 것으로 보입니다. 그러나 나주혁신도시 상권의 전반적인 침체 및 높은 공실률은 상당한 부담으로 작용할 수 있는 만큼, 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 인수 부담이 없는 물건입니다.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 리스크가 낮습니다.

* 비교적 신축 건물(2016년 준공) 내 상가입니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 104,000,000원입니다. 현재 나주혁신도시 상권의 전반적인 침체 상황과 높은 공실률을 고려할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직해 보입니다. 임대 수익률 및 향후 시세 상승 가능성을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.