나이스옥션 법원경매 울산 2024타경5990 [1] 울산광역시 울주군 웅촌면 검단리 615-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2024.07.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 웅촌면 검단리 소재 '세인고등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 자연취락, 학교, 전·답의 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄하게 조성한 부정형의 토지이고 주상용 건부지로 이용중임. 기호(4): 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄하게 조성한 부정형의 토지이고 주상나지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,4) 공히: 본건 북측으로 소로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1,4) 공히: 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2024-06-27)(축종별 제한거리 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(현상변경허가대상구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>, <추가기재> 문화재보존영향검토대상구역.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 일반철골구조 판넬지붕 단층건물로서 내.외벽 : 판넬 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(3): 경량철골구조 판넬지붕(현황 아스팔트 슁글지붕) 단층건물로서 외벽 : 사이딩판넬 등. 내벽 : 벽지붙임, 일부 타일붙임 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(2): 근린생활시설(창고)로 이용중임. 기호(3): 주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있으며 주택부분은 난방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물에는“지적개황도 및 건물개황도”와 같이 부합물 및 종물(기호ㄱ,ㄴ,ㄹ)이 소재하며, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타: 본건 토지상에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 기호(ㄷ) 컨테이너박스 1동이 소재하나 이동이 용이한 가설건물로서 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 없을 것으로 판단됨.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함[감정평가서 중 "지적개황도 및 건물개황도" 및 "사진용지"에 나타나는 (ㄱ), (ㄴ), (ㄷ), (ㄹ)]. 제시외 수목 포함
2. 본건 토지 615-9는 농지취득자격증명 제출요함(미제출시 보증금 미반환). 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음(별지 사실조회 회신서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경5990 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 웅촌면 검단리 615-2

용도: 근린시설

감정가: 922,814,500원

토지면적: 1198.00㎡ (약 362.7평)

건물면적: 220.65㎡ (약 66.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 울산제일새마을금고 (근저당권자)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 웅촌면 검단리 소재 '세인고등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 자연취락, 학교, 전답 등 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 전원적인 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황

차량 진출입은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 인접 도로상태

본건 토지(기호 1, 4)는 북측으로 소로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 혐오시설 유무

주변 지역은 자연 및 농경지, 학교 등이 위치하고 있어 혐오시설의 존재 가능성은 낮으나, 정확한 확인을 위해서는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부등본 요약

토지 및 건물 등기부등본 상 소유권 이전 이력이 있으며, 근저당권, 지상권 설정, 압류, 가압류, 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리 변동이 확인됩니다.

* 말소기준권리

토지 및 건물 등기부 상 을구 13번(토지) 및 을구 7번(건물)의 울산제일새마을금고 근저당권(2022-07-08)이 말소기준권리로서, 본 경매 절차에서 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액

등기부상 확인되는 채권 총액은 토지 686,397,789원, 건물 665,734,330원으로 총 1,352,132,119원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 유승헌

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2024-06-10

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고: 임대 관계 미상.

* 임차인: 주식회사비앤와이에너지

보증금: 15,000,000원

차임: 1,300,000원

전입/사업일자: -

확정일자: -

배당신고일자: 2024-08-23

대항력: 없음

비고: 임대 관계 미상.

* 임차인: 최순덕

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2023-04-19

확정일자: 2021-08-23

배당신고일자: 2024-08-14

대항력: 없음

비고: 임대 관계 미상.

* 인수 보증금 합계

상기 임차인 중 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 근린시설 용도로 이용되고 있으나, 주변 환경은 자연취락 및 농경지, 학교 등이 있어 전원적인 특성을 강하게 띠고 있습니다. 따라서 일반적인 도심 상권 분석과는 다른 접근이 필요하며, 지역 기반의 근린생활시설로서의 가치를 평가해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

지역 내 기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상되나, 대규모 상업 시설 등은 인근 도시 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

* 주변 교통

차량 접근은 용이하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 공장설립 승인지역, 문화재보존영향 검토대상구역 등 다양한 토지 이용 제한이 존재합니다. 이는 건축 및 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 제출 요구

본건 토지 615-9 필지는 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금 미반환 등의 불이익이 발생할 수 있습니다. 또한, 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 제시외 건물 및 수목 포함

일괄매각 대상에 제시외 건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ)과 수목이 포함되어 있습니다. 감정평가서상으로는 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향이 없을 것으로 판단하고 있으나, 실제 현황 파악이 중요합니다. (기호 ㄷ은 이동이 용이한 컨테이너 박스)

* 건물 용도 혼재

건물 중 기호(2)는 근린생활시설(창고)로, 기호(3)은 주택으로 이용 중입니다. 이는 향후 용도 변경이나 통합 운영 시 고려사항이 될 수 있습니다.

* 임대관계 미상

기재된 임차인들의 임대관계가 미상으로, 실제 점유 및 임대차 현황에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 웅촌면 검단리 소재 근린시설로, 농경지와 자연취락이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 일괄 매각 대상이며 감정가는 9억 2천만 원대입니다. 토지 이용 제한 사항이 많고, 농지취득자격증명 제출 및 원상회복 명령 가능성 등 법적, 행정적 리스크가 존재합니다. 다수의 권리관계가 설정되어 있었으나 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 제시외 건물 및 수목이 포함된 일괄 매각 대상이라는 점과 현황 주택으로 사용 중인 건물도 있다는 점을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 토지와 건물 일체를 취득 가능합니다.

* 자연 친화적인 입지로 전원 생활 또는 주말 주택 등으로 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 지역 기반의 근린생활시설 및 주택으로서의 잠재적 가치를 지닙니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수할 보증금이 없는 관계로, 감정가 922,814,500원을 기준으로 낙찰가율을 고려하여 산정해야 합니다. 다만, 농지취득자격증명 제출 의무, 복잡한 토지 이용 제한, 제시외 건물 및 수목 처리 문제, 원상회복 명령 가능성 등의 리스크를 충분히 검토한 후 신중한 접근이 필요합니다. 현재로서는 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있으며, 실제 현장 조사와 법률 검토를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.