나이스옥션 법원경매 울산 2024타경100130 [2] 울산광역시 울주군 웅촌면 검단리 214-1 1호동호 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2024.03.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 울주군 웅촌면 곡천리 소재 '춘해보건대학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 소규모 공장, 단독주택, 농경지 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1): 부정형의 토지이며, 공업기타 건부지임.
일련번호 2): 부정형의 토지이며, 잡종지 상태임.
일련번호 3): 부정형의 토지이며, 공업나지임.
일련번호 4)~12): 9필지 일단의 부정형의 토지이며, 축사부지임.
일련번호 13): 부정형의 토지이며, 일련번호 4)~12)의 부속토지 및 하천포락지임.
일련번호 14): 부정형의 토지이며, 일련번호 4)~12)의 부속토지임.

인접 도로상태

일련번호 1),3): 북서측으로 폭 약 8m의 도로에 접함.
일련번호 2): 지적도상 맹지이나, 일련번호 1),3)을 통하여 접근가능함.
일련번호 4)~12): 남동측으로 폭 약 3~4m의 도로에 접함.
일련번호 13),14): 지적도상 맹지이나 일련번호 4)~12)를 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종일반주거지역(2021-06-17), 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>.
■ 일련번호 2) 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종일반주거지역(2021-06-17), 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>.
■ 일련번호 3) 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종일반주거지역(2021-06-17), 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>.
■ 일련번호 4) 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종일반주거지역(2021-06-17), 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>.
■ 일련번호 5) 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종일반주거지역(2021-06-17), 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>.
■ 일련번호 6) 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종일반주거지역(2021-06-17), 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>.
■ 일련번호 7) 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종일반주거지역(2021-06-17), 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>.
■ 일련번호 8) 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종일반주거지역(2021-06-17), 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>.
■ 일련번호 9) 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종일반주거지역(2021-06-17), 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>.
■ 일련번호 10) 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종일반주거지역(2021-06-17), 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>.
■ 일련번호 11) 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종일반주거지역(2021-06-17), 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>.
■ 일련번호 12) 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종일반주거지역(2021-06-17), 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>.
■ 일련번호 13) 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종일반주거지역(2021-06-17), 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>.
■ 일련번호 14) 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종일반주거지역(2021-06-17), 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

일련번호 2) 토지는 공부상 지목 '답' 이나 현황 잡종지 상태임.
일련번호 13) 토지는 공부상 지목 '전' 이나 현황 잡종지 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 '건물 감정평가 요항표' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가),나),다): 철골조 루프키스톤지붕 단층 건물로서,
외,내벽: 하부조적 및 판넬잇기 마감 등.
창호: 새시창호임.
라): 조적조 슬래브지붕 단층 건물로서,
외,내벽: 시멘트 몰탈 마감 등.
창호: 없 음.
마),바),사),아),자): 파이프구조(블럭보강) 스레트지붕 단층 건물로서,
외,내벽: 시멘트 몰탈 마감 등.
창호: 새시창호임.
차):파이프구조(블럭보강) 스레트지붕 단층 건물로서.
외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등.
내벽: 벽지바름 및 시멘트 몰탈 마감 등.
창호: 목재 및 새시창호임.
카),타): 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
외,내벽: 하부조적 및 판넬잇기 마감 등.
창호: 없 음.
파): 벽돌구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서,
외벽: 합판 사이딩 마감 및 치장석 붙임 마감 등.
내벽: 타일붙임 및 벽지바름 등.
창호: 새시창호임.
하),거),너),더): 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
외,내벽: 판넬잇기 마감 등.
창호: 새시창호임.

이용상태

가),나),다): 창고 및 작업장임.
라): 화장실임.
마),바),사),아),자): 축사(돈사)임.
차): 직원숙소 및 창고임.
카),타): 퇴비사임.
파): 단독주택(관리사)임.
하),거),너),더): 축사(계사)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비(일련번호 차),파)) 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 와 같이 대상물건상에 제시외건물 ㄱ)~ㅅ)-2과 철거용이한 이동식 컨테이너 7동이 소재함.

공부와의 차이

일련번호 하),거),너),더)는 공부상 '경량철골조' 이나 현황 일반철골구조임.
일련번호 마),바),사),아),자),하),거),너),더)는 공부상 '계사' 이나 현황 돈사임.
일련번호 차)는 공부상 '계사' 이나 현황 직원숙소 및 창고임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 일련번호 4)~12) 위 지상에 구축물(사료저장탱크,오.폐수보관소)이 소재하며, 일련번호 나) 건물 내에 제시외 기계기구(호이스트 크레인)이 소재함.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물[별지 감정평가서 중 '지적 및 건물개황도'에 나타나는 (ㅂ),(ㅅ),(ㅇ),(ㅈ),(ㅊ),(ㅋ),(ㅌ),(ㅍ),(ㅎ),(ㄱ)-1,(ㄴ)-1,(ㄷ)-1,(ㄹ)-1,(ㅁ)-1,(ㅂ)-1,(ㅅ)-1,(ㅇ)-1,(ㅈ)-1,(ㅊ)-1,(ㅋ)-1,(ㅌ)-1,(ㅍ)-1,(ㅎ)-1,(ㄱ)-2,(ㄴ)-2,(ㄷ)-2,(ㄹ)-2,(ㅁ)-2,(ㅂ)-2,(ㅅ)-2] 포함
2. 목록 214-1 위 지상 제1동호,제2동호,제3동호,제4동호는 공부상 '경량철골조'이나 현황은 '일반철골구조'임
3. 목록 214-1 위 지상 제1동호,제2동호,제3동호,제4동호 및 목록 222 외 5필지 위 지상 제가동호,제나동호,제다동호,제라동호,제마동호는 공부상 '계사'이나 현황은 '돈사'임
4. 목록 222 외 5필지 위 지상 제바동호는 공부상 '계사'이나 현황은' 직원숙소 및 창고'임
5. 본건 토지 224, 224-1은 공부상 지목이 '전'이나 농지취득자격증명 불필요함(별지 사실조회 회신서 참조)
6. 본건 토지 214, 214-1, 214-2, 215, 217, 222, 223, 223-1, 224 위 지상에 구축물, 관정 소재하나 토지가격에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2024타경100130 (2)

소재지: 울산광역시 울주군 웅촌면 검단리 214-1 1호동호

용도: 동물 및 식물 관련시설

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 울OOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 일괄매각

1.2. 면적 및 건물 현황

토지면적: 12522.00㎡ (약 3787.70평)

건물면적: 3689.71㎡ (약 1116.25평)

건물 제시외면적: 1837.68㎡ (약 556.07평)

총 적용면적 (건물+제시외): 5527.39㎡ (약 1672.33평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 4,494,124,960원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

대상 물건은 울산광역시 울주군 웅촌면 검단리 214-1번지 일대에 위치하고 있습니다.

주변에는 소규모 공장, 단독주택, 농경지가 혼재되어 있으며, '춘해보건대학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

일련번호 1), 3) 토지는 북서측으로 폭 약 8m의 도로에 접해 있습니다.

일련번호 2) 토지는 지적도상 맹지이나, 일련번호 1), 3) 토지를 통해 접근 가능합니다.

일련번호 4)~12) 토지는 남동측으로 폭 약 3~4m의 도로에 접해 있습니다.

일련번호 13), 14) 토지는 지적도상 맹지이나, 일련번호 4)~12) 토지를 통해 접근 가능합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

대상 물건은 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m 미만 축종) 및 공장설립승인지역(1호)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 소유권 이전 이력이 확인되며, 다수의 근저당권 및 가압류, 임의경매 개시 결정 등이 등기되어 있습니다.

총 채권 금액은 약 5,311,038,833원입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 을40 근저당권 (울산축산업협동조합, 접수일자: 2020-11-24)입니다.

본 경매 사건(울산축산업협동조합, 접수일자: 2024-01-31, 임의경매)으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

제시된 자료상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수해야 할 권리는 확인되지 않습니다. (단, 지상권 개요에 대한 언급만 있고 구체적인 내용은 없음)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로, 금액이 미상이라도 인수 가능성 등을 포함하여 주의 깊게 조사해야 합니다.

4. 상권분석

대상 물건 주변은 농경지와 소규모 공장, 단독주택이 혼재된 지역 특성을 보입니다. '춘해보건대학교'가 인근에 위치하고 있어 관련 시설이나 학생, 교직원 대상의 상업 시설 잠재력은 있으나, 주된 용도가 '동물 및 식물 관련시설'임을 고려할 때, 축산업 또는 농업 관련 사업에 최적화된 입지로 판단됩니다.

5. 생활정보

인근에 '춘해보건대학교'가 위치하여 관련 교육 및 편의시설 접근성이 있을 수 있습니다. 다만, 주변 지역의 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

* 건물 구조: 공부상 '경량철골조'이나 현황은 '일반철골구조'인 건물이 다수 소재합니다.

* 건물 용도: 공부상 '계사'로 등재된 건물이 현황 '돈사' 또는 '직원숙소 및 창고' 등으로 이용되고 있습니다.

* 토지 지목: 일부 토지는 공부상 지목이 '답' 또는 '전'이나 현황은 '잡종지' 상태입니다.

6.2. 제시외 건물 및 구축물

감정평가서에 포함된 다수의 제시외 건물 및 이동식 컨테이너 7동이 소재하며, 사료 저장 탱크, 오폐수 보관소 등 구축물도 토지 가격에 포함되어 있습니다.

제시외 건물 목록: (ㅂ),(ㅅ),(ㅇ),(ㅈ),(ㅊ),(ㅋ),(ㅌ),(ㅍ),(ㅎ),(ㄱ)-1,(ㄴ)-1,(ㄷ)-1,(ㄹ)-1,(ㅁ)-1,(ㅂ)-1,(ㅅ)-1,(ㅇ)-1,(ㅈ)-1,(ㅊ)-1,(ㅋ)-1,(ㅌ)-1,(ㅍ)-1,(ㅎ)-1,(ㄱ)-2,(ㄴ)-2,(ㄷ)-2,(ㄹ)-2,(ㅁ)-2,(ㅂ)-2,(ㅅ)-2

6.3. 법규상 제한

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역에 해당하여 향후 건축 및 개발에 있어 관련 법규의 적용을 받습니다.

6.4. 기타 특이사항

* 일부 토지(224, 224-1)는 공부상 지목이 '전'이나 농지취득자격증명 발급이 불필요합니다.

* 공동담보 물건으로, 채무 총액이 상당하므로 다른 담보물의 현황도 함께 고려해야 합니다.

* 건물 내부에 호이스트 크레인 등 기계기구가 소재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군에 위치한 대규모 동물 및 식물 관련시설 부지입니다. 넓은 토지 면적과 다수의 건물이 포함되어 있으며, 현재 축사 등으로 활용되고 있는 것으로 보입니다. 공부와의 현황 차이, 다수의 제시외 건물 및 구축물 포함, 높은 채권 총액 등의 특징을 가지고 있습니다. 입지상으로는 도시지역 내 제1종일반주거지역에 속하나, 가축사육제한 및 공장설립 승인 지역으로 개발 용도에 제한이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 다양한 용도의 건물 보유: 향후 사업 확장 또는 재개발 가능성을 탐색할 수 있습니다.

* 동물 및 식물 관련시설로서의 잠재력: 현재 용도에 부합하는 사업을 운영 중이거나 관련 업종 종사자에게는 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 일괄 매각 대상: 토지와 건물을 일괄하여 취득할 수 있어 관리가 용이합니다.

* 대학교 인근 위치: 관련 종사자 또는 학생을 대상으로 하는 시설로의 전환 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 감정가 4,494,124,960원을 기준으로 하되, 임차인 현황, 공부와의 차이, 법규상 제한, 주변 시세, 공동담보로 인한 채무 총액 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.