나이스옥션 법원경매 울산 2024타경100130 [1] 울산광역시 울주군 웅촌면 검단리 151 1동호 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2024.03.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 울주군 웅촌면 곡천리 소재 '춘해보건대학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 소규모 공장, 단독주택, 농경지 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1): 부정형의 토지이며, 공업기타 건부지임.
일련번호 2): 부정형의 토지이며, 잡종지 상태임.
일련번호 3): 부정형의 토지이며, 공업나지임.
일련번호 4)~12): 9필지 일단의 부정형의 토지이며, 축사부지임.
일련번호 13): 부정형의 토지이며, 일련번호 4)~12)의 부속토지 및 하천포락지임.
일련번호 14): 부정형의 토지이며, 일련번호 4)~12)의 부속토지임.

인접 도로상태

일련번호 1),3): 북서측으로 폭 약 8m의 도로에 접함.
일련번호 2): 지적도상 맹지이나, 일련번호 1),3)을 통하여 접근가능함.
일련번호 4)~12): 남동측으로 폭 약 3~4m의 도로에 접함.
일련번호 13),14): 지적도상 맹지이나 일련번호 4)~12)를 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1) 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종일반주거지역(2021-06-17), 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>.
■ 일련번호 2) 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종일반주거지역(2021-06-17), 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>.
■ 일련번호 3) 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종일반주거지역(2021-06-17), 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>.
■ 일련번호 4) 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종일반주거지역(2021-06-17), 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>.
■ 일련번호 5) 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종일반주거지역(2021-06-17), 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>.
■ 일련번호 6) 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종일반주거지역(2021-06-17), 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>.
■ 일련번호 7) 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종일반주거지역(2021-06-17), 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>.
■ 일련번호 8) 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종일반주거지역(2021-06-17), 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>.
■ 일련번호 9) 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종일반주거지역(2021-06-17), 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>.
■ 일련번호 10) 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종일반주거지역(2021-06-17), 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>.
■ 일련번호 11) 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종일반주거지역(2021-06-17), 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>.
■ 일련번호 12) 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종일반주거지역(2021-06-17), 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>.
■ 일련번호 13) 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종일반주거지역(2021-06-17), 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>.
■ 일련번호 14) 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종일반주거지역(2021-06-17), 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

일련번호 2) 토지는 공부상 지목 '답' 이나 현황 잡종지 상태임.
일련번호 13) 토지는 공부상 지목 '전' 이나 현황 잡종지 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 '건물 감정평가 요항표' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가),나),다): 철골조 루프키스톤지붕 단층 건물로서,
외,내벽: 하부조적 및 판넬잇기 마감 등.
창호: 새시창호임.
라): 조적조 슬래브지붕 단층 건물로서,
외,내벽: 시멘트 몰탈 마감 등.
창호: 없 음.
마),바),사),아),자): 파이프구조(블럭보강) 스레트지붕 단층 건물로서,
외,내벽: 시멘트 몰탈 마감 등.
창호: 새시창호임.
차):파이프구조(블럭보강) 스레트지붕 단층 건물로서.
외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등.
내벽: 벽지바름 및 시멘트 몰탈 마감 등.
창호: 목재 및 새시창호임.
카),타): 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
외,내벽: 하부조적 및 판넬잇기 마감 등.
창호: 없 음.
파): 벽돌구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서,
외벽: 합판 사이딩 마감 및 치장석 붙임 마감 등.
내벽: 타일붙임 및 벽지바름 등.
창호: 새시창호임.
하),거),너),더): 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
외,내벽: 판넬잇기 마감 등.
창호: 새시창호임.

이용상태

가),나),다): 창고 및 작업장임.
라): 화장실임.
마),바),사),아),자): 축사(돈사)임.
차): 직원숙소 및 창고임.
카),타): 퇴비사임.
파): 단독주택(관리사)임.
하),거),너),더): 축사(계사)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비(일련번호 차),파)) 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 와 같이 대상물건상에 제시외건물 ㄱ)~ㅅ)-2과 철거용이한 이동식 컨테이너 7동이 소재함.

공부와의 차이

일련번호 하),거),너),더)는 공부상 '경량철골조' 이나 현황 일반철골구조임.
일련번호 마),바),사),아),자),하),거),너),더)는 공부상 '계사' 이나 현황 돈사임.
일련번호 차)는 공부상 '계사' 이나 현황 직원숙소 및 창고임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 일련번호 4)~12) 위 지상에 구축물(사료저장탱크,오.폐수보관소)이 소재하며, 일련번호 나) 건물 내에 제시외 기계기구(호이스트 크레인)이 소재함.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물[별지 감정평가서 중 '지적 및 건물개황도'에 나타나는 (ㄱ),(ㄴ),(ㄷ),(ㄹ),(ㅁ)] 포함
2. 본건 토지 151-2는 공부상 지목 '답'이나 현황 '잡종지'로, 농지취득자격증명 불필요함(별지 사실조회 회신서 참조)
3. 본건 제2동호 건물 내에 제시외 기계기구(1),(2)(호이스트 크레인, 현장조사 당시 소실된 상태)는 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2024타경100130 (1)

* 소재지: 울산광역시 울주군 웅촌면 검단리 151 1동호

* 용도: 근린시설 (전반적으로 창고시설, 근린생활시설, 축사, 직원숙소, 관리사 등 복합적으로 이용)

* 감정가: 1,093,852,895원

* 토지면적: 2443.00㎡ (약 739.00평)

* 건물면적: 545.25㎡ (약 164.94평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 울OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 대항력있는 임차인

* 주의사항:

1. 일괄매각. 제시외 건물 [(ㄱ),(ㄴ),(ㄷ),(ㄹ),(ㅁ)] 포함.

2. 본건 토지 151-2는 공부상 지목 '답'이나 현황 '잡종지'로, 농지취득자격증명 불필요.

3. 본건 제2동호 건물 내 제시외 기계기구(호이스트 크레인)는 소실 상태로 매각 제외.

1.1. 입지조건

* 주위환경: 울산광역시 울주군 웅촌면 검단리 소재 '춘해보건대학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 소규모 공장, 단독주택, 농경지 등이 소재합니다.

* 교통상황: 대상물건까지 차량 접근 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 토지형태: 일련번호별로 부정형의 토지입니다.

* 도로상태:

* 일련번호 1), 3): 북서측으로 폭 약 8m의 도로에 접합니다.

* 일련번호 2): 지적도상 맹지이나, 일련번호 1), 3)을 통하여 접근 가능합니다.

* 일련번호 4)~12): 남동측으로 폭 약 3~4m의 도로에 접합니다.

* 일련번호 13), 14): 지적도상 맹지이나 일련번호 4)~12)를 통하여 접근 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등입니다.

1.1. 1. 주변시설 및 혐오시설 유무

* 주변시설: 인근에 '춘해보건대학교'가 소재하며, 소규모 공장, 단독주택, 농경지가 혼재되어 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 공개된 지도 정보상으로 명확한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공해 유발 시설 등)은 확인되지 않습니다. 다만, 주변 지역의 개발 현황 및 향후 인허가 가능성 등을 추가적으로 확인해 볼 필요가 있습니다. 과거 검단일반산업단지 조성 계획이 있었으나 현재는 무산된 것으로 보입니다. 또한, 해당 지역 인근에는 청동기 시대 유적인 '울주 검단리 유적'이 사적으로 지정되어 보호받고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 권리 분석 결과, 말소기준권리(을25 근저당권, 2020-11-24)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 말소기준권리: 을25 근저당권 (울산축산업협동조합, 2020-11-24)

* 등기부채권 총액: 5,311,038,833원

* 임차인 현황:

* 두 : 보증금 15,000,000원, 차임 1,200,000원, 전입일자 2014-07-01, 대항력 있음.

* 박 : 보증금 20,000,000원, 차임 1,200,000원, 전입일자 2013-08-05, 배당신고일자 2024-02-26, 대항력 있음.

* 전 : 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원, 전입일자 2016-04-05, 배당신고일자 2024-02-22, 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 보증금은 매각을 통해 배당받을 것으로 예상되어, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건은 울산광역시 울주군의 농촌 지역과 소규모 공업 시설이 혼재된 지역에 위치합니다. '춘해보건대학교'가 인근에 있어 교육 관련 수요를 기대할 수 있습니다.

* 주요 용도: 현재 건물들은 창고, 작업장, 축사(돈사, 계사), 직원 숙소, 관리사 등의 용도로 사용되고 있어, 농축산업 관련 시설, 물류 창고, 소규모 생산 시설 등으로 복합적으로 활용되고 있습니다.

* 잠재력: 대학 인근이라는 점과 도시지역 내 제1종일반주거지역으로 지정되어 있다는 점을 고려할 때, 주거 관련 시설이나 근린생활시설 등으로의 전환 가능성도 일부 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성은 확보되나, 대중교통 이용 편의성은 다소 낮을 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 인근 대학교를 중심으로 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보이며, 농경지 및 공장 지역 특성상 대규모 상업 시설보다는 지역 맞춤형 편의시설이 주를 이룰 것입니다.

* 주거 환경: 주변 환경은 단독주택과 농경지가 있어 비교적 조용하나, 소규모 공장 및 축사 등으로 인해 쾌적성이 다소 저하될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 복잡한 권리관계: 등기부상 채권 총액이 높으나, 말소기준권리 확인 시 낙찰로 인한 소멸 가능성이 높아 인수 부담은 적습니다.

* 대항력 있는 임차인: 3명의 임차인이 대항력을 보유하고 있으나, 인수 보증금이 없어 명도 진행 시 추가적인 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임차인과의 원만한 명도 협상이 중요합니다.

* 토지 및 건물 현황: 공부상 지목과 현황 지목이 상이한 토지(답->잡종지, 전->잡종지)가 존재하며, 다수의 제시외 건물 및 구축물(사료저장탱크, 오·폐수보관소 등)이 있어 건축물 현황 파악 및 관리가 필요합니다. 또한, 제시외 기계기구(호이스트 크레인)는 소실 상태로 매각에서 제외됩니다.

* 토지이용 제한: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등으로 묶여 있어 향후 개발 및 건축 시 관련 법규 준수가 필수적입니다. 특히 가축사육제한구역 지정으로 인한 제약이 있을 수 있습니다.

* 도로 접근성: 일부 토지가 맹지이거나 좁은 도로에 접하고 있어, 차량 진출입 및 물류 이동에 불편이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 웅촌면에 위치한 넓은 토지(2,443㎡)와 다양한 용도의 건물(545.25㎡)을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 건입니다. 감정가는 약 10.9억 원입니다. 인근에 대학교와 소규모 공장, 농경지가 혼재된 지역으로, 차량 접근성은 보통입니다. 등기부상 다수의 권리가 존재하나 말소기준권리보다 후순위로 모두 소멸될 것으로 보이며, 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금이 없어 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 공부와 현황이 다른 토지, 다수의 제시외 건물, 토지 이용 제한 등 복잡한 현황을 가지고 있어 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 농축산업 관련 시설, 물류 창고, 소규모 생산 시설 운영 등에 활용 가능성이 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 739평에 달하는 넓은 토지를 다양한 목적으로 활용할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 개발 및 운영의 용이성을 확보할 수 있습니다.

* 대학가 인근 입지: 춘해보건대학교와 인접하여 관련 사업(임대업, 편의시설 등)의 잠재력을 가집니다.

* 명도 부담 적음: 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금이 없어 명도 관련 금전적 리스크가 적습니다.

* 문화재 인접: 울주 검단리 유적(사적)이 인근에 있어, 개발 시 환경 보존 및 역사적 가치를 고려해야 하지만, 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 명도 및 권리관계 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 본 물건은 농축산업 관련 시설 및 다수의 제시외 건물, 공부와 현황이 다른 토지 등 복잡한 현황을 가지고 있으므로, 현장 답사를 통한 상세한 상태 확인과 지역 부동산 전문가와의 상담을 통해 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이라는 점은 긍정적인 요소이나, 복잡한 권리 및 건축물 현황에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.