나이스옥션 법원경매 서산 2024타경53817 [3] 충청남도 태안군 근흥면 신진도리 80 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다은 · 평가일 2024.05.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 근흥면 소재 근흥면 행정복지센터 남서측 원거리, 안흥항 서측
근거리, 신진항 북동측 인근, 안흥여객선 복합터미널 동측 인근에 위치하며, 부근은 항
구 주변의 각종 근린생활시설, 숙박시설, 수산물 관련시설, 주택 및 임야 등이 밀집하는
지역임.

교통상황

본건 남측 인근에 지방도 95호선이 통과하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하나 운행
주기 등을 고려할 때 대중교통의 이용은 다소 불편시되는 지역임.

형태 및 이용상태

기호(1-3,5) : 대체로 평탄한 사다리형의 토지들로서 대부분 파쇄석이 깔린 상태로
어구 등을 건조 또는 보관하는 잡종지 상태의 토지임.
기호(4) : 부정형의 평지로서 일부 현황 도로, 일부 잡종지 상태임.
기호(6) : 대체로 사다리형의 평지로서 냉동창고 등의 부지로 사용 중임.
기호(8,9,13,14) : 부정형의 토지로서 현황 도로 상태임.
기호(10,11) : 2필 일단의 사다리형 토지로서 제조업소 부지임.

인접 도로상태

기호(2)의 서측, 기호(6)의 동측, 기호(10,11)의 동측으로 기호(4)의 일부, 기호(8,9,
13,14)를 포함한 폭 약 4미터 정도의 포장도로가 통과하며, 기호(1,3,5)는 지적도상
맹지로서 인접 토지를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-6,8,9) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가)), 상대
보호구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(소음대책 제3종구역)임.
기호(10,11,13,14) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가)),
절대보호구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(소음대책 제3종구역)임.

제시목록 외의 물건

후면 참조.

공부와의 차이

본건 중 기호(1-5)는 귀 제시목록상 "전"이나 현황 "잡종지", 기호(4)의 일부는 "도로",
기호(13,14)의 지목은 "전", "대"이나 현황 "도로" 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(7) : 2011년 10월 사용승인된 철근콘크리트, 벽돌구조 (철근)콘크리트(평스라브)
지붕 단층 건물로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 함석마감 등
바닥 : 칼라하드너 마감 등
천장 : 발포수지 마감 등

기호(12) 2020년 2월 사용승인된 일반철골구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 단층
건물로서
내,외벽 : 판넬 마감 등
바닥 : 칼라하드너 마감 등
창호 : 하이새시창 등임.

이용상태

기호(7)은 냉동창고 및 기계실,
기호(12)는 제조업소 및 사무실 구조이나 사무실 부분은 현재 주거용으로 사용 중인
것으로 조사됨.

설비내역

전기설비, 급배수설비, 위생설비, 기호(7) 건물에 기계기구(냉동설비) 1식 등이 되어
있는 것으로 조사됨.

부합물 및 종물

토지 기호(6) 지상 및 기호(7) 건물 옥상 등에 6개동, 기호(10,11) 지상에 1개동의
제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

① 기호(7) 주건물의 귀 제시목록상 면적(204.17㎡)과 실측 면적(194.27㎡)에 다소 차이
가 있으나 그 차이가 크지 아니하여 귀 제시면적을 기준으로 평가하였음.
② 기호(7)의 부속건물인 냉동창고 및 창고 등은 별도로 평가한 제시외 건물과 유사하나
용도 및 면적 등에 차이가 있어 "소재불명"으로 표기하였으니 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계는 미상임.
② 냉동설비인 기계기구는 기호(7) 건물 내에 Cooler 2식, 기계실 내,외부에 Condensing
Unit 2식이 설치된 상태로서 전반적인 관리상태 보통시됨.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물 매각 포함.
-목록 (13)(14) 지목은 "전, 대"이나, 현황 "도로"임.
-목록(13) 농지취득자격증 필요함(미제출시 보증금 몰수).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2024타경53817 (3)

소재지: 충청남도 태안군 근흥면 신진도리 80

용도: 공장

감정가: 624,507,380원

토지면적: 1038.00㎡ (약 314.00평)

건물면적: 360.18㎡ (약 108.96평)

건물 제시외면적: 15.50㎡ (약 4.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

특이사항: 공동담보, 농지취득자격증명 필요

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청남도 태안군 근흥면 소재, 근흥면 행정복지센터 남서측 원거리, 안흥항 서측 근거리, 신진항 북동측 인근, 안흥여객선 복합터미널 동측 인근에 위치합니다.

부근은 항구 주변의 각종 근린생활시설, 숙박시설, 수산물 관련 시설, 주택 및 임야 등이 밀집하는 지역입니다.

1.1. 2. 교통상황

본건 남측 인근에 지방도 95호선이 통과하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하나 운행 주기를 고려할 때 대중교통의 이용은 다소 불편시되는 지역입니다.

1.1. 3. 도로상태

폭 약 4미터 정도의 포장도로가 통과하며, 일부 토지는 지적도상 맹지로서 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다.

1.1. 4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가)), 상대/절대보호구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

2020년 2월 20일 중소기업은행 근저당 (864,000,000원)입니다.

1.2. 2. 등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부채권 총액은 1,107,316,682원입니다.

1.2. 3. 인수/소멸 권리

말소기준권리보다 후순위의 근저당, 지상권, 가압류, 임의경매 개시결정 등은 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 토지 등기부의 '갑3' 소유권일부(4분의3)가처분 (권리자: 주연수, 접수일자: 2023-07-07)은 '말소: -'로 기재되어 있어, 매각으로 인해 소멸되지 않을 가능성이 있습니다. 이 부분에 대한 면밀한 법률 검토가 필요합니다.

또한, 물건명세서 참고사항에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라고 명시되어 있으나, 제공된 토지 등기부 요약 상 을6 지상권설정 (접수일자: 2020-02-20)은 '말소: 말소'로 기재되어 있어, 해당 내용 간의 불일치 여부를 확인해야 합니다.

1.2. 4. 임차인 현황

* 주경형: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-01-04, 대항력 없음.

해당 임차인으로 인한 금전적 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

해당 물건은 항구 인근 지역으로, 수산물 관련 상업 시설 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

이러한 입지적 특성은 관련 업종의 사업장 운영에 유리할 수 있습니다.

주변 혐오시설에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

제공된 정보만으로는 주변 편의시설, 학교, 병원, 마트 등 생활 편의 시설 현황을 정확히 파악하기 어렵습니다. 이에 대한 조사가 필요합니다.

대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으나, 지방도로를 통한 차량 접근은 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 목록(13) 토지는 지목이 '전' 또는 '대'이나 현황 '도로'로서, 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 법적 제약 및 보증금 몰수 위험이 있습니다.

* 지목과 현황 불일치: 일부 토지(목록 13, 14)의 지목은 '전, 대'이나 현황 '도로'로 사용 중입니다. 이는 토지 활용 및 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

* 맹지: 기호(1, 3, 5) 토지는 지적도상 맹지로서, 인접 토지를 통한 통행에 제약이 있을 수 있습니다.

* 등기사항 불확실성: 토지 등기부상 '갑3' 가처분(주연수)이 '말소: -'로 기재되어 있어, 매각 후에도 해당 권리가 인수될 가능성이 있습니다. 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 건물 면적 차이: 기호(7) 건물은 공부상 면적(204.17㎡)과 실측 면적(194.27㎡)에 차이가 존재합니다.

* 제시외 건물: 토지 지상 6개동, 건물 옥상 등에 1개동의 제시외 건물이 존재합니다. 주의사항에 제시외 건물이 매각에 포함된다고 명시되어 있으나, 이에 대한 명확한 이행 의무 확인이 필요할 수 있습니다.

* 환경적 제약: 군용비행장 소음대책구역 제3종 및 가축사육제한구역(전부제한지역)으로 지정되어 있어, 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 주거용으로 사용 중인 사무실: 기호(12) 건물 내 사무실 부분이 현재 주거용으로 사용 중인 것으로 조사되어, 향후 용도 변경 또는 원상복구 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건축물 주소 불일치: 건물(12)의 건축물대장상 주소(신진도리 81-1번지)가 본건 물건의 주소(신진도리 80)와 상이하여, 토지 소유 및 건물 소유 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 태안군 근흥면 신진도리 소재 공장으로, 항구 인근의 입지적 특징을 가지고 있습니다.

다수의 토지 필지와 제시외 건물이 일괄 매각 대상이며, 일부 토지의 지목과 현황 불일치, 맹지, 농지취득자격증명 필요 등 주의해야 할 사항이 존재합니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 있는 가처분 권리가 확인되어, 이에 대한 철저한 법률 검토가 필수적입니다.

환경적 제약 사항(소음, 가축 제한) 및 건물 주소 불일치 문제도 고려해야 합니다.

따라서 본 물건은 잠재적 리스크 요인들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신진도 및 안흥항 지역의 개발 잠재력 및 관광자원 활용 가능성.

* 공장, 창고, 수산물 관련 사업 등 다목적 활용 가능성.

* 일괄 매각으로 토지 및 건물 동시 취득을 통한 효율성 증대.

* 내재된 리스크를 고려한 적정 가격 낙찰 시 시세 차익 기대.

1.8. 예상 입찰가

상기 물건은 농지취득자격증명 필요, 지목과 현황 불일치, 맹지, 등기상 불확실 권리(가처분), 환경적 제약 등 다수의 리스크 요인을 포함하고 있습니다.

이에 따라, 잠재적 인수 부담 및 추가 제반 비용을 고려하여 감정가의 70% ~ 85% 수준인 약 437,000,000원 ~ 530,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 조사, 법률 전문가 상담이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.