나이스옥션 법원경매 서산 2024타경53817 [2] 충청남도 태안군 근흥면 신진도리 78 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다은 · 평가일 2024.05.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 근흥면 소재 근흥면 행정복지센터 남서측 원거리, 안흥항 서측
근거리, 신진항 북동측 인근, 안흥여객선 복합터미널 동측 인근에 위치하며, 부근은 항
구 주변의 각종 근린생활시설, 숙박시설, 수산물 관련시설, 주택 및 임야 등이 밀집하는
지역임.

교통상황

본건 남측 인근에 지방도 95호선이 통과하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하나 운행
주기 등을 고려할 때 대중교통의 이용은 다소 불편시되는 지역임.

형태 및 이용상태

기호(1-3,5) : 대체로 평탄한 사다리형의 토지들로서 대부분 파쇄석이 깔린 상태로
어구 등을 건조 또는 보관하는 잡종지 상태의 토지임.
기호(4) : 부정형의 평지로서 일부 현황 도로, 일부 잡종지 상태임.
기호(6) : 대체로 사다리형의 평지로서 냉동창고 등의 부지로 사용 중임.
기호(8,9,13,14) : 부정형의 토지로서 현황 도로 상태임.
기호(10,11) : 2필 일단의 사다리형 토지로서 제조업소 부지임.

인접 도로상태

기호(2)의 서측, 기호(6)의 동측, 기호(10,11)의 동측으로 기호(4)의 일부, 기호(8,9,
13,14)를 포함한 폭 약 4미터 정도의 포장도로가 통과하며, 기호(1,3,5)는 지적도상
맹지로서 인접 토지를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1-6,8,9) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가)), 상대
보호구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(소음대책 제3종구역)임.
기호(10,11,13,14) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가)),
절대보호구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(소음대책 제3종구역)임.

제시목록 외의 물건

후면 참조.

공부와의 차이

본건 중 기호(1-5)는 귀 제시목록상 "전"이나 현황 "잡종지", 기호(4)의 일부는 "도로",
기호(13,14)의 지목은 "전", "대"이나 현황 "도로" 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(7) : 2011년 10월 사용승인된 철근콘크리트, 벽돌구조 (철근)콘크리트(평스라브)
지붕 단층 건물로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 함석마감 등
바닥 : 칼라하드너 마감 등
천장 : 발포수지 마감 등

기호(12) 2020년 2월 사용승인된 일반철골구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 단층
건물로서
내,외벽 : 판넬 마감 등
바닥 : 칼라하드너 마감 등
창호 : 하이새시창 등임.

이용상태

기호(7)은 냉동창고 및 기계실,
기호(12)는 제조업소 및 사무실 구조이나 사무실 부분은 현재 주거용으로 사용 중인
것으로 조사됨.

설비내역

전기설비, 급배수설비, 위생설비, 기호(7) 건물에 기계기구(냉동설비) 1식 등이 되어
있는 것으로 조사됨.

부합물 및 종물

토지 기호(6) 지상 및 기호(7) 건물 옥상 등에 6개동, 기호(10,11) 지상에 1개동의
제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

① 기호(7) 주건물의 귀 제시목록상 면적(204.17㎡)과 실측 면적(194.27㎡)에 다소 차이
가 있으나 그 차이가 크지 아니하여 귀 제시면적을 기준으로 평가하였음.
② 기호(7)의 부속건물인 냉동창고 및 창고 등은 별도로 평가한 제시외 건물과 유사하나
용도 및 면적 등에 차이가 있어 "소재불명"으로 표기하였으니 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계는 미상임.
② 냉동설비인 기계기구는 기호(7) 건물 내에 Cooler 2식, 기계실 내,외부에 Condensing
Unit 2식이 설치된 상태로서 전반적인 관리상태 보통시됨.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물 및 기계기구 매각 포함.
-목록(7)의 부속건물인 냉동창고 및 단층창고는 현황 "소재불명"

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2024타경53817 (2)

소재지: 충청남도 태안군 근흥면 신진도리 78

용도: 창고시설

감정가: 640,205,020 원

토지면적: 1342.00㎡ (약 406.00평)

토지 지분: 1342㎡ (약 406.00평)

건물면적: 276.42㎡ (약 83.62평)

건물 지분: 276.42㎡ (약 83.62평)

건물 제시외면적: 179.70㎡ (약 54.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

감정평가 요약:

토지: 본건은 충청남도 태안군 근흥면 소재, 안흥항 서측 근거리, 신진항 북동측 인근에 위치하며, 주변은 항구 주변의 각종 근린생활시설, 숙박시설, 수산물 관련시설, 주택 및 임야 등이 밀집하는 지역입니다. 본건 남측 인근에 지방도 95호선이 통과하나 대중교통 이용은 다소 불편합니다. 토지는 대부분 파쇄석이 깔린 잡종지 상태이며, 일부는 현황 도로, 일부는 제조업소 부지 등으로 이용 중입니다. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역으로 지정되어 있습니다.

건물: 기호(7)은 2011년 10월 사용승인된 철근콘크리트 구조의 단층 냉동창고 및 기계실이며, 기호(12)는 2020년 2월 사용승인된 일반철골구조의 단층 제조업소 및 사무실입니다. 사무실 부분은 현재 주거용으로 사용 중인 것으로 조사되었습니다. 건물에 전기, 급배수, 위생 설비 등이 되어 있으며, 기호(7) 건물 내 냉동설비 기계기구 1식이 매각에 포함됩니다.

1.1. 입지조건

* 소재지: 충청남도 태안군 근흥면 신진도리 78

* 주위 환경: 본 물건은 충청남도 태안군 근흥면 소재, 안흥항 서측 근거리, 신진항 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 항구 주변의 근린생활시설, 숙박시설, 수산물 관련 시설, 주택 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 본건 남측 인근으로 지방도 95호선이 지나가며, 인근에 버스정류장이 있으나 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

* 토지 이용 상태:

* 대부분의 토지는 파쇄석이 깔린 상태로 어구 건조 및 보관용 잡종지로 이용 중입니다.

* 일부 토지는 현황 도로로 이용되고 있습니다.

* 일부 토지는 냉동창고 부지 또는 제조업소 부지로 사용 중입니다.

* 도로 상태: 본건 토지 일부와 인접 토지를 포함하여 폭 약 4미터 정도의 포장도로가 통과하여 차량 접근이 가능합니다. 다만, 지적도상 맹지에 해당하는 필지도 있어 인접 토지를 통한 접근이 필요합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한지역), 상대/절대보호구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 2월 20일자 중소기업은행 근저당권 (864,000,000원)

* 인수되는 권리: 등기부등본상 모든 권리(근저당, 가압류, 가처분 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최 일

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일자): 2014-12-22

* 대항력: 있음

* 주의 문구: 임차인 최 일은 전입일자(2014-12-22)가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있습니다. 다만, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 금전적 인수 부담은 없으나, 실제 권리관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 총 등기부채권액: 1,107,316,682 원

* 특이사항: 본 물건은 공동담보, 대항력 있는 임차인, 위반건축물 등의 특이사항이 있습니다.

1.3. 상권분석

* 입지 특성: 본건은 안흥항 및 신진항 인근의 항구 배후지역에 위치하여 수산업 관련 업종(수산물 가공, 저장, 유통, 위판 등)에 유리한 입지입니다.

* 주변 시설: 항구 주변의 다양한 근린생활시설, 숙박시설, 수산물 관련 시설들이 분포하고 있어 관련 상권 형성에 기여합니다.

* 잠재적 수요: 해상 물동량 및 지역 수산물 생산량을 고려할 때, 물류 및 저장 시설에 대한 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지방도 95호선 인접으로 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 다소 떨어집니다.

* 편의시설: 근흥면 행정복지센터, 항구 주변의 소규모 근린생활시설 등이 있으나, 대규모 편의시설과의 접근성은 제한적입니다.

* 주거 환경: 본건은 주로 창고시설이 밀집된 지역이며, 일부 건물은 사무실 또는 주거용으로 사용되는 것으로 조사되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 최 일 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 없어 직접적인 금전 인수 부담은 없습니다. 다만, 명도 관련 절차 진행 시 고려해야 할 사항입니다.

* 위반건축물: 건물에 위반건축물 사항이 존재합니다. 이는 향후 시정명령, 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 발생할 수 있으며, 건물 활용 및 재건축 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 제시외 건물 "소재불명": 목록(7)의 부속건물인 냉동창고 및 단층창고가 현황 "소재불명" 상태로, 이는 실제 건물 존재 여부, 공부와의 불일치, 또는 철거 가능성 등을 시사합니다. 인수 시 현황 파악이 필수적입니다.

* 토지 현황 차이: 일부 토지의 지목과 현황이 상이하여(예: 지목 '전'이나 현황 '잡종지', '도로'), 토지 이용 및 재산권 행사 시 불확실성이 존재할 수 있습니다.

* 맹지: 기호(1,3,5) 필지는 지적도상 맹지로서, 인접 토지를 통한 통행로 확보 방안 마련이 필요합니다.

* 군용비행장 소음대책구역: 제3종 소음대책구역에 해당하여 비행기 소음으로 인한 불편함이 있을 수 있습니다.

* 해상풍력발전단지 조성: 검색 결과, 태안군 근흥면 인근 해역에 대규모 해상풍력발전단지 조성이 추진 중입니다. 이는 향후 지역 환경 및 경관에 영향을 미칠 수 있습니다. (출처:)

* 환경 및 산업 관련: 과거 산업 활동(예: 유류 유출 사고) 및 현재 대규모 산업 시설(화력발전소, 해상풍력)이 지역 경제에 큰 영향을 미치고 있으며, 이는 지역 환경 및 개발 방향과 연관될 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특정 혐오시설(폐기물 처리시설, 화장장 등)이 직접적으로 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 혐오시설 유치 관련 지역 갈등 사례는 존재합니다. (출처:)

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 태안군 근흥면 신진도리 소재의 창고시설로, 항구 인근이라는 지리적 이점을 바탕으로 수산업 관련 사업에 적합한 입지를 가지고 있습니다. 총 감정가는 6억 4천여만 원이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. 권리 분석상 모든 권리가 말소될 것으로 예상되어 인수되는 부담은 없어 보입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 없어 금전적 문제는 없습니다.

그러나 위반건축물, 소재불명 부속건물, 일부 맹지 및 토지 현황 차이 등 명확히 확인하고 해결해야 할 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 투자 가치를 판단해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 항구 인접 입지로 수산물 관련 사업 (가공, 저장, 유통 등)에 최적화된 부지입니다.

* 넓은 토지 면적(1342㎡)을 활용하여 다양한 규모의 사업 운영 및 확장이 가능합니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 통합적인 활용 계획 수립이 용이합니다.

* 계획관리지역으로 향후 용도 변경 및 개발을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 640,205,020원

* 본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 없으므로 명도 과정에서의 금전적 인수 부담은 없습니다.

* 위반건축물, 소재불명 부속건물, 맹지 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 유사 물건 낙찰가 분석, 본 물건의 실제 현황 및 활용 가능성에 대한 면밀한 현장 조사가 선행되어야 합니다. 본 보고서에서는 추가적인 시장 조사가 이루어지지 않았으므로, 구체적인 입찰가 제시는 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.