나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502641 [15] 대전광역시 서구 용문동 255-55 303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

공부상 호수는 303호이나, 현황은 305호로 사용 중에 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 내역

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경502641 (15)

* 소재지: 대전광역시 서구 용문동 255-55 303호 (현황 305호 사용 중)

* 신 주소지: 대전광역시 서구 도산로370번길 63 303호 (현황 305호 사용 중)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 36,000,000원

* 토지 면적: 14.80㎡ (약 4.48평)

* 토지 지분: 14.799999999999999㎡ (약 4.48평)

* 건물 면적: 20.10㎡ (약 6.08평)

* 건물 지분: 20.1㎡ (약 6.08평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 공동담보, 대항력있는임차인

* 주의사항: 공부상 호수는 303호이나, 현황은 305호로 사용 중에 있음.

* 특수물건정보: 중복사건, 공동담보, 대항력있는임차인

* 건축물 정보: 1991년 11월 27일 사용승인된 철근콘크리트구조의 4층 건물 내 일부 (총 16세대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대전광역시 서구 용문동에 위치하며, 대전 지하철 1호선 용문역 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 주거 밀집 지역으로, 다양한 빌라 및 주택들이 혼재되어 있습니다. 정확한 주소는 용문동 255-55번지이나, 공부상 호수와 현황 사용 호수가 달라(303호 vs 305호) 주의가 필요합니다.

2.2. 교통 상황

대전 지하철 1호선 용문역이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 단지 주변으로 다수의 버스 노선이 운행되고 있어 시내외 접근성이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 10월 10일 접수된 신정신용협동조합의 가압류(권리금액: 금179,542,808원)입니다. 이에 따라, 상기 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부등본 상에는 해당 권리에 대한 내용이 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

본 건은 '대항력있는임차인'이 존재하는 것으로 파악됩니다. 그러나 인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있어, 임차인의 구체적인 보증금 및 계약 내용은 미확인 상태입니다. 금액이 미상이라도 대항력 유무에 따라 낙찰자가 부담해야 할 인수 금액이 발생할 수 있으므로, 현장 조사 및 관련 서류 확인을 통해 정확한 권리 관계를 파악하는 것이 필수적입니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 243,874,960원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

제공된 주변 매매 정보에 따르면, 동일 단지(정안빌라, 대전 서구 용문동 221-5) 내에서 2026년 7월 기준 50.73㎡(약 15평) 연립주택이 220,000,000원에, 53.44㎡(약 16평) 다세대주택이 250,000,000원에 거래되었습니다. 이는 해당 지역의 빌라 시세가 상당함을 보여줍니다.

본 건의 건물 면적은 20.10㎡(약 6.08평)로, 제시된 최근 거래 사례들의 면적(50.73㎡ ~ 53.44㎡)보다 상당히 작습니다. 이를 기준으로 환산 시, 단위 면적당 가격은 약 430만원 ~ 470만원으로 추정됩니다.

따라서, 본 건의 시가총액은 약 87,000,000원 ~ 94,000,000원 범위로 추정되나, 이는 유사 면적의 거래 사례가 부족하여 단순 환산에 따른 추정치임을 감안해야 합니다.

4.2. 건물 준공 연도

건축물표제부상 건물 준공일은 1991년 11월 27일로, 약 35년이 경과한 건물입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

본 건이 위치한 용문동 일대는 주거 지역으로, 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 주변 반경 내에 상업 시설, 마트, 병원, 학원 등이 위치하고 있습니다. 또한, 대전 지하철 1호선 용문역과 가까워 타 지역으로의 이동이 편리하며, 인근에 학교가 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 시설 관련 특이사항

별도의 외부 검색 결과에서 본 건의 바로 인근에 위치한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 용문동 일대에서 재개발 추진 및 빈집 정비 사업 등이 진행되고 있어 지역 개발 가능성을 엿볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 '대항력있는임차인'의 존재입니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있지만, 대항력 유무에 따라 낙찰자가 임차인의 보증금 반환 의무를 인수해야 하거나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

6.2. 호수 불일치 리스크

공부상 호수는 303호이나 현황 305호로 사용 중이라는 점은 부동산 등기부등본과 실제 점유 및 사용 현황 간의 불일치로, 추후 명도 또는 재산권 행사 시 복잡한 문제를 야기할 수 있습니다.

6.3. 건축물 노후화

1991년 준공된 건물로, 약 35년이 경과하여 건축물의 노후화 및 유지보수 필요성에 대한 고려가 필요합니다.

6.4. 작은 면적

건물 면적이 20.10㎡(약 6.08평)로 매우 협소하여, 일반적인 주거용으로는 수요층이 제한적일 수 있으며, 향후 재매각 시 투자 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 용문동에 위치한 소형 다세대주택으로, 감정가는 36,000,000원입니다. 주변 시세 대비 감정가가 현저히 낮을 가능성(시세는 약 8700만~9400만원 추정)이 있으나, '대항력있는임차인'의 존재, 공부상 호수와 현황 사용 호수의 불일치, 건축물 노후화, 매우 작은 면적 등 다수의 리스크 요소를 안고 있습니다. 특히 임차인 관련 문제와 실제 점유 현황에 대한 면밀한 확인 없이는 예상치 못한 추가 비용이나 명도 지연 등의 위험에 노출될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 저평가 가능성

감정가가 3,600만원으로 제시되어 있으나, 주변 유사 건물의 시세(약 8700만~9400만원 추정)를 고려할 때, 리스크를 성공적으로 관리하고 저렴하게 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 입지 조건

대전 지하철 1호선 용문역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 서구 용문동이라는 지역적 이점을 가집니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 '대항력있는임차인' 존재 및 호수 불일치 등의 중대한 리스크를 내포하고 있으며, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나 임차인의 정확한 보증금 및 대항력 여부에 대한 철저한 추가 조사가 필요합니다. 또한, 건물 면적(약 6.08평)이 매우 협소하여 일반적인 주택으로서의 가치와는 다른 접근이 요구됩니다.

위험 요소들을 종합적으로 고려하여, 감정가 36,000,000원 대비 보수적인 접근이 필요하다고 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 28,000,000원에서 32,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 낙찰자의 권리 분석 능력, 현장 조사 결과, 명도 가능성 판단, 그리고 경매 당시의 경쟁 상황 등 여러 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.