나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502641 [14] 대전광역시 서구 용문동 255-55 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 대전지방법원 2025타경502641 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 대전광역시 서구 용문동 255-55 302호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정가는 42,000,000원입니다.

토지 면적은 17.25㎡ (약 5.22평)이며, 토지 지분도 17.25㎡ (약 5.22평)입니다.

건물 면적은 23.43㎡ (약 7.09평)이며, 건물 지분도 23.43㎡ (약 7.09평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 신OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 입니다.

본건은 중복사건, 공동담보, 대항력 있는 임차인이 존재하는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 서구 용문동에 위치하고 있습니다. (자세한 주위환경, 교통상황, 토지 형상 및 이용 상태, 인접 도로상태, 토지 이용계획 및 제한상태 등에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.)

1.2. 권리분석

본건의 등기부등본 요약에 따르면 다음과 같은 권리 내역이 확인됩니다.

말소기준권리는 2024년 10월 10일 접수된 신정신용협동조합의 가압류 (갑5) 입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리로는 을6 주택임차권 (조민주, 보증금 75,000,000원, 2021-07-09 전입, 2021-06-14 확정일자)을 제외한 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

특히, 조민주 임차인은 대항력(있음)을 가지고 있으며, 등기부상 '말소: 인수'로 기재되어 있어 보증금 75,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다.

기타 가압류 및 강제경매 등은 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

'매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권으로 기재되어 있으나, 등기부 요약상 지상권은 확인되지 않습니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 유사 건물(정안빌라, 대전광역시 서구 용문동 221-5번지, 1991년 건축)의 최근 실거래가는 다음과 같습니다.

2026년 7월 5일: 전용면적 50.73㎡ (약 15.35평) 연립 주택이 22,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,432.8만원)

2026년 7월 3일: 전용면적 53.44㎡ (약 16.17평) 다세대 주택이 25,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,546.3만원)

본건 물건은 전용면적 23.43㎡ (약 7.09평)으로, 비교 대상 물건보다 면적이 작습니다.

이를 바탕으로 본건의 예상 시세는 약 101,614,000원 (23.43㎡ * 433.65만원/㎡)에서 109,639,000원 (23.43㎡ * 467.81만원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

감정가 42,000,000원과 비교 시, 시세 대비 현저히 낮은 감정가임을 알 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 대전 서구 용문동에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 있을 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설, 학교, 병원 등 주변 생활 정보는 제공되지 않았습니다.)

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 75,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 투자 금액 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

* 중복사건 및 공동담보: 관련 사건 및 담보 물건에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 건축 연도: 1997년 건축물로 비교적 오래된 편에 속하여, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 미확인 권리: 등기부상 지상권은 없으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 언급된 점은 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 소형 다세대주택으로, 시세 대비 매우 낮은 감정가가 책정되어 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 75,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 따라서 실제 총 투자 비용은 입찰가와 임차인 보증금을 합산한 금액으로 산정해야 합니다. 신규 임대 또는 직접 거주 시, 임차인과의 협상 여부가 중요합니다. 중복사건 및 공동담보 등의 특수 물건 정보에 대한 추가적인 심층 분석이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 시장 가격보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 대전 서구 입지: 지역 내 수요가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 '인수 보증금' 75,000,000원을 제외하고 산정됩니다.

주변 유사 물건의 시세(약 101,614,000원 ~ 109,639,000원)와 감정가(42,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 대항력 있는 임차인 인수 부담과 중복사건 등의 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이를 바탕으로 예상 입찰가를 70,000,000원으로 제안합니다.

총 예상 취득 비용은 입찰가 70,000,000원 + 임차인 보증금 인수 75,000,000원 = 145,000,000원이 됩니다. 이는 추정 시세보다 높은 금액이므로, 입찰 전 반드시 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.