나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502641 [13] 대전광역시 서구 용문동 255-55 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

401호, 403호로 구분하여 이용 중에 있고, 누다락 부분(평가에 반영)은 별도 출입구를 만들어 501호, 502호로 이용 중에 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 소재지

대전광역시 서구 용문동 255-55 401호

2.2. 주변 환경

대전 서구 용문동에 위치하여 기본적인 도시 인프라를 누릴 수 있는 지역입니다. 주변에는 주거 단지가 형성되어 있으며, 편의시설 및 교통망 또한 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 구체적인 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

2.3. 교통상황

대전 지하철 1호선 용문역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 주요 도로와 인접하여 차량을 이용한 이동도 용이할 것으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

가압류(신정신용협동조합, 2024.10.10.)가 말소기준권리입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 문기주

보증금: 5,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2024-09-09

확정일자: 2024-09-23

배당신고일자: 2025-10-22

대항력: 있음

비고: 후순위 임차인으로, 배당받지 못할 경우 보증금 500만원 인수 가능성이 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(장민재)

보증금: 98,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-15

확정일자: 2022-10-14

배당신고일자: 2024-11-25

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 선순위 임차인으로, 등기부상 '말소: 인수'로 표기되어 있습니다. 그러나 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 법원 배당을 통해 전액 변제될 것으로 예상됩니다. 인수 보증금은 없는 것으로 판단되나, 실제 인수 여부는 현장 조사 및 권리관계 재확인이 필요합니다.

3.3. 등기부 현황

* 소유권보존: 김진국

* 소유권이전: 홍현영 (매매)

* 주택임차권: 장민재 (9,800만원, 2022-11-15 전입, 2022-10-14 확정, 인수)

* 가압류: 신정신용협동조합 (179,542,808원, 2024-10-10, 말소기준권리)

* 가압류: 대전신용보증재단 (38,000,000원, 말소)

* 가압류: 비엔케이캐피탈 (5,551,098원, 말소)

* 가압류: 대전중부새마을금고 (20,781,054원, 말소)

* 강제경매: 신정신용협동조합 (본압류, 말소)

* 강제경매: 박찬이 (말소)

총 채권액 합계: 341,874,960원.

3.4. 물건명세서 상 특이사항

* 작성일: 2026-04-28

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

* 특이사항: 401호, 403호로 구분하여 이용 중이며, 누다락 부분은 별도 출입구를 통해 501호, 502호로 이용 중임.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 JSON 데이터에 따르면, 인근 '정안빌라'(1991년 준공)의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 50.73㎡ (약 15.3평), 1층: 22,000만원 (2026년 7월)

* 53.44㎡ (약 16.17평), 3층: 25,000만원 (2026년 7월)

본 물건은 건물면적 63.97㎡ (약 19.35평)으로, 주변 시세 대비 면적이 더 크지만 감정가는 150,000,000원(1.5억원)으로 현저히 낮은 수준입니다. 이는 시세 대비 투자 매력도가 높을 수 있음을 시사합니다.

4.2. 시장 동향

대전광역시 서구 용문동 지역의 다세대주택 시세는 전반적으로 안정적인 흐름을 보이고 있으며, 일부 신축 또는 리모델링된 건물은 높은 가격대를 형성하고 있습니다. 본건은 1997년 건축, 2000년 준공으로 약 25~28년 된 건물입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

용문역 인근으로 롯데백화점, 각종 상업시설 및 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 주거 환경

주거 지역 내에 위치하여 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(장민재): 보증금 98,000,000원. '인수 보증금 합계 0원'으로 표기되어 있으나, 등기부상 '말소: 인수'로 되어 있어, 낙찰 후 인수 여부에 대한 법률적 검토가 필수적입니다.

* 후순위 임차인(문기주): 보증금 5,000,000원. 배당받지 못할 경우 인수될 수 있습니다.

* 구분 이용 및 누다락: 401호, 403호 외에 누다락 부분을 501호, 502호로 별도 이용 중이므로, 실제 이용 현황 및 경계 확인이 필요합니다.

* 건물 노후화: 1997년 건축으로 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 복잡한 권리관계: 다수의 가압류 및 강제경매 건이 존재하며, 채권 총액이 감정가 대비 높은 편입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전지방법원 2025타경502641 사건으로, 대전광역시 서구 용문동에 위치한 다세대주택입니다. 감정가 1억 5천만원 대비 주변 시세가 2.2억~2.5억원 이상으로 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 또한, 역세권 입지로 교통이 편리하며 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

하지만 대항력 있는 선순위 임차인(장민재)이 존재하며, 등기부상 '말소: 인수'로 표기된 점은 인수 보증금 0원이라는 정보와 상충될 수 있어 주의가 필요합니다. 후순위 임차인(문기주)의 보증금 인수 가능성, 건물 노후화, 별도 구획된 공간의 이용 현황 등 추가적인 확인이 필요한 사항들이 존재합니다. 복잡한 권리관계와 낮은 감정가가 시사하는 바를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저렴한 감정가: 주변 시세가 2.2억~2.5억원 이상인 반면, 감정가는 1.5억원으로 약 1억원 가량 저렴합니다.

* 역세권 입지: 대전 지하철 1호선 용문역 역세권으로 교통이 편리합니다.

* 잠재적 가치 상승: 대전 서구 용문동 지역의 꾸준한 부동산 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 150,000,000원

주변 시세 (50.73㎡~53.44㎡ 기준, 2026년 7월): 220,000,000원 ~ 250,000,000원

본건 건물 면적 (63.97㎡)을 고려하면 시세는 250,000,000원 이상으로 추정됩니다.

권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 장민재 임차인의 보증금 98,000,000원 및 문기주 임차인의 보증금 5,000,000원을 인수하지 않는다는 전제 하에 산정합니다.

최저매각가격 (감정가의 70% 가정 시): 105,000,000원

최저매각가격 (감정가의 80% 가정 시): 120,000,000원

하지만 대항력 있는 임차인(장민재)의 '말소: 인수' 표기를 잠재적 리스크로 감안하여, 안전 마진을 확보하면서도 시세 대비 경쟁력 있는 입찰가를 고려해야 합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 130,000,000원으로 제시합니다. 본 입찰가는 인수 보증금이 없다는 전제 하에 산정된 것이며, 실제 낙찰 후 인수되는 보증금이 있을 경우 총 매수 가격은 달라질 수 있습니다. 따라서 입찰 전 반드시 권리관계에 대한 면밀한 재확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.