나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502641 [12] 대전광역시 서구 용문동 255-55 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

-

교통상황

-

건물의 구조

-

이용상태

-

설비내역

-

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

-

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

소재지 (구주소): 대전광역시 서구 용문동 255-55 301호

소재지 (도로명 주소): 대전광역시 서구 도산로370번길 63 (용문동)

건물명: 전원주택 (건축물대장상)

용도: 다세대주택

건축년도: 2000년 (사용승인일 기준)

건축물대장상 건물 정보: 다세대주택(16세대)

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 28.82㎡ (8.72평)

건물면적 (전용면적): 39.13㎡ (11.84평)

1.3. 경매 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502641 (12)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 신OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 71,000,000원

2. 입지조건

2.1. 교통 및 주변 환경

* 해당 물건의 정확한 교통 및 주변 환경에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나,

소재지(대전광역시 서구 용문동)는 대전광역시 내 주요 도심 지역으로

일반적으로 대중교통 이용이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖추어진 곳으로 판단됩니다.

(제공된 JSON 정보 상 위도/경도: 36.3405673, 127.4000648)

* 제공된 실거래가 정보의 위도/경도가 본건과 동일하여, 동일 단지(정안빌라) 내

또는 인접한 건물로 추정됩니다.

2.2. 생활 편의 시설

* 인근 지역은 주거 밀집 지역으로 예상되며, 통상적으로 마트, 병원, 학군 등

생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

(제공된 JSON 정보에는 편의시설에 대한 구체적인 데이터가 포함되어 있지 않습니다.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 2001-01-08 (김진국)

* 소유권 이전: 2012-04-06 (홍현영)

* 근저당 (말소기준권리, 을6): 2020-04-09 (엠씨아이대부주식회사, 19,680,000원)

* 가압류: 2024-10-10 (신정신용협동조합, 179,542,808원)

* 가압류: 2024-10-14 (대전신용보증재단, 38,000,000원)

* 임의경매: 2024-10-17 (대전중부새마을금고)

* 가압류: 2025-01-16 (비엔케이캐피탈, 5,551,098원)

* 강제경매: 2025-06-10 (신정신용협동조합)

* 강제경매: 2025-06-17 (박찬이)

* 등기부채권 총액 (총 기재된 채권 합계): 242,773,906원

3.2. 임차인 현황 및 인수 사항

* 임차인: 김

- 보증금: 75,000,000원 (1차 보증금 증액분 15,000,000원 포함)

- 전입일자/사업자등록일자: 2013-11-25

- 확정일자: 2013-11-25 (1차), 2024-09-27 (증액분)

- 배당신고일자: 2024-10-25

- 대항력: 있음

- 인수 보증금 합계 (제공된 정보 기준): 0원

- 주의: 상기 임차인 김 님은 전입일자(2013-11-25)가 말소기준권리(을6, 근저당, 2020-04-09)보다 앞서므로,

대항력이 있어 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다.

단, 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 함께 고려 시,

배당을 통한 보증금 회수 또는 기타 사유로 인해 실제 인수 부담이 없을 수도 있습니다.

이는 권리분석 시 반드시 재확인이 필요합니다.

3.3. 권리분석 요약

* 모든 등기부상의 권리는 말소기준권리(을6, 근저당, 2020-04-09)보다 후순위이므로,

낙찰로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 단, 상기 '대항력 있는 임차인'의 보증금 인수 여부는 별도 확인이 필수적입니다.

* 제공된 '인수 보증금 합계: 0원'은 해당 임차인의 보증금이

매각대금으로 모두 변제되거나 낙찰자에게 인수되지 않는다는 전제를 의미할 수 있으나,

대항력 있는 임차인의 존재는 항상 잠재적 리스크 요인이므로 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

* 유사 건물 (정안빌라, 지번 221-5):

- 면적: 50.73㎡ (15.35평)

- 유형: 연립

- 거래금액: 220,000,000원

- 거래일자: 2026년 7월 5일

- 건축년도: 1991년

* 유사 건물 (정안빌라, 지번 221-5):

- 면적: 53.44㎡ (16.17평)

- 유형: 다세대

- 거래금액: 250,000,000원

- 거래일자: 2026년 7월 3일

- 건축년도: 1991년

4.2. 시세 동향

* 본건 물건(전용면적 39.13㎡, 약 11.84평)의 감정가는 71,000,000원입니다.

* 인근 유사 물건의 최근 실거래가는 220,000,000원 ~ 250,000,000원 수준으로,

본건의 감정가 대비 상당히 높은 시세를 형성하고 있습니다.

* 이는 본건 물건이 감정평가액 대비 상당한 저평가 가능성이 있거나,

유사 물건이 본건보다 면적이 넓거나 선호도가 높은 층일 수 있습니다.

(제공된 JSON 데이터 상, 비교 대상 물건들의 면적이 본건보다 넓음)

5. 생활정보

5.1. 건물 이용 상태

* 건축물대장상 본 건물은 '전원주택'이라는 명칭으로, '공동주택' 용도로

사용 승인되었으며, 총 16세대의 다세대주택으로 구성되어 있습니다.

(제공된 JSON 정보 기준)

5.2. 주변 시설

* 제공된 정보에는 주변 혐오시설에 대한 구체적인 정보가 포함되어 있지 않습니다.

향후 현장 답사를 통해 반드시 확인하시기 바랍니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

* 대항력 있는 임차인 김 님의 보증금 75,000,000원의 인수 여부 불확실성.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상반될 수 있으며,

경매 진행 과정 및 결과에 따라 낙찰자에게 상당한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

이는 본건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 법원 및 관련 기관을 통한 면밀한 확인이 필수적입니다.

6.2. 권리관계 복잡성

* '중복사건' 및 '공동담보' 등의 특이사항은 권리관계가 복잡함을 시사합니다.

이는 경매 절차의 지연이나 예상치 못한 법적 분쟁으로 이어질 가능성을 내포합니다.

6.3. 감정가와 시세 격차

* 감정가(71,000,000원)와 주변 실거래가(220,000,000원 ~ 250,000,000원) 간의 큰 격차는

입찰 시 높은 경쟁률 또는 예상보다 높은 낙찰가로 이어질 수 있습니다.

반대로, 감정가가 현저히 낮게 책정되었을 가능성도 있어, 적정 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건 대전광역시 서구 용문동 소재 다세대주택은

감정가 대비 시세가 매우 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부, 중복/공동담보 등의 복잡한 권리관계는

상당한 리스크로 작용하므로, 철저한 현장 조사와 법률적 검토가 선행되어야 합니다.

특히 임차인 보증금 관련 사항은 입찰 전 반드시 명확히 확인하여 인수 부담이 없는지 최종 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 높은 주변 시세 형성으로 인한 시세 차익 가능성

* 대전광역시 서구 지역의 주거지로서의 안정적인 가치

* (주의) 인수 보증금 0원 적용 시, 실질적인 투자 비용 절감 가능성 (단, 인수 여부 확인 필수)

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하는 것을 원칙으로 합니다.

제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계'는 0원입니다.

따라서, 예상 입찰가는 다음과 같은 점을 고려하여 산정될 수 있습니다.

* 감정가: 71,000,000원

* 주변 실거래가 시세 (유사 면적 환산 시): 약 169,750,000원 ~ 183,040,000원

본건은 감정가(71,000,000원)와 실거래가 시세(220,000,000원 ~ 250,000,000원) 간의 큰 격차 및

대항력 있는 임차인의 존재로 인해 입찰가 산정에 매우 신중해야 합니다.

만약 임차인 관련 문제가 명확히 해결되어 인수 부담이 실질적으로 없다면,

감정가 이상으로 입찰가를 고려할 수 있으나, 시세 수준까지 낙찰가가 상승할 가능성도 배제할 수 없습니다.

보수적인 관점에서, 감정가를 기준으로 입찰을 고려하되,

최대 85,200,000원 (감정가 대비 120% 수준) 내외에서

현장 조사 및 추가 권리 분석 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

단, 임차인 보증금 인수 여부 확인이 최우선입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.