나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502641 [10] 대전광역시 서구 용문동 255-55 203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경502641 (10)

대전지방법원에서 진행되는 강제경매 사건입니다.

본 건은 대전광역시 서구 용문동 255-55번지에 위치한 다세대주택 203호입니다.

감정평가액은 36,000,000원이며, 토지 면적은 14.80㎡(약 4.48평), 건물 면적은 20.10㎡(약 6.08평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 신OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

중복사건, 공동담보, 대항력있는임차인 등의 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 대전광역시 서구 용문동에 소재하고 있으며, 주변은 주거용 건물들이 밀집한 지역입니다.

해당 주소지 인근에는 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 위치해 있어 교통 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

인근에 편의시설, 상가 등 생활 편의시설이 있어 주거 생활에는 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 상세한 교통망, 도로 접근성, 편의시설 현황 등은 현장 확인이 필요합니다.

주변 지역에 대한 별도의 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리(말소기준등기)는 2024년 10월 10일에 접수된 신정신용협동조합의 가압류(갑5)입니다.

이 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부등본상 소유권 보존(갑1) 및 이전(갑2) 등기가 확인되며, 이후 다수의 가압류(갑6, 갑7) 및 강제경매(갑8, 갑9) 등기가 설정되어 있습니다.

총 채권액은 238,323,862원입니다.

현재 거주 중인 임차인 김정우 씨는 2022년 7월 21일 전입신고를 하였고, 2022년 7월 5일 확정일자를 받았습니다.

임차인의 보증금은 70,000,000원이며, 차임은 없습니다.

김정우 씨는 대항력(있음)을 갖추고 있으며, 배당신고일자는 2025년 9월 2일입니다.

권리분석상 인수되는 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어, 임차인의 보증금이 배당을 통해 모두 변제될 것으로 예상됩니다.

따라서 임차인의 보증금 70,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 될 것으로 보입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하여 주거 지역으로서의 특성을 가집니다.

주변에 소규모 상가 및 편의시설이 분포하고 있어 근린 생활 상권의 기능은 수행하고 있습니다.

대규모 상업 시설이나 업무 지구와의 접근성은 다소 떨어지나, 지역 주민을 대상으로 하는 업종에는 적합할 수 있습니다.

건축물대장상 본 건물은 다세대주택으로 총 16세대가 거주하고 있습니다.

1.4. 생활정보

건축물대장상 본 건물은 1997년 11월 27일 신축되었으며, 2000년 12월 29일 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 4층 건물입니다.

본 물건은 해당 건물의 203호로, 전유면적 20.10㎡(약 6.08평)의 소형 주거 공간입니다.

단지 내 또는 주변에 주차 공간이 확보되어 있을 것으로 예상되나, 정확한 주차 가능 대수 및 방식은 확인이 필요합니다.

내부 설비, 이용 상태 등 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 다수의 경매 사건이 동일 물건에 대해 진행 중이거나, 여러 물건이 공동으로 담보 설정된 경우, 절차상의 복잡성이나 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 대항력있는 임차인: 대항력있는 임차인이 존재하며, 비록 인수 보증금은 0원으로 분석되었으나, 배당 결과에 따라 임차인의 보증금 전부 또는 일부가 변제되지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 잠재적으로 존재합니다. (다만, 본건에서는 0원으로 명시되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.)

* 감정가와 시세의 차이: 현재 감정가(36,000,000원)와 최근 인근 유사 물건의 실거래가(약 220,000,000원 ~ 250,000,000원) 간에 상당한 차이가 있습니다. 이는 감정가가 오래되었거나, 시장 상황을 제대로 반영하지 못했거나, 혹은 본건의 특정 조건(예: 소형 평수, 특정 층수 등)이 반영된 결과일 수 있습니다. 이 간극으로 인해 입찰가 산정에 신중함이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 대전 서구 용문동에 위치한 소형 다세대주택으로, 비교적 낮은 감정가에도 불구하고 최근 인근 유사 물건의 실거래가에 비해 현저히 낮은 감정가가 책정되어 있습니다.

권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 말소될 예정이며, 대항력있는 임차인의 보증금 또한 인수 부담이 없을 것으로 분석되어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

다만, 중복사건 및 공동담보로 인한 복잡성과 낮은 감정가 대비 높은 실거래가와의 괴리 등은 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 저평가 가능성: 현재 감정가 대비 주변 시세가 훨씬 높게 형성되어 있어, 시장 가치 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 소형 평수: 1-2인 가구가 거주하기에 적합한 소형 평수로, 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 대항력있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되어, 낙찰 후 권리관계로 인한 추가적인 금전적 부담이 적을 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 36,000,000원입니다.

그러나 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 건축물(정안빌라, 1991년 건축)의 인근 주택(221-5번지)에서 2026년 7월에 50.73㎡가 220,000,000원에, 53.44㎡가 250,000,000원에 거래되었습니다.

이를 바탕으로 본 건의 전용면적(20.10㎡)에 대한 평당 시세를 추정하면 약 430만원~470만원/㎡ 수준으로, 총 시세는 약 87,000,000원에서 94,000,000원 사이로 추정됩니다.

대항력있는 임차인의 보증금 70,000,000원은 인수 보증금 합계가 0원으로 분석되어 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 것으로 판단됩니다.

상기 분석을 종합적으로 고려하여, 감정가와 시세, 그리고 권리관계의 특이사항을 반영한 예상 입찰가는 75,000,000원으로 산정합니다.

이는 감정가를 상회하지만, 추정 시세보다는 낮은 수준으로, 잠재적 가치 상승과 함께 안정적인 투자를 기대할 수 있는 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.