나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502641 [6] 대전광역시 서구 용문동 255-55 102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경502641 (6)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

소재지: 대전광역시 서구 용문동 255-55, 102호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 42,000,000원

1.2. 면적

토지면적: 17.25㎡ (약 5.22평)

토지지분: 17.25㎡ (약 5.22평)

건물면적: 23.43㎡ (약 7.09평)

건물지분: 23.43㎡ (약 7.09평)

1.3. 건물정보

건축년도: 1997년 (준공: 2000년 12월 29일)

구조: 철근콘크리트구조

총 세대수: 16세대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 대전광역시 서구 용문동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거 지역입니다.

2.2. 교통상황

주요 도로에 인접하여 차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 위치할 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리내역

소유권보존 (2001-01-08, 김진국)

소유권이전 (2012-04-06, 홍현영, 매매)

가압류 (2024-10-10, 신정신용협동조합)

가압류 (2024-10-14, 대전신용보증재단)

가압류 (2024-10-29, 주식회사 우리카드)

가압류 (2025-01-22, 대전중부새마을금고)

강제경매 (2025-06-10, 신정신용협동조합)

강제경매 (2025-06-17, 박찬이)

등기부채권 총액: 279,373,431원

3.2. 말소기준권리

2024년 10월 10일자 신정신용협동조합의 가압류 (등기부 갑5) 입니다.

3.3. 인수 권리

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리는 소멸되지 않고 인수될 수 있으나, 본 건의 경우 말소기준권리보다 선순위인 권리는 등기부상 확인되지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 망)박 의상속인 , 이 순, 이 순, 이 순, 이 순, 이 수, 이 상

보증금: 35,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2016-02-23

확정일자: 2016-02-23

대항력: 있음

배당신고일자: 2025-08-06

인수 보증금 합계: 0원

주의: 해당 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 앞섭니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 배당 관련 변동 가능성 및 실제 인수해야 하는 보증금 액수가 발생할 수 있으므로, 실제 명도를 진행하기 전에 반드시 현황을 재확인하고 명도 협상을 진행해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상가 현황

본 물건은 주거지역에 위치하고 있으며, 인근에 소규모 상가들이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 마트, 편의점, 병원, 약국 등 기본적인 편의시설이 위치하고 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

반경 내에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 위치하여 자녀 교육 환경이 양호할 수 있습니다.

5.3. 병원시설

종합병원 또는 개인 병의원 등이 인근에 위치하여 의료 서비스 이용이 편리할 것으로 보입니다.

주변 시설 조사 결과, 특정 혐오 시설은 인근에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

채권 총액이 감정가를 초과하는 다수의 채권이 존재하며, 중복사건 및 공동담보 물건으로 파악되어 채무 부담이 상당함을 시사합니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인이 존재하며, 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 명도 과정에서 추가적인 보증금 인수 또는 명도 협상 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 물건 상태 리스크

건축연도가 오래된 편(1997년 건축)이므로, 내부 설비 및 건물 노후화에 따른 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 서구 용문동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 42,000,000원입니다. 제공된 JSON 데이터의 'dealAmount'를 '만원 단위'로 해석할 경우 (예: 22,000 = 220,000,000원), 유사 물건의 시장 시세는 약 101,770,000원에서 109,560,000원 범위로 추정되어 감정가를 훨씬 상회하는 것으로 보입니다. 이는 감정가 대비 시세 차익 확보 가능성을 시사합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있어 명도 과정에서의 추가 비용 발생 가능성에 유의해야 하며, 건물의 노후화도 고려해야 할 부분입니다. 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점은 채무 규모가 상당함을 보여줍니다.

8. 투자 포인트

감정가 대비 높은 시장 시세 추정: 제공된 JSON 데이터 분석 시, 실제 시장 가치가 감정가를 상회할 가능성이 높아 시세 차익 기대가 가능합니다.

안정적인 주거 지역: 용문동은 대전의 주요 주거 지역 중 하나로, 안정적인 수요가 기대됩니다.

소액 투자를 통한 시세 차익 기대: 감정가는 낮으나 시장 가치는 높을 것으로 예상되어, 투자 대비 수익률을 높일 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 42,000,000원

임차인 인수 보증금: 0원

제공된 JSON 데이터를 기반으로 추정한 시장 시세: 약 101,770,000원 ~ 109,560,000원 범위

본 물건의 경우, 감정가와 추정 시장가 간의 차이가 매우 크므로, 감정가를 기준으로 입찰하기보다는 추정 시장가 상단부를 고려한 입찰 전략이 필요합니다.

예상 입찰가: 추정 시장가(약 101,770,000원 ~ 109,560,000원)를 고려하여, 입찰가는 약 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시장 가치 반영 및 잠재적 시세 차익 확보를 위한 전략적 입찰가입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.