나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502641 [11] 대전광역시 서구 용문동 255-55 304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

공부상 304호를 303호, 304호로 구분하여 사용 중에 있으며(공부상 303호는 현황은 305호이며, 공부상 304호를 구분하여 사용하고 있는 303호와는 별개 호수임). 구분한 304호에는 이민우가, 구분한 303호에는 황예인이 각 임차하여 점유하고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

해당 물건은 대전지방법원 2025타경502641호로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 채권자는 신OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 중복사건, 공동담보, 대항력 있는 임차인이 존재하는 특수물건입니다.

1.2. 소재지 및 토지/건물 현황

소재지: 대전광역시 서구 용문동 255-55 304호

건물명: 전원주택

건축물 사용승인일: 2000년 12월 29일

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 4층 (지하 0층)

본 물건은 다세대주택으로, 총 16세대로 구성되어 있습니다.

토지 면적: 46.49㎡ (약 14.08평)

건물 면적: 63.12㎡ (약 19.08평)

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 112,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

매각 조건: 해당 물건은 강제경매로 진행됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 대전광역시 서구 용문동에 위치하고 있으며, 주변은 주거지역으로 형성되어 있습니다. 자리톡에 따르면 해당 지역은 조용하게 살기 좋은 곳으로, 갑천 천변 산책로와 백화점, 슈퍼, 재래시장, 극장, 음식점 등이 가까이 있어 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있다는 평가가 있습니다. 또한, 대중교통 이용이 편리하고 치안이 좋으며 종합병원 및 공원이 인접해 있다는 장점이 있습니다.

2.2. 교통 상황

대전 서구 용문동 255-55번지 인근에는 대중교통 이용이 편리한 것으로 파악됩니다. 용문역이 인근에 있으며, 대전시내버스 90여 개 노선 중 상당수가 서대전네거리역을 중심으로 환승할 수 있어 이동이 용이합니다. 다만, 해당 주소 자체의 구체적인 교통 정보는 제한적이나, 용문동 전반의 교통 편의성은 좋은 것으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설

해당 물건지 인근에 유해하거나 혐오 시설에 대한 정보는 검색 결과에서 명확하게 나타나지 않습니다. 다만, 대전 서구 지역에서는 하수처리장이나 쓰레기 소각시설 등 대규모 환경 시설 설치를 두고 주민 반대(님비 현상) 사례가 있어, 향후 개발이나 시설 설치 시 주민 민원 발생 가능성을 염두에 둘 필요는 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 10월 10일 접수된 신정신용협동조합의 가압류(갑5)입니다. 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리로는 이민우 씨의 주택임차권(을8)이 있으며, 이는 2025년 5월 16일 접수되었고 권리금액은 93,800,000원입니다. 이 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 황예인: 보증금 70,000,000원, 차임 0원. 전입/확정일자 2022년 1월 24일. 배당신고일자 2025년 8월 20일. 대항력 있음. 인수 보증금 합계 0원으로 기재되어 있어, 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상됩니다.

* 이민우 (한국주택금융공사): 보증금 93,800,000원, 차임 0원. 전입일자 2023년 8월 18일, 확정일자 2023년 7월 26일. 배당신고일자 2025년 8월 21일. 대항력 있음. 등기부등본상 '말소: 인수'로 표기되어 있어, 보증금 93,800,000원은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 기타 권리관계

등기부상 갑2 소유권이전(홍현영) 이후 다수의 가압류(신한카드, 대전신용보증재단, 비엔케이캐피탈, 대전중부새마을금고)가 존재하나, 이는 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다. 또한, 갑10 신정신용협동조합의 강제경매(2025타경502641)와 갑11 박찬이의 강제경매(2025타경502675)도 말소기준권리보다 후순위로 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (매매/전월세)

제공된 주변 시세 정보(정안빌라, 221-5번지)에 따르면, 1991년 건축된 연립/다세대 주택의 최근 매매가는 2026년 7월 기준 22,000만원(전용면적 50.73㎡) 및 25,000만원(전용면적 53.44㎡) 수준입니다.

본 물건의 건물 면적은 63.12㎡(약 19.08평)으로, 인근 시세와 비교 시 유사하거나 약간 넓은 편입니다.

최근 거래 사례의 평당(전용면적 기준) 가격은 약 433,650원/㎡ ~ 467,814원/㎡ 수준입니다. 이를 기준으로 본 물건의 전용면적(63.12㎡)에 적용하면, 대략 273,800,000원 ~ 295,100,000원의 시세 형성 가능성을 추정해 볼 수 있습니다.

이는 현재 감정가 112,000,000원과 비교했을 때 상당한 차이를 보입니다.

4.2. 건물 특성

본 물건은 2000년에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택(16세대)입니다. 건물명은 '전원주택'이며, 총 4층 규모입니다. 1997년 건축 허가 후 2000년에 완공되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 학군

본 물건이 위치한 대전 서구 용문동 일대는 재건축 정비구역 내에 초등학교 설립이 예정되어 있어 교육 환경 개선이 기대됩니다. 또한, 인근에 학원 및 교습소들이 다수 분포하고 있습니다. 구체적인 학군 정보는 대전가장초등학교 등이 언급되나, 해당 물건과의 직접적인 학군 배정 정보는 상세히 파악되지 않았습니다.

5.2. 편의시설

대전 서구 용문동 일대는 갑천 천변 산책로, 백화점, 슈퍼, 재래시장, 병원, 관공서 등이 인접해 있어 생활 편의 시설이 풍부한 것으로 평가됩니다. 특히, 용문역 인근에 다양한 가성비 맛집들이 위치하고 있어 식생활 편의성도 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 임차인 이민우 씨의 보증금 93,800,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 상당한 추가 비용 부담으로 작용합니다. 황예인 씨의 경우 대항력이 있으나 인수 보증금 합계에 포함되지 않아 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상되지만, 임차인 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

6.2. 공부상/현황과 차이

해당 물건은 공부상 304호이나, 실제로는 303호와 304호로 구분하여 사용 중입니다. 기존 303호는 현재 305호로 사용되고 있습니다. 이러한 구분 사용 및 현황과 공부상 차이는 추후 법적 문제나 건물 이용에 제약을 야기할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

본 건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 다른 연계된 채권이나 부동산의 처리 결과가 본 물건의 매각 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 서구 용문동의 편리한 생활 인프라와 대중교통 접근성을 갖춘 입지에 위치하고 있습니다. 건축된 지 20년이 넘었으나, 인근 유사 물건의 시세가 감정가 대비 높은 수준을 형성하고 있어 시세 차익의 잠재력이 있습니다. 그러나, 임차인 이민우 씨의 보증금 93,800,000원이 매수인에게 인수되어야 하는 점과, 공부상 면적과 실제 사용 현황의 차이로 인한 임차인 관련 복합적인 위험이 존재합니다. 신중한 권리 분석과 현장 조사를 바탕으로 추가적인 리스크를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입지와 풍부한 생활 편의 시설: 대전 서구 용문동은 이미 검증된 주거 선호 지역입니다.

* 시세 차익 가능성: 현재 감정가 대비 인근 부동산 시세가 높게 형성되어 있어, 낙찰 후 시세 반영 시 투자 수익 기대 가능성이 있습니다.

* 구분 사용으로 인한 활용 가치: 현황대로 303호와 304호를 각각 임대하거나 활용할 경우 추가 수익 창출이 가능할 수 있습니다 (단, 법적 문제 확인 필요).

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 112,000,000원입니다.

인수해야 할 임차인 보증금은 이민우 씨의 93,800,000원입니다.

최근 유사 물건의 시세 분석 결과, 건물 면적(63.12㎡) 기준 추정 시세는 약 273,800,000원 ~ 295,100,000원 수준입니다.

안정적인 투자를 위해서는 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 시세보다 낮아야 합니다.

이민우 씨의 보증금 93,800,000원을 제외한 목표 매입가는 약 284,550,000원(추정 시세 평균치) - 93,800,000원 = 190,750,000원입니다.

따라서, 감정가(112,000,000원)에서 시작하여 시장 시세를 고려한 적정 입찰가는 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위로 예상됩니다.

추천 입찰가: 130,000,000원

이 경우 총 매입 비용은 130,000,000원(입찰가) + 93,800,000원(인수 보증금) = 223,800,000원이며, 이는 추정 시세 대비 약 6,000만원 이상의 차익을 기대할 수 있는 수준입니다. 다만, 명도 및 임차인 관련 리스크를 감안하여 최종 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.