나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502641 [8] 대전광역시 서구 용문동 255-55 104호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

물건 고유 번호: 대전지방법원 2025타경502641 (8)

소재지: 대전광역시 서구 용문동 255-55 104호

용도: 다세대주택

감정가: 46,000,000원

토지 면적: 18.91㎡ (약 5.72평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물 면적: 25.67㎡ (약 7.76평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 신OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복사건, 공동담보, 대항력있는 임차인 존재

주의사항: (기재된 내용 없음)

특수물건정보: 중복사건, 공동담보, 대항력있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 대전광역시 서구 용문동에 소재하며, 주변은 주거용 건물들이 밀집한 지역입니다.

2.2. 교통상황

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 도심 및 외곽 접근성도 양호한 편입니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지 형상 및 이용상태: 주거 지역 내 일반적인 토지 형태입니다.

인접 도로 상태: 본 건물은 차량 통행이 가능한 도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획 및 제한상태: 일반 주거지역으로 예상되며, 관련 법규에 따른 건축 제한 등이 있을 수 있습니다.

공부와의 차이: (기재된 내용 없음)

건물의 구조: 철근콘크리트조로, 4층 건물 내 104호입니다. (건축물대장 상 1997년 11월 27일 사용승인)

이용상태: 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역: (기재된 내용 없음)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

소유권 보존: 2001-01-08 (김진국)

소유권 이전: 2012-04-06 (홍현영, 매매)

근저당권: 2020-04-09, 엠씨아이대부주식회사 (말소기준권리)

가압류: 2024-10-10, 신정신용협동조합 (말소)

가압류: 2024-10-14, 대전신용보증재단 (말소)

임의경매: 2024-10-17, 대전중부새마을금고 (말소)

가압류: 2025-01-16, 비엔케이캐피탈 (말소)

강제경매(본압류): 2025-06-10, 신정신용협동조합 (말소)

강제경매: 2025-06-17, 박찬이 (말소)

총 등기부채권액: 234,533,906원

3.2. 임차인 현황

임차인: 연정흠

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-05-02

확정일자: 2018-05-04

배당신고일자: 2024-12-09

대항력: 있음

비고: (기재된 내용 없음)

인수 보증금 합계: 0원

(주의: 임차인 연정흠은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 법원 절차에 따라 낙찰자가 별도로 인수하지 않아도 될 가능성이 높으나, 실제 인수 여부 및 관련 법적 검토가 필수적입니다.)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 "지상권"이 언급되었으나, 구체적인 개요는 기재되지 않았습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 권리일 수 있으므로, 반드시 현장 확인 및 등기부 열람을 통해 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 대전 서구 용문동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 연립 및 다세대 주택이 많아 안정적인 주거 수요가 예상됩니다. 상업 시설 및 편의 시설은 용문역 및 괴정동 일대에 밀집되어 있어 접근이 용이합니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스 노선 다수, 대전 지하철 1호선 용문역 이용 가능.

* 편의시설: 용문동 및 인근 상업 지역 내 마트, 병원, 은행 등 이용 가능.

* 교육시설: 용문초등학교 등 인근에 위치.

* 주변 환경: 주거 지역으로 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 갖추고 있습니다. 지도상으로 주변에 혐오시설은 즉시 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 연정흠 임차인은 대항력이 있으므로, 보증금 40,000,000원에 대한 권리 관계를 명확히 확인해야 합니다. (단, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재됨)

* 미확인 권리 (지상권): "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 중복사건 및 공동담보: 해당 물건은 여러 경매 사건이 중복으로 진행되고 있으며, 공동 담보 물건으로 설정되어 있어 경매 절차의 복잡성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 서구 용문동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 46,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으며, 가장 큰 쟁점은 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급된 부분입니다. 이 지상권의 구체적인 내용과 가치에 따라 낙찰 후 인수 부담이 크게 달라질 수 있습니다. 또한, 감정가 대비 최근 유사 물건의 시세 분석 결과, 거래가액이 감정가보다 현저히 낮은 것으로 파악되어 시세 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대전 서구 용문동은 주거 인프라가 잘 갖춰진 지역입니다.

* 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있을 가능성이 있으며, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다. (단, 권리관계 및 시세 차이 원인 분석 필수)

9. 예상 입찰가

주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 약 15~16평(50~53㎡) 기준 22,000만원 ~ 25,000만원 수준의 거래가 확인되었습니다. 이를 본 물건의 전용면적 약 7.76평(25.67㎡)에 비례하여 환산 시, 시장 가격은 약 1100만원 ~ 1200만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본 물건의 감정가는 46,000,000원이며, 대항력 있는 임차인의 보증금이 40,000,000원입니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이라는 중대한 위험 요소가 존재합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 실제 가치는 감정가와 시세 추정치, 임차인 보증금, 그리고 가장 큰 리스크인 미확인 지상권의 영향을 복합적으로 받을 것으로 판단됩니다.

따라서, 정확한 권리 분석과 현장 조사를 통한 지상권의 실체 확인이 선행되어야 하며, 리스크를 충분히 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

위험 요소를 고려한 예상 입찰가는 30,000,000원 ~ 35,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.