나이스옥션 법원경매 공주 2025타경21 [2] 충청남도 공주시 의당면 수촌리 산13-12 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금강감정 · 평가일 2025.02.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 의당면 수촌리 소재 ""수촌초등학교"" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 전원주택부지, 임야 및 공장 등이 소재하며 전반적인 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 서측 인근으로 2차선도로가 통과하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 일반적인 대중교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(3) : 대체로 부정형 완경사지의 토지로서, 자연림 및 일부 도로로 이용중임.
기호(4) : 대체로 사다리형 완경사지의 토지로서, 개발행위허가 등을 득하여 토지형질변경 공사중으로 잡종지상태임.
기호(5) : 대체로 부정형 완경사지의 토지로서, 개발행위허가 등을 득하여 토지형질변경 공사중으로 잡종지 및 법면상태임.

인접 도로상태

기호(3) : 본건 남서측으로 소로의 포장도로에 접함.
기호(4,5) : 지적상 맹지이나, 일단의 토지가 개발행위허가 등을 득하여 토지형질변경 공사중으로 인접 토지를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상
기호(3~5) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역(모든축종제한)){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 준보전산지{산지관리법}임.

제시목록 외의 물건

기호(4) 지상에 별첨 ""사진용지""와 같이 기호(3,4,5) 토지에 대한 유치권 행사중이라는 플랜카드가 붙여진 컨테이너가 소재하나 이동이 가능하여 평가제외 하였으니 경매진행시 참고 바라오며, 유치권에 관하여도 유의하시기 바람.

공부와의 차이

기호(3) 토지는 공부상 지목이 임야이나 본건 서측 부분으로 일부 현황 도로로 이용중인 것으로 목측되는 바, 통행 제한 가능성 등에 대하여는 별도 확인이 필요하오니 참고 바라며, 기호(4,5) 토지는 공부상 지목이 임야이나 현황은 개발행위허가 등을 득하여 토지형질변경공사 중인 것으로 조사되는 바, 허가여부, 유효기간, 용도 등 자세한 사항은 관계기관의 확인이 필요한 바, 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 이해관계인의 부재로 임대내역는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 목록3~5 주식회사 비에이치건설로부터 공사대금채권 금 426,320,000원에 대하여 유치권 신고가있으나 그 성립여부 불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 개요

2.

* 사건번호: 공주지원 2025타경21 (2)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엘 대부주식회사

* 매각대상: 토지매각

2.

1.2. 물건 현황

2.

* 소재지: 충청남도 공주시 의당면 수촌리 산13-12

* 용도: 임야 (총 3필지: 기호(3), (4), (5))

* 특이사항: 중복사건, 중복병합사건, 유치권, 공동담보

2.

1.3. 감정가 및 면적

2.

* 감정가: 3,665,729,000원

* 토지 총 면적: 33,408.00㎡ (약 10,106.22평)

* 건물 면적: 해당 없음 (0.00㎡)

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 소재지 및 주변 환경

2.

* 본건은 충청남도 공주시 의당면 수촌리 소재 "수촌초등학교" 남동측 근거리에 위치합니다.

* 주위는 농경지, 단독주택, 전원주택부지, 임야 및 공장 등이 혼재하여 소재하며, 전반적인 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.

2.2. 교통 및 접근성

2.

* 본건 서측 인근으로 2차선 도로가 통과하고 있으며, 인근에 버스승강장이 소재하여 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 기호(3) 토지는 본건 남서측으로 소로의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 기호(4,5) 토지는 지적상 맹지이나, 일체의 토지가 개발행위허가 등을 득하여 토지형질변경 공사 중에 있어 인접 토지를 통하여 접근이 가능합니다.

2.

2.3. 토지 이용 상태 및 형태

2.

* 기호(3): 대체로 부정형의 완경사지 토지로서, 자연림 및 일부 도로로 이용 중입니다.

* 기호(4): 대체로 사다리형의 완경사지 토지로서, 개발행위허가 등을 득하여 토지형질변경 공사 중인 잡종지 상태입니다.

* 기호(5): 대체로 부정형의 완경사지 토지로서, 개발행위허가 등을 득하여 토지형질변경 공사 중인 잡종지 및 법면 상태입니다.

2.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

2.

* 본건 토지(기호 3~5)는 토지이용계획확인서상 다음과 같은 용도지역 및 제한사항이 있습니다.

* 계획관리지역

* 성장관리계획구역 (일반형)

* 가축사육제한구역 (일부 제한 구역, 모든 축종 제한)

* 준보전산지

2.

3. 권리분석

2.

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 및 총 채권액)

2.

* 등기부상 총 채권액은 8,681,366,500원입니다.

* 말소기준권리: 을5 (2022년 6월 23일, 엘에이치케이대부주식회사 근저당권, 채권최고액 3,720,000,000원)

* 본 물건은 다수의 근저당, 지상권, 압류, 가압류, 임의경매 개시결정 등 복잡한 권리 관계를 포함하고 있으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

2.

3.2. 유치권 분석

2.

* 주식회사 비에이치건설로부터 공사대금채권 426,320,000원에 대하여 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 입찰 진행 시 해당 유치권의 존부 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 없습니다. (단, 유치권은 성립 여부에 따라 인수될 수 있습니다.)

* 기호(4) 지상에는 유치권 행사 중이라는 플랜카드가 부착된 컨테이너가 소재하나, 이동 가능하여 평가에서는 제외되었습니다.

2.

3.3. 임차인 현황

2.

* 제공된 정보상 임차인 현황은 확인되지 않았습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 이해관계인의 부재로 임대내역은 미상입니다.

2.

4. 상권분석

2.

4.1. 주변 상권

2.

* 본건 소재지는 주로 농경지와 임야, 주택지 등이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설이 발달한 지역은 아닙니다.

* 인근 "수촌초등학교"가 위치하고 있어 기본적인 생활 인프라 접근성은 갖추고 있습니다.

2.

4.2. 생활 편의시설

2.

* 본건 인근에 "수촌초등학교"가 소재하여 교육 시설 접근성이 양호합니다.

* 2차선 도로와 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주변에 농경지, 주택지가 분포하고 있어 조용한 전원생활 또는 주말 주택 부지로 고려될 수 있습니다.

* 주변 시설에 대한 추가적인 조사가 필요하며, 혐오시설 포함 여부는 상세 확인이 요구됩니다.

2.

5. 잠재적 리스크

2.

5.1. 권리 관계 관련 리스크

2.

* 유치권: 주식회사 비에이치건설의 유치권 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 예상치 못한 채무 부담이 발생할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 감정가 대비 현저히 높은 총 채권액(약 86.8억원 vs 약 36.7억원)은 채권자 간 이해관계가 복잡함을 시사하며, 경매 절차 진행에 변동성이 있을 수 있습니다.

* 복잡한 권리 관계: 다수의 권리 설정 및 말소 내역은 권리 분석에 대한 심도 있는 검토를 필요로 합니다.

2.

5.2. 토지 이용 및 법규 관련 리스크

2.

* 토지 형질 변경 공사 중: 기호(4,5) 토지는 개발행위허가를 득하여 공사 중으로, 허가 여부, 유효 기간, 용도 등 상세 내용을 반드시 관계 기관을 통해 확인해야 합니다.

* 공부와의 차이: 기호(3) 토지는 공부상 지목이 임야이나 현황 일부 도로로 이용 중으로, 통행 제한 가능성이 있습니다. 이는 별도 확인이 필요합니다.

* 맹지: 기호(4,5) 토지는 지적상 맹지이므로, 인접 토지와의 관계 및 이용 권한을 면밀히 파악해야 합니다.

2.

5.3. 기타 리스크

2.

* 본 물건은 중복사건, 중복병합사건, 공동담보 등으로 묶여 있어 경매 절차의 복잡성이 높습니다.

* 토지 개발행위허가 취소 또는 기간 만료 시, 현재의 잡종지 상태가 변경되거나 개발 계획에 차질이 발생할 수 있습니다.

2.

6. 종합 의견

2.

본건은 충청남도 공주시 의당면 소재 대규모 임야로서, 개발행위허가를 득하여 토지 형질 변경 공사가 진행 중인 토지입니다. 계획관리지역에 속해 있어 향후 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다. 그러나 주식회사 비에이치건설의 유치권 성립 여부가 불분명하며, 토지 이용 계획, 공부와의 차이, 맹지 여부 등 현황과 공부상 차이점 및 관련 법규에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 또한, 감정가 대비 매우 높은 총 채권액과 복잡한 권리 관계는 잠재적인 투자 리스크로 작용할 수 있습니다.

2.

7. 투자 포인트

2.

* 대규모 임야: 약 1만 평에 달하는 넓은 면적을 보유하고 있어 향후 개발 시 규모의 경제를 기대할 수 있습니다.

* 계획관리지역: 개발 가능성이 높은 용도 지역으로, 향후 토지 이용 계획에 따라 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* "수촌초등학교" 인근: 기본적인 생활 인프라 접근성을 갖추고 있어 지역 내에서의 활용 가치가 있습니다.

2.

8. 예상 입찰가

2.

본건의 감정가는 3,665,729,000원입니다. 그러나 상기 언급된 유치권, 토지 이용 관련 불확실성, 복잡한 권리 관계 및 높은 채권 총액 등을 종합적으로 고려할 때, 신중하고 보수적인 접근이 필요합니다. 투자자는 본인의 리스크 감수 수준과 시장 조사를 바탕으로 입찰가를 산정해야 하며, 일반적으로 감정가 이하에서 입찰을 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

4. 상권분석

2.

4.1. 주변 상권

2.

* 본건 소재지는 주로 농경지와 임야, 주택지 등이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설이 발달한 지역은 아닙니다.

* 인근 "수촌초등학교"가 위치하고 있어 기본적인 생활 인프라 접근성은 갖추고 있습니다.

* 의당면 수촌리 지역은 공주경비행기, 수촌리고분군 등의 관광자원과 연계될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

2.

4.2. 생활 편의시설

2.

* 본건 인근에 "수촌초등학교"가 소재하여 교육 시설 접근성이 양호합니다.

* 서측 인근으로 2차선 도로가 통과하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 본건 소재지인 의당면 수촌리 인근에는 정안천생태공원, 수촌리고분군 역사유적공원 등이 있어 자연 및 역사 문화 시설 접근이 가능합니다.

* 본건과 직접적인 관련은 없으나, 공주시 관내에는 호텔, 무인텔 등 숙박시설과 계룡산, 공산성, 국립공주박물관 등 다양한 관광 명소가 있습니다.

* 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았으나, 공주시 이인면 등 일부 지역에서 혐오시설 유치 관련 민원이 있었던 사례가 있습니다. 본건 지역의 혐오시설 분포 여부는 별도 확인이 필요합니다.

2.

5. 잠재적 리스크

2.

5.1. 권리 관계 관련 리스크

2.

* 유치권: 주식회사 비에이치건설의 유치권 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 예상치 못한 채무 부담이 발생할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 감정가 대비 현저히 높은 총 채권액(약 86.8억원 vs 약 36.7억원)은 채권자 간 이해관계가 복잡함을 시사하며, 경매 절차 진행에 변동성이 있을 수 있습니다.

* 복잡한 권리 관계: 다수의 근저당, 지상권, 압류, 가압류, 임의경매 개시 결정 등이 존재하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 말소될 예정이나, 권리 분석에 대한 심도 있는 검토가 필요합니다.

2.

5.2. 토지 이용 및 법규 관련 리스크

2.

* 토지 형질 변경 공사 중: 기호(4,5) 토지는 개발행위허가를 득하여 공사 중으로, 허가 여부, 유효 기간, 용도 등 상세 내용을 반드시 관계 기관을 통해 확인해야 합니다.

* 공부와의 차이: 기호(3) 토지는 공부상 지목이 임야이나 현황 일부 도로로 이용 중으로, 통행 제한 가능성이 있습니다. 이는 별도 확인이 필요합니다.

* 맹지: 기호(4,5) 토지는 지적상 맹지이므로, 인접 토지와의 관계 및 이용 권한을 면밀히 파악해야 합니다.

2.

5.3. 기타 리스크

2.

* 본 물건은 중복사건, 중복병합사건, 공동담보 등으로 묶여 있어 경매 절차의 복잡성이 높습니다.

* 토지 개발행위허가 취소 또는 기간 만료 시, 현재의 잡종지 상태가 변경되거나 개발 계획에 차질이 발생할 수 있습니다.

* 의당면 수촌리 지역에서는 배수로 설치 공사 등 지역 기반 시설 공사가 진행된 이력이 있습니다.

2.

6. 종합 의견

2.

본건은 충청남도 공주시 의당면 소재 대규모 임야로서, 개발행위허가를 득하여 토지 형질 변경 공사가 진행 중인 토지입니다. 계획관리지역에 속해 있어 향후 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다. 그러나 주식회사 비에이치건설의 유치권 성립 여부가 불분명하며, 토지 이용 계획, 공부와의 차이, 맹지 여부 등 현황과 공부상 차이점 및 관련 법규에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 또한, 감정가 대비 매우 높은 총 채권액과 복잡한 권리 관계는 잠재적인 투자 리스크로 작용할 수 있습니다. 인근에 수촌리고분군과 같은 역사 유적지가 있어 관광 자원과의 연계 가능성도 고려할 수 있습니다.

2.

7. 투자 포인트

2.

* 대규모 임야: 약 1만 평에 달하는 넓은 면적을 보유하고 있어 향후 개발 시 규모의 경제를 기대할 수 있습니다.

* 계획관리지역: 개발 가능성이 높은 용도 지역으로, 향후 토지 이용 계획에 따라 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* "수촌초등학교" 인근: 기본적인 생활 인프라 접근성을 갖추고 있어 지역 내에서의 활용 가치가 있습니다.

* 역사 유적지 인접: 수촌리고분군과 같은 문화 유산이 인접해 있어, 이를 활용한 관광 연계 개발 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

2.

8. 예상 입찰가

2.

본건의 감정가는 3,665,729,000원입니다. 그러나 상기 언급된 유치권, 토지 이용 관련 불확실성, 복잡한 권리 관계 및 높은 채권 총액 등을 종합적으로 고려할 때, 신중하고 보수적인 접근이 필요합니다. 투자자는 본인의 리스크 감수 수준과 시장 조사를 바탕으로 입찰가를 산정해야 하며, 일반적으로 감정가 이하에서 입찰을 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

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