나이스옥션 법원경매 안양 2024타경108560 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 42-6 청담캐슬 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온주감정 · 평가일 2024.10.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 안양예술공원 남측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 각급 학교, 근린공원 등이 혼재하는 지역으로서
주위환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 북서측 도보 20여분 거리에 지하철 1호선 관악역이 소재
하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근) 콘크리트지붕 지하3층 지상14층 건물 내 제5층 503호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅, 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 섀시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(후면 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이
구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 광로와 동측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 광로2류(폭 50m-70m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)
(접합),가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선
에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교
통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 안양지원 2024타경108560 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 42-6, 청담캐슬 5층 503호

용도: 아파트 (건축물대장상 아파트 및 오피스텔 복합 용도, 실제 이용은 오피스텔)

감정가: 392,000,000원

채권자: 권OO

1.2. 건물 및 토지 현황

토지면적: 14.90㎡ (약 4.51평)

건물면적: 69.03㎡ (약 20.88평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 매각 정보

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 안양예술공원 남측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 각급 학교, 근린공원 등이 혼재하고 있어 주거 환경 및 생활 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 도보 약 20분 거리에 지하철 1호선 관악역이 소재합니다. 또한, 인근에 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구에 속하며, 광로2류(폭 50-70m), 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 건축법에 따른 가로구역별 최고높이 제한 지역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

2.4. 도로 및 인접관계

본건 토지는 북측으로 넓은 도로(광로)와 동측으로 좁은 도로(소로)에 접하고 있어 차량 및 보행 접근성이 확보되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 권하영 (권 )

보증금: 303,450,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 06월 12일

확정일자: 2020년 04월 08일 (1차), 2023년 09월 22일 (2차)

배당신고일자: 2023년 10월 10일

대항력: 있음

- 권리분석상 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 임차권 등기가 되어 있어 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 등기부상 권리분석

소유권보존 (갑1, 2019-06-10)

공유자지분전부이전 (갑2, 2019-07-05)

압류 (갑3, 2023-07-04, 의정부세무서장, 말소기준권리)

압류 (갑4, 2023-07-25, 안양시, 말소)

압류 (갑5, 2024-05-28, 의왕시, 말소)

강제경매 (갑6, 2024-10-04, 권하영, 말소)

압류 (갑7, 2024-10-15, 의왕시, 말소)

압류 (갑8, 2024-12-19, 부천시, 말소)

주택임차권 (을3, 2023-10-10, 권하영, 303,450,000원, 인수)

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 7월 4일 접수된 의정부세무서장의 압류(갑3)입니다. 위 말소기준권리보다 선순위인 권하영의 주택임차권(을3)은 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼합된 지역이며, 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동 또한 가능한 지역적 특성을 지니고 있습니다. 주변에 안양예술공원이 있어 문화적 가치와 휴식 공간으로서의 이점을 갖추고 있습니다.

4.2. 인근 상업시설

주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 대형 상업시설 정보는 추가 조사가 필요합니다.)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육시설

주변 지역에 각급 학교가 소재하고 있습니다. (구체적인 학교 정보 및 거리는 추가 조사가 필요합니다.)

5.3. 문화/휴식시설

안양예술공원이 인근에 위치하여 문화생활 및 여가 활동을 즐기기에 좋은 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 권하영의 보증금 303,450,000원입니다. 해당 금액이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수하게 되므로 총 투자 비용이 증가하게 됩니다.

6.2. 건물 이용 현황

본건은 공부상 아파트 및 오피스텔로 등재되어 있으나, 현재 오피스텔로 이용 중에 있습니다. 이로 인해 향후 아파트 대출 규제나 취득세 등에서 오피스텔로 간주될 수 있는 부분이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 안양예술공원 인근에 위치하며 지하철역과 버스정류장을 통해 교통이 편리한 장점이 있습니다. 다만, 3억원 이상의 인수해야 하는 임차보증금이 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 오피스텔로 이용 중이라는 점 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 안양예술공원 인근의 쾌적한 주거 및 문화 환경.

* 관악역 및 버스정류장을 통한 우수한 대중교통 접근성.

* 일반상업지역으로 지정된 토지 이용계획으로 인한 잠재적 가치.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 392,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 303,450,000원을 매수인이 인수해야 하는 점을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

실질적인 인수 부담금(감정가 - 인수 보증금)은 약 88,550,000원입니다.

따라서, 낙찰가의 산정은 이 실질적인 인수 부담금을 기준으로 보수적으로 접근할 것을 권고합니다.

이에 따라 예상 입찰가는 62,000,000원에서 80,000,000원 사이로 제안합니다.

(이는 권리 인수 금액 303,450,000원을 제외한, 법원에 납부할 금액 기준입니다. 실제 총 지출액은 입찰가 + 인수 보증금입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.