나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101271 [15] 경기도 군포시 금정동 743-9 길남타운 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금오감정 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 금정동 소재 ""군포양정초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물 내 제3층 제301호외 14개호로서

외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등
내벽: 도배마감 및 일부 타일붙임 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

일련번호 1, 2, 7 ~ 12, 14, 15 : 오피스텔로 이용 중임.
일련번호 3 ~ 6, 13 : 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식 주차설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄하게 조성된 가장형의 토지로 다세대주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>, 철도보호지구(국가철도공단 시설계획처-6506(2020.11.30))<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 군포시 금정동 743-9, 길남타운 3층 302호에 위치한 오피스텔입니다.

사건번호는 안양지원 2025타경101271이며, 부동산 강제 경매로 진행 중입니다.

감정가는 299,000,000원입니다.

토지 면적은 17.58㎡ (약 5.32평)이며, 건물 면적은 71.91㎡ (약 21.75평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

주요 권리 사항으로는 공동 담보 및 선순위 전세권이 있으나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

채권자는 서울보증보험입니다.

건축물 현황에 따르면, 본건이 속한 길남타운은 경기도 군포시 금재로1번길 19 (금정동)에 위치하며, 총 11층 건물로 철근콘크리트 구조에 평슬라브 지붕입니다.

건축물대장상 주요 용도는 업무시설 및 공동주택으로 기재되어 있으며, 본건(302호)은 오피스텔로 이용 중입니다.

건물의 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재 붙임 마감, 내벽은 도배 마감 및 일부 타일 붙임, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 군포시 금정동 소재 "군포양정초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 남동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지는 대체로 평탄하게 조성된 가장형의 토지로, 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역, 과밀억제지역, 철도보호지구에 속합니다.

1.2. 권리분석

집합건물 등기부 요약에 따르면, 최초 소유권 보존 등기는 2020년 7월 22일에 김완주 명의로 이루어졌습니다.

말소기준권리는 2020년 12월 1일 접수된 주식회사 네온테크 명의의 전세권 설정 (금 280,000,000원)이며, 이 권리는 말소 예정으로 확인됩니다.

이후 2022년 12월 8일에는 5번 전세권 변경(280,000,000원)이 있었으나 이 역시 말소 예정입니다.

본 경매는 2025년 7월 28일 접수된 서울보증보험 명의의 강제경매로, 이 또한 말소 예정입니다.

등기부채권 총액은 280,000,000원입니다.

임차인 현황 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 임차인: 김태중

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 15일

* 대항력: 없음

* 권리분석: 보증금 및 차임이 없고 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인: 주식회사네온테크

* 보증금: 280,000,000원

* 배당신고일자: 2025년 10월 2일

* 대항력: 없음

* 권리분석: 보증금 280,000,000원이 있으나 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

물건명세서 상의 참고사항에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 금정동은 군포시의 주요 지역 중 하나로, 교통의 요지인 금정역과 인접하여 유동인구가 많습니다.

주변에 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

오피스텔의 경우, 역세권 프리미엄과 주변 직장인 및 거주민 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

다만, 해당 지역 내 유사 오피스텔 공급량에 따른 경쟁 관계는 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 금정역(1호선, 4호선)이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 각지로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 군포양정초등학교가 북동측 인근에 있으며, 상업지구가 인접하여 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 현재까지 확인된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계 복잡성: 등기부상 전세권이 말소기준권리임에도 불구하고 '말소' 및 임차인 정보에 '대항력 없음'으로 기재되어 있는 점은 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

* 미상 정보: 임대 관계가 미상으로, 현재 공실 상태이거나 임대차 계약이 원만하게 종료되지 않았을 가능성이 있습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 상황 변화 및 금리 변동은 향후 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 투자 포인트

* 역세권 입지: 금정역과 가까워 교통이 편리하고 잠재적 수요가 높습니다.

* 신건 감정가: 감정가 299,000,000원 대비 시세 파악 및 입찰가 산정을 통해 합리적인 가격에 취득할 기회가 있습니다.

* 인수되는 권리 없음: 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금이 없어 명도가 완료되면 깔끔하게 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 활발한 지역 상권: 주변에 다양한 편의시설과 주거 시설이 혼재하여 생활 편의성이 높습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 군포시의 핵심 입지에 위치한 오피스텔로, 교통과 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

말소되는 권리가 많고 인수되는 보증금이 없어 비교적 깔끔한 권리 상태를 기대할 수 있습니다.

다만, 임차인들의 대항력 부재 사유 및 임대 관계에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

이러한 부분만 명확히 확인된다면, 합리적인 투자로 이어질 수 있는 잠재력을 가진 물건으로 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 감정가는 299,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 시세를 종합적으로 고려했을 때, 최근 거래 사례 및 현재 시장 상황을 반영한 예상가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 결정될 수 있습니다.

특히, 인수되는 보증금이 없고 권리 관계가 비교적 명확하다는 점을 감안하면, 270,000,000원에서 290,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 추가적인 시세 분석, 법원 매각 통계 등을 종합적으로 검토하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.