나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101271 [14] 경기도 군포시 금정동 743-9 길남타운 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금오감정 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 금정동 소재 ""군포양정초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물 내 제3층 제301호외 14개호로서

외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등
내벽: 도배마감 및 일부 타일붙임 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

일련번호 1, 2, 7 ~ 12, 14, 15 : 오피스텔로 이용 중임.
일련번호 3 ~ 6, 13 : 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식 주차설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄하게 조성된 가장형의 토지로 다세대주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>, 철도보호지구(국가철도공단 시설계획처-6506(2020.11.30))<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101271 (14)

소재지: 경기도 군포시 금정동 743-9, 길남타운 4층 401호

용도: 오피스텔 (공동주택 및 업무시설)

감정가: 297,000,000원

토지면적: 17.27㎡ (약 5.22평)

토지지분: 17.266㎡ (약 5.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 70.63㎡ (약 21.36평)

건물지분: 70.63㎡ (약 21.36평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험 (등기부등본 상)

건축물 세부정보:

* 건물명: 길남타운

* 총 층수: 11층

* 해당 층수: 4층

* 구분 호수: 401호

* 구조: 철근콘크리트구조

* 용도: 업무시설 (공동주택 및 업무시설)

* 건축일자: 2020년 07월 03일 (사용승인일 기준)

* 총 세대수: 10호

1.1. 입지조건

본건은 경기도 군포시 금정동 소재 "군포양정초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.

건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

본건 북동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 서울보증보험의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2025년 07월 28일 접수된 서울보증보험의 강제경매개시결정(채권금액: 270,000,000원)입니다.

소유권보존등기는 2020년 07월 22일에 김완주 명의로 경료되었습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 04월 29일

* 확정일자: 2024년 04월 11일

* 배당신고일자: 2025년 08월 26일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 전입일자(2024-04-29)가 말소기준권리(2025-07-28)보다 앞섭니다. 제공된 정보 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 간주됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 권리 분석 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 근린생활시설, 아파트, 다세대주택이 혼재하는 복합 상권입니다.

오피스텔로서의 주거 및 업무 기능을 모두 수행할 수 있는 입지입니다.

인근 초등학교 및 다양한 주거 형태의 건물들이 분포하여 배후 수요가 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용 가능, 차량 접근 용이

* 편의시설: 주변에 근린생활시설 분포 (구체적인 시설은 추가 확인 필요)

* 교육시설: 군포양정초등학교 인접

* 건물 내 설비: 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 소화전, 기계식 주차설비 등이 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보: 본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물의 가치나 처분 결과가 본건 경매에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 추가적인 법률 검토 및 주의가 필요합니다.

* 토지이용계획:

* 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심)

* 가축사육제한구역

* 과밀억제지역

* 철도보호지구 (국가철도공단 시설계획처-6506(2020.11.30))

위와 같은 토지이용계획 및 제한상태는 향후 건물 이용이나 재건축 등에 제약을 줄 수 있습니다.

* 주변 시설: 현황 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았으나, 주변 지역 개발 계획 및 민원 발생 가능성 등은 지속적으로 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 군포시 금정동에 위치한 길남타운 오피스텔로, 교통 및 생활 환경이 보통 수준이며, 건물 내 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

감정가는 297,000,000원이며, 면적 대비 적정한 수준으로 판단됩니다.

다만, 공동담보 물건이며 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 주의 깊게 분석해야 할 사항입니다. 제공된 정보 상으로는 임차인 인수 보증금은 없는 것으로 파악되나, 이는 최종적으로 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 면밀한 권리 분석이 필수적입니다.

토지이용계획 상 철도보호지구 등 각종 규제가 존재하므로, 향후 활용 계획 수립 시 이를 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 군포시 금정동이라는 위치적 장점과 함께 초등학교 인접 등 생활 편의성이 있습니다.

* 건물 상태: 비교적 최신 건축물(2020년 사용승인)이며, 오피스텔로서의 기본 설비(주차, 승강기 등)가 양호하게 갖추어져 있습니다.

* 잠재적 가치: 권리관계가 명확히 정리된다면, 실수요자 또는 투자자에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 297,000,000원에서 제시된 '인수 보증금 합계(0원)'를 제외한 금액을 기준으로 산정합니다.

주변 시세 및 낙찰 사례가 제시되지 않아 정확한 시세 분석은 어렵습니다.

그러나 일반적인 경매 물건의 낙찰률을 고려할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 207,900,000원 ~ 237,600,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본건의 권리 관계(특히 임차인 보증금 인수 여부), 물건 상태, 현장 조사 결과, 그리고 경쟁 입찰자들의 성향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.