나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101271 [13] 경기도 군포시 금정동 743-9 길남타운 10층1002호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금오감정 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 금정동 소재 ""군포양정초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물 내 제3층 제301호외 14개호로서

외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등
내벽: 도배마감 및 일부 타일붙임 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

일련번호 1, 2, 7 ~ 12, 14, 15 : 오피스텔로 이용 중임.
일련번호 3 ~ 6, 13 : 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식 주차설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄하게 조성된 가장형의 토지로 다세대주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>, 철도보호지구(국가철도공단 시설계획처-6506(2020.11.30))<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경기도 군포시 금정동 743-9번지 길남타운 10층 1002호에 소재한 부동산강제경매 물건입니다.

사건번호는 안양지원 2025타경101271 (13)입니다.

감정가는 333,000,000원이며, 토지면적은 16.30㎡ (약 4.93평), 건물면적은 66.68㎡ (약 20.17평)입니다.

매각대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

본 물건은 공동담보로, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 특이사항이 있습니다.

건축물대장상 용도는 업무시설 및 공동주택으로 기재되어 있으나, 본 매각 물건의 전유부 정보상으로는 다세대주택으로 확인됩니다.

건물의 건축 연도는 2020년으로 추정됩니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 군포시 금정동에 위치하며, "군포양정초등학교" 북동측 인근 지역에 소재합니다.

주변으로는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편으로 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지는 대체로 평탄하게 조성된 가장형의 토지로, 다세대주택 등의 건부지로 이용 중입니다.

본 건 남동측으로는 노폭 약 4m의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역, 과밀억제지역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2025년 7월 28일 접수된 수원지방법원 안양지원의 강제경매개시결정(2025타경101271)입니다.

등기부요약상 말소기준권리보다 선순위인 권리는 확인되지 않습니다.

주요 권리사항으로는 다음과 같습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 295,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 21일

* 확정일자: 2020년 11월 25일

* 대항력: 있음 (전입일자가 말소기준권리보다 선순위)

* 집합건물 등기부요약

* 소유권보존: 김완주 (2020-07-22)

* 강제경매(말소기준권리): 서울보증보험 (270,000,000원, 2025-07-28 접수)

* 주택임차권: 이현석 (295,000,000원, 2025-10-24 접수) - 인수

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로서 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 5번 임차권등기(2025.10.24. 등기)가 존재합니다. 임대차보증금은 2억 9천 5백만 원이며, 전입일자는 2020년 12월 21일, 확정일자는 2020년 11월 25일입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 근린생활시설, 아파트, 다세대주택이 혼재하는 주거 및 상업 기능이 결합된 지역입니다. 일반상업지역으로 분류되어 있어 상업 활동이 가능한 지역적 특성을 가집니다. 주변의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 건물(다세대주택)의 거래 금액은 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 7일 거래: 34,500만원 (58.75㎡ 기준, 약 587만원/㎡)

* 2026년 5월 5일 거래: 40,000만원 (51.88㎡ 기준, 약 771만원/㎡)

* 2026년 5월 11일 거래: 14,000만원 (36.51㎡ 기준, 약 383만원/㎡)

본 물건은 약 66.68㎡ 면적에 2020년경 건축된 건물로 추정되며, 비교적 최신 건물이므로 최근 거래 사례 중 2016년식 건물(퍼스트빌)의 ㎡당 가격(약 771만원)을 적용할 경우, 시세는 약 51,400만원 이상으로 예상해 볼 수 있습니다. 다만, 감정가는 333,000,000원으로 책정되어 있어, 실제 시세와는 차이가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 "군포양정초등학교"가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 가까이 있으며, 차량 접근도 용이합니다.

건물에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기, 소화전, 기계식 주차 설비 등이 설치되어 있어 생활 편의성이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 295,000,000원을 인수해야 할 가능성입니다. 만약 경매 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다.

공동담보 물건으로, 해당 채무가 다른 부동산과 묶여 있을 가능성이 있습니다.

철도보호지구에 속해 있어 철도 운행으로 인한 소음이나 진동 등의 영향이 있을 수 있습니다.

건축물대장상 용도와 실제 이용 용도(다세대주택) 간의 일부 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 군포시 금정동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 입지 및 생활 편의성은 보통 이상입니다. 하지만, 295,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 전액을 인수해야 할 가능성이 높아 투자 결정 시 가장 중요하게 고려해야 할 요소입니다. 감정가 대비 시세가 높게 형성될 가능성이 있으나, 임차인 인수금액을 고려한 총 투자 비용 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근 건축 연도(2020년 추정)로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 군포시 금정동이라는 입지는 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

* 최근 매매 사례들을 볼 때, 감정가 대비 실제 시장 가치가 높을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 295,000,000원을 인수해야 하는 위험이 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 표기 및 "인수 보증금 제외 계산" 규칙에 따라, 부동산 자체의 가치에 기반하여 입찰가를 산정합니다.

최근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 매매 사례를 고려할 때, 본 물건의 시장 가치는 450,000,000원에서 510,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가는 333,000,000원이지만, 시장가는 이를 상회하는 것으로 판단됩니다.

임차인 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치에 대한 보수적인 접근과 경매 위험을 감안하여, 예상 입찰가를 350,000,000원으로 제안합니다.

최종 입찰가는 낙찰 후 총 부담액(입찰가 + 인수 보증금 잔액)이 시장가치 이하가 되도록 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.