나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101271 [11] 경기도 군포시 금정동 743-9 길남타운 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금오감정 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 금정동 소재 ""군포양정초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물 내 제3층 제301호외 14개호로서

외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등
내벽: 도배마감 및 일부 타일붙임 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

일련번호 1, 2, 7 ~ 12, 14, 15 : 오피스텔로 이용 중임.
일련번호 3 ~ 6, 13 : 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식 주차설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄하게 조성된 가장형의 토지로 다세대주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>, 철도보호지구(국가철도공단 시설계획처-6506(2020.11.30))<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101271 (11)

소재지: 경기도 군포시 금정동 743-9 길남타운 5층502호

용도: 오피스텔

감정가: 299,000,000원

토지면적: 17.58㎡ (약 5.32평)

토지지분: 17.579㎡ (약 5.32평)

건물면적: 71.91㎡ (약 21.75평)

건물지분: 71.91㎡ (약 21.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험

1.1. 입지조건

본건은 경기도 군포시 금정동 소재 군포양정초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재된 지역입니다.

본건이 속한 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

금정동 지역은 재개발 및 도시환경정비사업이 활발하게 진행되는 지역으로, 향후 도시 미관 및 주거 환경 개선이 기대됩니다.

GTX-C 노선이 예정되어 있어 광역 교통망 개선에 대한 기대감도 있습니다.

1.2. 권리분석

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

임차인: 주종삼

보증금: 285,000,000원

전입일자: 2021년 3월 8일

확정일자: 2021년 3월 9일

배당신고일자: 2025년 8월 5일

대항력: 있음

상기 임차인은 대항력을 갖추고 있으므로, 경매 낙찰 후에도 보증금 285,000,000원을 인수해야 합니다.

말소기준권리는 2025년 7월 28일 접수된 서울보증보험의 강제경매 개시결정(채권액 270,000,000원)입니다.

매각으로 인해 말소되는 권리는 말소기준권리보다 후순위 권리들입니다.

인수 보증금 합계: 285,000,000원

1.3. 상권분석

본건은 일반상업지역에 위치하고 있으며, 주변에 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하여 복합적인 상권이 형성되어 있습니다.

금정역 역세권 지역으로, 교통 편의성과 함께 상업 시설 이용이 편리합니다.

대규모 재개발 사업들이 진행됨에 따라 지역 상권의 활성화 및 가치 상승이 예상됩니다.

AK플라자 금정점과 같은 상업 시설이 인근에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

건물의 구조는 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물 내 5층에 위치하고 있습니다.

외벽은 페인팅 및 석재 붙임 마감, 내벽은 도배 및 타일 마감, 창호는 샷시창호입니다.

건물 내에는 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기(1대), 소화전설비, 기계식 주차설비(17대) 등이 설치되어 있습니다.

건물 사용승인일은 2020년 7월 3일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

인근에 군포양정초등학교가 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 주종삼 씨의 보증금 285,000,000원 인수입니다. 이는 감정가 299,000,000원과 매우 근접한 금액으로, 투자 시 실질적인 투자금이 클 수 있음을 의미합니다.

공동담보 물건으로, 타 물건의 경매 진행 결과에 따라 본 건에 영향을 줄 가능성이 있습니다.

임대 관계는 미상으로 파악되나, 대항력 있는 임차인이 있어 해당 임차인의 권리관계가 명확히 분석되었습니다.

별도 제시외 건물이나 면적은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 군포시 금정동의 핵심 지역에 위치한 신축급 오피스텔입니다.

교통 및 생활 인프라가 우수하며, 대규모 재개발 및 GTX-C 노선 등 미래 가치 상승 요인을 다수 보유하고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 보증금 전액을 인수해야 한다는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 이는 투자자의 실질적인 초기 투자 비용을 높이며, 수익률을 신중하게 검토해야 함을 시사합니다.

감정가와 임차인 보증금 액수가 유사하여, 낙찰 후 기대 수익이 크지 않을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 오피스텔로 건물 상태 양호

군포시 금정동의 개발 호재 (재개발, GTX-C 노선 등)로 인한 미래 가치 상승 기대

우수한 교통 및 생활 편의 시설

군포양정초등학교 등 교육 환경 근접

1.8. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 285,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 조건입니다.

감정가는 299,000,000원이며, 이는 건물 면적(약 21.75평) 대비 적정 수준으로 판단되나, 인근 유사 신축 오피스텔의 구체적인 시세 정보가 제한적이어서 정확한 현 시세 판단에 어려움이 있습니다.

재개발 및 교통 호재로 인한 향후 가치 상승 가능성을 고려하되, 임차인 보증금 인수 비용을 감안할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 인수되는 보증금을 제외한 순수 투자 비용이 합리적인 수준이 되도록 설정하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가: 295,000,000원

위 예상 입찰가는 현 시세와 감정가, 임차인 보증금 인수 금액을 종합적으로 고려한 수치이며, 실제 투자 시에는 추가적인 현장 조사 및 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.