나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101271 [12] 경기도 군포시 금정동 743-9 길남타운 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금오감정 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 금정동 소재 ""군포양정초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물 내 제3층 제301호외 14개호로서

외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등
내벽: 도배마감 및 일부 타일붙임 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

일련번호 1, 2, 7 ~ 12, 14, 15 : 오피스텔로 이용 중임.
일련번호 3 ~ 6, 13 : 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식 주차설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄하게 조성된 가장형의 토지로 다세대주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>, 철도보호지구(국가철도공단 시설계획처-6506(2020.11.30))<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 군포시 금정동 743-9번지 길남타운 5층 501호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 안양지원 2025타경101271 (12)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 297,000,000원입니다.

물건의 토지면적은 17.27㎡ (약 5.22평)이며, 건물면적은 70.63㎡ (약 21.36평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

건축물 현황에 따르면, 본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물로, 2020년 7월 3일에 사용 승인되었습니다.

본건 호실은 11층 건물 중 5층에 위치하며, 내부 이용 상태는 오피스텔로 이용 중입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 군포시 금정동 소재 "군포양정초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 비교적 정주 여건이 양호한 편입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 남동측으로는 노폭 약 4m의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심) 등에 속하며, 가축사육제한구역, 과밀억제지역, 철도보호지구로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 서울보증보험입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 7월 28일 접수된 서울보증보험의 강제경매 개시결정 등기(2025타경101271)입니다.

본건과 관련하여 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 주식회사우리은행 (임차인한춘섭의 승계인)

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-07-20

* 확정일자: 2021-06-23

* 배당신고일자: 2025-09-02

* 대항력: 있음

* 비고: 확정일자가 말소기준권리보다 앞서므로, 보증금 중 일정액은 배당을 통해 우선 변제받을 수 있으며, 전부 변제받지 못할 경우 낙찰자가 인수하게 될 가능성이 있습니다.

* 임차인: 한춘섭

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-07-20

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인의 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자로 보아 대항력이 있는 것으로 판단됩니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

현재 파악된 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 280,000,000원이 낙찰가에서 완전히 배당되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 금액을 추가로 인수할 위험이 존재합니다. 이 점은 본건 입찰 시 반드시 유의해야 합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명세서에 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 군포시 금정동 지역은 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등 주거시설과 근린생활시설이 혼재하는 복합 상권입니다.

주변에 학교와 상업시설이 있어 유동인구는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

오피스텔의 주된 수요층은 직장인 및 1~2인 가구이며, 역세권과의 접근성에 따라 시세가 결정되는 경향이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 주요 도심 접근성도 보통 수준입니다.

* 교육: 북동측으로 군포양정초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주차: 건물 내 기계식 주차설비가 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 주식회사우리은행(임차인한춘섭의 승계인)이 280,000,000원의 보증금을 가지고 대항력을 갖추고 있어, 낙찰가에서 보증금이 전액 회수되지 못할 경우 해당 금액을 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 본건의 주요 리스크 요인입니다.

* 임대 관계 미상: 기타 참고사항에 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 명도 시 임차인과의 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 철도보호지구에 해당되어 향후 건축 행위 등에 대한 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 인근에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 현장 방문 시 재확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 군포시 금정동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 교육 환경이 비교적 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

다만, 2억 8천만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재된 점은 철저한 권리분석과 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

본 임차인의 보증금이 낙찰가에서 모두 배당되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 금액을 부담해야 하므로 이 점을 충분히 고려하여 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

입찰 전 등기부등본 및 현장 조사, 임차인과의 소통 등을 통해 인수될 수 있는 보증금의 정확한 액수를 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 군포시 금정동 역세권 인근의 오피스텔로, 지역 내 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 주변에 학교 및 생활 편의시설이 있어 주거 가치가 높습니다.

* 감정가 대비 낙찰가를 합리적으로 책정할 경우 시세차익 및 임대수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 297,000,000원입니다.

유사 물건의 최근 시세 조사 결과, 해당 지역의 오피스텔은 면적 및 상태에 따라 280,000,000원에서 320,000,000원 사이의 시세를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 280,000,000원이며, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 임차인의 보증금이 경매 절차를 통해 전액 배당될 가능성을 전제로 분석합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 280,000,000원에서 295,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

특히, 임차인의 보증금 인수 여부를 명확히 확인하고, 실제 낙찰가에서 임차인의 배당 순위 및 금액을 정확히 산정하여 예상 투자 금액을 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.