나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101271 [6] 경기도 군포시 금정동 743-9 길남타운 8층801호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금오감정 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 금정동 소재 ""군포양정초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물 내 제3층 제301호외 14개호로서

외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등
내벽: 도배마감 및 일부 타일붙임 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

일련번호 1, 2, 7 ~ 12, 14, 15 : 오피스텔로 이용 중임.
일련번호 3 ~ 6, 13 : 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식 주차설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄하게 조성된 가장형의 토지로 다세대주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>, 철도보호지구(국가철도공단 시설계획처-6506(2020.11.30))<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안양지원 2025타경101271 (6)

* 소재지: 경기도 군포시 금정동 743-9 길남타운 8층801호

* 용도: 다세대주택 (단, 건축물대장상 공동주택 및 업무시설 혼재)

* 감정가: 342,000,000원

* 토지면적: 16.53㎡ (약 54.65평)

* 토지지분: 16.533㎡ (약 54.66평)

* 건물면적: 67.63㎡ (약 223.57평) - 공급면적 또는 전용면적 기준

* 건물지분: 67.63㎡ (약 223.57평) - 공급면적 또는 전용면적 기준

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 군포시 금정동 소재 "군포양정초등학교" 북동측 인근에 위치.

* 주위 환경: 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역.

* 교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편. 제반 교통 여건은 보통 수준.

* 도로: 본건 남동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접해 있음.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역, 과밀억제지역, 철도보호지구에 해당.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 7월 28일자 서울보증보험의 강제경매개시결정 등기 (채권액 270,000,000원).

* 매각으로 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 선순위 권리가 없는 한, 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 존속하는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재된 바 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 2월 18일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 이

* 보증금: 290,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 2월 18일

* 확정일자: 2021년 2월 18일

* 배당신고일자: 2025년 8월 8일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 특이사항: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됨.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 주위가 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로, 비교적 안정적인 주거 및 상업 복합지역.

* 건물 용도: 건축물대장상 공동주택 및 업무시설로 표기되어 있으며, 이용상태 또한 오피스텔과 다세대주택으로 구분되어 있어 복합 용도로 활용되고 있음.

* 주변 시세:

* 최근 2026년 5월 거래 사례:

* 에코하임 (2014년식, 58.75㎡): 345,000,000원

* 퍼스트빌 (2016년식, 51.88㎡): 400,000,000원

* 하니빌라3동 (1990년식, 36.51㎡): 140,000,000원

* 본건(67.63㎡)의 감정가는 342,000,000원으로, 면적 및 건축 연도를 고려할 때 주변 시세와 유사하거나 다소 보수적인 수준으로 평가되었음. 특히, 신축 건물들의 높은 거래가격을 볼 때 향후 가치 상승 가능성도 존재함.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주위 근린생활시설 등을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 교육시설: "군포양정초등학교" 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 주거 환경: 아파트, 다세대주택 등이 혼재된 주거 지역으로, 비교적 쾌적한 주거 환경을 형성하고 있음.

* 기타: 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 소화전, 기계식 주차설비 등이 설치되어 있어 생활 편의성이 높음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 인수 부담은 없으나, 임차인의 실제 점유 기간 및 명도 진행 시 예상치 못한 명도 비용 또는 시간 지연이 발생할 수 있음. (강 , 이 임차인 모두 대항력 있음)

* 건물 복합 용도: 오피스텔 및 다세대주택이 혼재되어 있어 건물 관리 및 유지 보수에 있어 복합적인 관리가 요구될 수 있음.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 시가지경관지구, 철도보호지구 등 다양한 용도지역 및 지구에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 군포시 금정동에 위치한 다세대주택(복합 용도)으로, 군포양정초등학교 인근에 자리하고 있어 입지 조건이 양호한 편입니다. 최근 주변 실거래가를 고려할 때 감정가는 시장 가격과 유사하거나 다소 낮게 형성된 것으로 보입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 낙찰자가 부담해야 할 보증금은 없는 것으로 명시되어 있어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 임차인의 명도 관련 변수는 유의해야 합니다. 건물은 최신 설비를 갖추고 있으며, 주위 환경 또한 주거 및 상업 기능이 혼재되어 있어 생활이 편리한 지역입니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 입지: 군포양정초등학교 인근으로 교육 환경 우수하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋음.

* 가격 메리트: 감정가가 최근 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단되며, 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 권리 관계 명확: 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금이 없어 명도 후에는 안정적인 투자가 가능.

* 복합 용도 장점: 오피스텔 및 주거 시설로 활용 가능성이 높아 임대 수익 및 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 342,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세 고려 시, 본건의 실제 시장 가치는 감정가와 유사하거나 상회할 가능성이 있습니다. 특히, 최신 건물 거래 사례에서 면적 대비 높은 가격이 형성되고 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 시 변수가 될 수 있으나, 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

* 이에 따라, 본건에 대한 예상 입찰가는 300,000,000원에서 350,000,000원 사이에서 결정될 것으로 보이며, 권장 입찰가는 330,000,000원 입니다. 이는 감정가격을 존중하며 시장 가격의 중간 지점에서 경쟁력을 확보하기 위한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.