나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101271 [8] 경기도 군포시 금정동 743-9 길남타운 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금오감정 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 금정동 소재 ""군포양정초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물 내 제3층 제301호외 14개호로서

외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등
내벽: 도배마감 및 일부 타일붙임 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

일련번호 1, 2, 7 ~ 12, 14, 15 : 오피스텔로 이용 중임.
일련번호 3 ~ 6, 13 : 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식 주차설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄하게 조성된 가장형의 토지로 다세대주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>, 철도보호지구(국가철도공단 시설계획처-6506(2020.11.30))<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101271 (8)

소재지: 경기도 군포시 금정동 743-9 길남타운 7층702호

용도: 오피스텔

건물면적: 71.91㎡ (약 21.75평)

토지면적: 17.58㎡ (약 5.32평) (토지 지분 17.579㎡)

감정가: 299,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 서OOOOOOOOOO

주요 특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

1.1. 입지조건

* 본 물건은 경기도 군포시 금정동 소재 군포양정초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로, 업무 및 주거 복합 지역의 특성을 보입니다.

* 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 11층 건물 중 7층에 해당하며, 총 연면적은 1998.86㎡, 대지면적은 293.1㎡입니다. (오피스텔 주용도: 업무시설, 기타용도: 공동주택 및 업무시설)

* 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심)에 속하며, 과밀억제지역 및 철도보호지구에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 본 건의 등기부등본상 말소기준권리는 2025년 7월 28일 접수된 서울보증보험의 강제경매 개시결정(270,000,000원)입니다.

* 소유권 보존 등기는 2020년 7월 22일 김완주 명의로 되어 있습니다.

* 경매개시결정 등기 외에 인수되는 권리는 없어 보입니다.

* 임차인 현황:

* 이선행 (전입일자: 2020-10-23, 확정일자: 2020-09-23)

* 보증금: 290,000,000원, 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025-08-08

* 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다. 이는 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되거나, 낙찰자가 인수할 보증금이 없음을 의미하는 것으로 해석됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 금정동 일대는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택이 혼재된 지역으로, 상업 기능과 주거 기능이 복합적으로 나타나는 곳입니다.

* 오피스텔로서 업무시설의 용도를 가지고 있으며, 주변의 다양한 주거 밀집 지역을 배후로 하고 있습니다.

* 인근에 군포양정초등학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있으며, 일반적인 근린상권의 수요를 기대할 수 있습니다.

* 건축물대장상 공동주택 및 업무시설이 혼재된 건물로, 임대 수익 측면에서 다양한 수요층을 확보할 수 있을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 건물 인근 버스정류장 이용 가능. 차량 접근 용이. (금정역 등 주요 교통망 접근성은 추가 확인 필요)

* 주변 시설: 군포양정초등학교가 북동측 인근에 위치. 주변으로 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 편의시설: 일반적인 근린생활시설 상권 내 위치하여 마트, 편의점, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보상 주변에 특별한 혐오시설이 언급되지 않았습니다. (추가적인 지도 검색을 통해 상세 확인 요망)

* 건축물 설비: 위생 및 급배수, 도시가스 난방, 승강기, 소화전, 기계식 주차설비 등이 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 이선행 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 290,000,000원을 신고했습니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 배당 현황 및 실제 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 특히 차임이 0원인 점을 고려할 때, 임대차 관계에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 채권자의 경매 진행 상황 등에 따라 매각 기일 및 조건이 변경될 수 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 시가지경관지구, 과밀억제지역, 철도보호지구 등 다양한 도시계획 규제를 받고 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 군포시 금정동에 위치한 오피스텔로, 초등학교 인근의 주상복합 지역에 자리하고 있습니다. 교통 여건은 보통 수준이며, 건물 자체는 2020년 사용 승인을 받아 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다. 감정가는 299,000,000원으로 책정되었습니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그의 보증금이 290,000,000원이라는 점입니다. 권리분석 상 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있어, 임차인의 보증금이 경매 절차를 통해 전액 변제될 것으로 보이나, 이는 철저한 권리 분석과 법률 검토를 통해 확인해야 할 중요한 부분입니다. 공동담보 물건이라는 점도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 낙찰자가 추가 보증금을 부담할 위험이 낮다는 점(권리분석상의 해석).

* 군포시 금정동이라는 지역적 이점과 군포양정초등학교 인근의 주거 및 상업 혼재 지역이라는 입지.

* 건물 자체의 용도가 오피스텔(업무시설)이면서 공동주택으로도 활용 가능하여, 비교적 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 철근콘크리트 구조의 11층 건물로, 비교적 최근에 사용 승인(2020년)되어 건물 노후도가 낮을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만을 바탕으로 산정된 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

* 감정가: 299,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시됨)

시세 조사를 통해 파악된 유사 물건의 최근 거래가 및 임대 시세, 경매 물건의 현황(임차인, 권리관계 등)을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 270,000,000원 ~ 290,000,000원 범위에서 검토해 볼 수 있습니다.

이는 권리 분석상의 인수 보증금 0원을 전제로 한 것이며, 임차인과의 관계, 실제 명도 가능성, 향후 시장 상황 등을 충분히 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 감정가 이하 또는 상회하는 가격으로 입찰을 고려할 수 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재와 공동담보 물건임을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.