나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101271 [7] 경기도 군포시 금정동 743-9 길남타운 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금오감정 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 금정동 소재 ""군포양정초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물 내 제3층 제301호외 14개호로서

외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등
내벽: 도배마감 및 일부 타일붙임 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

일련번호 1, 2, 7 ~ 12, 14, 15 : 오피스텔로 이용 중임.
일련번호 3 ~ 6, 13 : 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식 주차설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄하게 조성된 가장형의 토지로 다세대주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>, 철도보호지구(국가철도공단 시설계획처-6506(2020.11.30))<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 안양지원 2025타경101271 (7)

소재지: 경기도 군포시 금정동 743-9, 길남타운 7층 701호

용도: 오피스텔

감정가: 297,000,000원

토지면적: 17.27㎡ (약 5.22평)

건물면적: 70.63㎡ (약 21.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 건물 정보

건축물명: 길남타운

총 층수: 11층

해당 층: 7층 (701호)

주용도: 업무시설 (공동주택 및 업무시설)

구조: 철근콘크리트구조

준공일: 2020년 7월 3일

건물 총 면적: 1998.86㎡

해당 호실 전용 면적: 70.63㎡ (약 21.36평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 금정동에 소재하며, "군포양정초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다. 지하철 1호선 및 4호선 금정역까지는 도보로 약 28분 정도 소요되는 것으로 파악됩니다.

2.3. 토지 및 도로상태

토지는 대체로 평탄하게 조성된 가장형의 토지로 다세대주택 등의 건부지로 이용 중입니다. 본건 남동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역, 과밀억제지역, 철도보호지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 7월 28일 접수된 서울보증보험의 강제경매개시결정 (갑2) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 주택임차권: 김광윤 (전입일자 2021-06-15, 확정일자 2021-05-20)

* 보증금: 290,000,000원

* 등기부상 권리사항: 을구 5번, 2024년 6월 4일 접수, 인수 조건.

* 본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 290,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인(낙찰자)이 인수해야 합니다.

3.3. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 290,000,000원으로, 이는 임차인의 보증금과 일치합니다. 신청 채권액(서울보증보험)은 270,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

해당 건물 주변은 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합지역입니다. 인근에 AK플라자 금정점 등이 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 오피스텔 이용 현황

본건은 오피스텔로 이용 중이며, 건물 내 다른 호실은 다세대주택으로 이용 중인 경우도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 군포양정초등학교, 금정초등학교, 곡란중학교, 군포고등학교 등이 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

AK플라자 금정점, 이마트 산본점, 각종 병원, 은행, 식당 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 혐오시설

주변 반경 1km 이내에 특별히 알려진 혐오시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 김광윤 씨의 보증금 290,000,000원입니다. 이 금액 전액이 배당되지 못하면 낙찰자가 이를 인수해야 합니다.

6.2. 공동담보 물건

'공동담보' 물건이라는 특이사항이 있어, 경매 사건에 묶여 있는 다른 부동산의 상태가 본 물건의 매각 결과에 영향을 미칠 수 있습니다. 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 철도보호지구

본건 토지는 철도보호지구에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 군포시 금정동 소재 길남타운 7층에 위치한 오피스텔입니다. 2020년 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 290,000,000원의 높은 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 높다는 점이 가장 큰 부담입니다. 이는 해당 물건의 실질적인 취득 가격을 크게 상승시키는 요인이 됩니다. 금정역이 도보로 다소 거리가 있지만, 주변에 학군 및 편의시설은 잘 갖추어져 있어 거주 환경 자체는 양호한 편입니다. 공동담보 물건이라는 점도 추가 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 오피스텔

2020년 준공으로 비교적 최신식 설비를 갖춘 건물입니다.

8.2. 군포시 금정동의 입지

군포시 내에서도 상업 및 주거 기능이 복합된 지역에 위치하고 있습니다.

8.3. 생활 인프라

금정역을 중심으로 형성된 상업시설과 학군, 교통 인프라를 활용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정

9.1. 시세 분석

현재 해당 물건과 유사한 조건(면적, 층수, 신축 연도 등)의 오피스텔은 군포시 금정동 일대에서 매매가 1억 9천만원대부터 3억 5천만원대까지 다양하게 분포되어 있습니다. 특히, '힐스테이트금정역'의 전용 24A 타입이 2억 3천만원에서 1억 9천만원대에 거래된 사례가 있습니다. '휴오피스텔'과 같이 오래된 오피스텔은 실거래가 정보가 없는 경우도 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 고려사항

* 감정가: 297,000,000원

* 인수 보증금 (임차인 김광윤): 290,000,000원

본 물건의 핵심은 인수해야 하는 임차인 보증금이 감정가와 거의 동일한 수준이라는 점입니다. 이는 낙찰자가 실질적으로 부담해야 하는 총 금액이 '입찰가 + 인수 보증금'이 되므로, 보증금을 제외한 순수 입찰가는 매우 낮게 책정되어야 합니다.

만약 본건의 시장 가치가 감정가 수준인 297,000,000원이라고 가정할 때, 이를 초과하는 금액으로 입찰할 경우, 인수 보증금까지 합하면 총 지출액이 시장 가치를 넘어서게 됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 인수 보증금 290,000,000원을 제외한 금액, 즉 감정가에서 인수 보증금을 뺀 금액인 약 7,000,000원 수준에서 시작하되, 최종 입찰가는 부동산 시장 상황, 임차인 배당 여부, 경매 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

주의 : 임차인 보증금이 전액 배당되지 못할 경우, 매수인이 인수하게 되므로, 실제 입찰가는 보증금 인수 금액을 고려하여 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 감정가(297,000,000원) 대비 매우 낮은 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다. 인수 보증금(290,000,000원)을 제외한 순수 입찰가는 10,000,000원 이하로 고려해 볼 수 있으나, 이는 보증금의 배당 가능 여부에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.