나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101271 [10] 경기도 군포시 금정동 743-9 길남타운 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금오감정 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 금정동 소재 ""군포양정초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물 내 제3층 제301호외 14개호로서

외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등
내벽: 도배마감 및 일부 타일붙임 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

일련번호 1, 2, 7 ~ 12, 14, 15 : 오피스텔로 이용 중임.
일련번호 3 ~ 6, 13 : 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식 주차설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄하게 조성된 가장형의 토지로 다세대주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>, 철도보호지구(국가철도공단 시설계획처-6506(2020.11.30))<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안양지원 2025타경101271 (10)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 군포시 금정동 743-9 길남타운 6층 601호

용도: 오피스텔 (건축물 용도: 공동주택 및 업무시설)

건물명: 길남타운

건축일자: 2020년 7월 3일 사용승인

1.3. 면적 정보

토지면적: 17.27㎡ (약 5.22평)

토지지분: 17.266㎡ (약 5.22평)

건물면적: 70.63㎡ (약 21.36평)

건물지분: 70.63㎡ (약 21.36평)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 297,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 군포시 금정동 소재 "군포양정초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 업무시설과 공동주택이 함께 있는 복합 건물인 길남타운 내에 소재합니다.

2.2. 교통 여건

본건이 속한 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제지역, 철도보호지구에 해당하여 관련 법규에 따른 제한사항이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 김완주 (2020년 7월 22일)

말소기준권리: 서울보증보험 강제경매개시결정 (2025년 7월 28일, 270,000,000원)

3.2. 임차인 현황

임차인: 안

보증금: 270,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020년 10월 29일

확정일자: 2020년 9월 15일

배당신고일자: 2025년 8월 18일

대항력: 있음

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인(안 )이 존재합니다. 그러나 권리분석상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 해당 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 회수될 것으로 예상되거나, 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 것으로 해석될 수 있습니다. 다만, 임차인의 전입일자가 말소기준권리보다 앞서므로, 배당 결과에 따라 낙찰자에게 인수될 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 군포시 금정동의 일반상업지역 내에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 오피스텔 및 업무시설이 혼재된 지역으로, 지역 내 수요와 공급에 따라 임대 수익률이 결정될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

"군포양정초등학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재함에도 불구하고 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시된 부분입니다. 임차인의 전입일자(2020년 10월 29일)가 말소기준권리(2025년 7월 28일)보다 앞서 있어 법적으로 대항력을 갖추고 있습니다. 이는 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 낙찰자에게 보증금 전액 또는 일부를 청구할 수 있음을 의미합니다. 임대차 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 계약 내용 및 임차인의 권리행사 여부에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다. 2억 7천만원의 보증금은 상당한 금액이므로, 이 부분에 대한 철저한 분석 없이는 입찰에 신중해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

토지이용계획상 철도보호지구, 과밀억제지역 등은 향후 건물 이용이나 증축 등에 제한이 될 수 있습니다.

7. 투자 포인트

본건은 사용승인이 비교적 최근(2020년)인 오피스텔로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 군포시 금정동의 일반상업지역에 위치하여 입지적 가치가 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 대항력 있는 임차인으로 인한 리스크가 명확히 존재하나, 이를 해결할 경우 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 길남타운 내 6층 601호 오피스텔로, 비교적 신축이며 입지 또한 무난합니다. 그러나 권리분석상 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인이 존재함에도 인수 보증금이 0원으로 처리된 부분입니다. 임차인의 보증금 전액 배당 가능성을 면밀히 확인하고, 배당표 확정 후 낙찰자 인수 여부를 최종 판단해야 합니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 리스크 관리 능력이 있다면, 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석을 위한 별도의 매매/임대 정보가 제공되지 않았기에, 감정가를 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

감정가: 297,000,000원

인수 보증금(명시된 기준): 0원

대항력 있는 임차인의 존재와 그로 인한 불확실성을 감안하여, 감정가의 85% ~ 90% 수준을 예상 범위로 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가: 약 260,000,000원

(감정가 297,000,000원의 약 88% 수준으로, 임차인 리스크 및 시장 상황을 고려한 보수적인 접근)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.