나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101271 [5] 경기도 군포시 금정동 743-9 길남타운 11층1101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금오감정 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 금정동 소재 ""군포양정초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물 내 제3층 제301호외 14개호로서

외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등
내벽: 도배마감 및 일부 타일붙임 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

일련번호 1, 2, 7 ~ 12, 14, 15 : 오피스텔로 이용 중임.
일련번호 3 ~ 6, 13 : 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식 주차설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄하게 조성된 가장형의 토지로 다세대주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>, 철도보호지구(국가철도공단 시설계획처-6506(2020.11.30))<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101271 (5)

소재지: 경기도 군포시 금정동 743-9 길남타운 11층1101호

용도: 다세대주택 (집합건물 건축물대장상 주요 용도는 업무시설 및 공동주택)

감정가: 408,000,000원

면적:

토지면적: 20.37㎡ (약 6.16평) / 토지 지분: 20.373㎡

건물면적: 83.34㎡ (약 25.21평) / 건물 지분: 83.34㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험 (서OOOOOOOOOO)

특이사항: 공동담보

주의사항: 없음

2. 입지조건

본건은 경기도 군포시 금정동 소재 ""군포양정초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.

본건이 속한 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

건축물 구조는 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물 내 11층 1101호입니다.

건물의 외벽은 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감, 내벽은 도배마감 및 일부 타일붙임, 창호는 샷시창호 등입니다.

건물 내 일부는 오피스텔, 일부는 다세대주택으로 이용 중이며, 본건 1101호의 구체적인 이용 상태는 추가 확인이 필요합니다. (집합건물 건축물대장상 주용도는 업무시설 및 공동주택)

위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 기계식 주차 설비 등이 설치되어 있습니다.

토지는 대체로 평탄하게 조성된 가장형의 토지로 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 본건 남동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역, 과밀억제지역, 철도보호지구에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2020년 7월 22일 접수된 새안양신용협동조합의 근저당권 (채권액 780,000,000원)입니다.

이 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 830,000,000원 (근저당권 780,000,000원 + 전세권 50,000,000원)입니다.

임차인 현황:

임차인: 오

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 등기부상 전세권자로 등재되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이며 말소 예정으로 인수되는 보증금은 없습니다.

따라서, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있습니다. 이에 대한 구체적인 내용은 물건명세서 상세 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 금정동 일대는 지하철 1호선 및 4호선 환승역인 금정역 역세권으로 유동인구가 풍부하고 다양한 상업 및 업무시설이 밀집해 있는 지역입니다.

주변에는 근린생활시설, 업무시설, 주거시설이 혼재되어 있어 상업 기능과 주거 기능을 동시에 충족하는 입지입니다.

국철 및 도시철도의 교통 요지로서 배후 수요가 풍부하며, 지역 상권의 활성화 가능성이 높습니다.

본건이 속한 길남타운 건물은 공동주택과 업무시설이 복합된 형태로, 11층 건물로서 지역 내에서 인지도를 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

교육시설: 군포양정초등학교, 군포중학교, 용호고등학교 등이 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

교통시설: 지하철 1, 4호선 금정역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

편의시설: 금정역 주변의 상업시설 이용이 편리하며, 롯데백화점(안양점), NC백화점(평촌점) 등 대형 쇼핑몰도 차량으로 접근 가능 거리에 있습니다.

주변 환경: 산본호수공원, 수리산 등 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건축물대장상 주용도가 '업무시설'로 기재되어 있으나, 감정평가서 상 '다세대주택'으로 표기되었고, 일부 호실은 오피스텔 또는 다세대주택으로 이용되고 있어, 본건 1101호의 실제 이용 용도 및 관련 법규 적용에 있어 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 '과밀억제지역', '철도보호지구' 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

'가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 특정 업종에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리인 '지상권'의 존재 가능성이 있습니다. 이에 대한 정확한 확인은 필수적입니다.

제공된 주변 시세 자료는 본건과 면적이 다소 차이가 있어, 정확한 시장 가치 평가에 추가적인 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 1, 4호선 금정역 역세권에 위치한 현대식 복합 건물 내 주거/업무용 부동산으로, 교통 편의성과 생활 인프라가 우수하여 주거 및 업무 목적으로 활용 가치가 높습니다.

권리 분석 결과, 인수할 임차 보증금이 없고 말소될 권리 관계가 명확하여 명도 및 권리 분석에 대한 부담이 적은 편입니다. (단, 지상권 존재 여부 최종 확인 필요)

최근 주변 시세 대비 감정가가 비교적 낮게 책정된 것으로 보이나, 정확한 시장 가치 판단을 위해서는 추가적인 시세 조사와 현장 방문을 통한 건물의 상태 및 내부 상태 확인이 필수적입니다.

건축 연식이 최신(2020년 사용승인)임을 고려할 때, 적정 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

금정역 초역세권 입지로 탁월한 교통 환경과 높은 유동인구 확보가 가능합니다.

일반상업지역 내에 위치하여 주거 및 업무 용도로의 활용도가 높으며, 장기적인 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

복잡한 권리 관계나 인수해야 할 임차 보증금이 없어 안전하게 투자를 고려할 수 있습니다.

비교적 최근에 건축된 건물(2020년 사용승인)로 내부 시설 및 관리 상태가 양호할 것으로 예상되어 경쟁력이 있습니다.

감정가 대비 실제 시세가 높을 가능성이 있어, 합리적인 입찰가 산정을 통해 시세 차익을 얻을 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 전용면적은 83.34㎡(약 25.21평)이며, 감정가는 408,000,000원입니다.

주변의 유사한 연식 및 규모의 건물(에코하임, 퍼스트빌 등)의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 평당 약 19,400,000원에서 25,500,000원 수준으로 거래가 이루어지고 있습니다.

이는 평당 약 16,180,000원 수준인 본건 감정가보다 높은 시세를 반영합니다.

이를 토대로 본건의 예상 시세는 약 490,000,000원에서 640,000,000원 범위로 추정됩니다.

인수할 보증금이 없고 건물이 현대적이므로, 시세 가치를 반영한 경쟁력 있는 입찰가 산정이 중요합니다.

시장 상황 및 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 450,000,000원에서 500,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.