나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101271 [9] 경기도 군포시 금정동 743-9 길남타운 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금오감정 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 금정동 소재 ""군포양정초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물 내 제3층 제301호외 14개호로서

외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등
내벽: 도배마감 및 일부 타일붙임 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

일련번호 1, 2, 7 ~ 12, 14, 15 : 오피스텔로 이용 중임.
일련번호 3 ~ 6, 13 : 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식 주차설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄하게 조성된 가장형의 토지로 다세대주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>, 철도보호지구(국가철도공단 시설계획처-6506(2020.11.30))<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101271 (9)

소재지: 경기도 군포시 금정동 743-9 길남타운 6층602호

용도: 오피스텔

감정가: 299,000,000원 (2억 9,900만원)

토지면적: 17.58㎡ (약 5.32평)

건물면적: 71.91㎡ (약 21.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

건축물 기본 정보:

건물명: 길남타운

총 층수: 11층 (지하 2층 포함)

사용승인일: 2020년 07월 03일

주용도: 업무시설 (공동주택 및 업무시설)

연면적: 1,998.86㎡

건폐율: 69.96%

용적률: 529.27%

기계식 주차 대수: 17대

2. 입지조건

본건은 경기도 군포시 금정동 소재 "군포양정초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

본건은 남동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역, 과밀억제지역, 철도보호지구에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 수원지방법원 안양지원의 강제경매개시결정(2025타경101271)으로, 등기부상 2025년 07월 28일에 접수된 서울보증보험의 강제경매(270,000,000원)가 말소기준권리가 될 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 농협은행주식회사 (임차인이요셉의승계인)

보증금: 290,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-11-30

확정일자: 2021-09-23

배당신고일자: 2025-09-02

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 이요셉

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-11-30

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 있음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

특이사항: 공동담보, 대항력있는 임차인.

주의사항: 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 시 부담이 있을 수 있습니다. 이요셉의 보증금이 0원이지만, 농협은행주식회사(이요셉의 승계인)의 보증금이 존재하며, 이요셉 또한 대항력이 있어 인수 여부를 명확히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 상업 및 주거 기능을 갖추고 있습니다.

차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준으로, 지역 내 직장인 또는 거주자를 대상으로 한 오피스텔로서의 수요를 기대할 수 있습니다.

주변에 군포양정초등학교가 있어 교육 환경 또한 접근 가능합니다.

(추가적인 상세 상권 분석을 위해서는 주변 오피스텔 및 상가 임대/매매 시세, 공실률 등에 대한 조사가 필요합니다.)

5. 생활정보

교육시설: 군포양정초등학교가 북동측 인근에 위치합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 인근 버스정류장 이용 및 차량 접근이 용이한 편입니다.

(추가적인 의료시설, 녹지공간 등 생활 편의시설에 대한 정보는 별도 검색이 필요합니다.)

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인:

이요셉은 보증금이 0원이고 확정일자가 없으나 대항력이 있습니다.

농협은행주식회사(이요셉의 승계인) 또한 대항력이 있습니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 분석되었으나, 명도 과정에서 법적 절차 또는 협의가 필요할 수 있으며, 이로 인한 시간 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

공동담보: 본건이 공동담보로 묶여 있다는 점은 채무 구조가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

토지이용계획상 제한: 철도보호지구, 과밀억제지역 등은 향후 재산권 행사 및 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

(혐오시설 관련: 주변 지역 지도 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 군포시 금정동에 위치한 오피스텔로, 감정가는 2억 9,900만원입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수할 보증금은 없는 것으로 분석되어 명도 후 취득이 가능합니다.

다만, 명도 과정에서의 부담은 고려해야 합니다.

주변은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 인프라는 갖추고 있으며, 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지이용계획상 일부 제한사항이 있습니다.

8. 투자 포인트

대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금이 0원이므로, 명도 절차 완료 후 비교적 낮은 비용으로 물건을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

군포시 금정동 지역의 오피스텔 수요와 현재 시세를 면밀히 분석하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

향후 지역 개발 가능성 및 임대 수익률 등을 고려하여 장기적인 관점에서의 투자 접근이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 조사가 필수적입니다.

* 주변 오피스텔의 최근 6개월~1년 이내 실거래가 및 현재 매물 호가 조사.

* 동일 건물 또는 유사 건물의 임대료 시세 및 예상 임대 수익률 분석.

* 해당 지역의 최근 경매 낙찰가율 추이 파악.

이러한 시세 분석 결과를 바탕으로, 감정가 대비 적정 낙찰가율을 적용하여 예상 입찰가를 산정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 명도 비용 및 취득 후 예상되는 추가 비용을 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.