나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101271 [4] 경기도 군포시 금정동 743-9 길남타운 9층901호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금오감정 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 금정동 소재 ""군포양정초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물 내 제3층 제301호외 14개호로서

외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등
내벽: 도배마감 및 일부 타일붙임 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

일련번호 1, 2, 7 ~ 12, 14, 15 : 오피스텔로 이용 중임.
일련번호 3 ~ 6, 13 : 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식 주차설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄하게 조성된 가장형의 토지로 다세대주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>, 철도보호지구(국가철도공단 시설계획처-6506(2020.11.30))<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경101271 (4) 경매 사건에 대한 물건 보고서입니다.

2. 물건 상세 정보

2.1. 기본 현황

물건명: 경기도 군포시 금정동 743-9 길남타운 9층901호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 업무시설, 공동주택 및 업무시설로 기재되어 있어 복합 용도 가능성 있음)

감정가: 342,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

2.2. 면적 정보

토지 면적: 16.53㎡ (약 5.00평)

토지 지분: 16.533㎡ (약 5.00평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 67.63㎡ (약 20.46평)

건물 지분: 67.63㎡ (약 20.46평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2.3. 건축물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물 내 제9층 제901호

건축 연도: 2019-2020년 준공 추정 (사용승인일: 2020-07-03)

주요 마감: 외벽 - 몰탈위 페인팅 및 석재붙임, 내벽 - 도배 및 일부 타일, 창호 - 샷시

2.4. 이용 현황

일련번호 3~6, 13: 다세대주택으로 이용 중

일련번호 1, 2, 7~12, 14, 15: 오피스텔로 이용 중

본건(901호)의 구체적인 이용 상태는 명시되지 않았으나, 주변 환경 및 건물 내 다른 호실의 이용 형태를 고려할 때 다세대주택 또는 오피스텔로 활용될 수 있습니다.

2.5. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 기계식 주차 설비 등이 설치되어 있습니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 군포시 금정동 소재 "군포양정초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 환경입니다.

3.2. 교통 상황

본건이 속한 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.3. 인접 도로 상태

본건 남동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접해 있어 차량 및 보행자 통행이 가능합니다.

3.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역

* 일반상업지역

* 시가지경관지구(중심)

* 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)

* 과밀억제지역

* 철도보호지구 (국가철도공단 시설계획처-6506(2020.11.30))

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 7월 28일 접수된 서울보증보험의 강제경매개시결정(채권액 270,000,000원)입니다.

4.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.3. 인수되는 권리

* 대항력 있는 임차인: 김기철

* 보증금: 295,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-01

* 확정일자: 2021-02-22

* 배당신고일자: 2025-08-08

* 대항력: 있음

* 비고: 김기철 임차인은 전입일자(2021-04-01) 및 확정일자(2021-02-22)가 말소기준권리(2025-07-28)보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 295,000,000원을 인수해야 할 위험이 매우 높다는 것을 의미합니다. (제시된 '인수 보증금 합계: 0원'은 내부 계산 기준일 수 있으나, 실제 인수 부담이 발생할 수 있음을 명심해야 합니다.)

* 지상권: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있어, 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 시세 비교

제시된 최근 매매 정보들을 바탕으로 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 에코하임 (2014년 준공, 58.75㎡): 2026년 5월 7일, 34,500만원 (약 194만원/㎡, 약 644만원/평)

* 퍼스트빌 (2016년 준공, 51.88㎡): 2026년 5월 5일, 40,000만원 (약 255만원/㎡, 약 843만원/평)

* 하니빌라3동 (1990년 준공, 36.51㎡): 2026년 5월 11일, 14,000만원 (약 127만원/㎡, 약 420만원/평)

본 물건의 감정가는 342,000,000원이며, 건물 면적 67.63㎡ (약 20.46평) 기준 시 평당 약 1671만원에 해당합니다. 이는 최근 거래된 주변 다세대주택/빌라 시세 (평당 약 420만 ~ 843만원)와 비교했을 때 매우 높은 수준입니다. 특히, 2014년 준공된 에코하임(58.75㎡)의 거래가(34,500만원)와 비교하면, 본건의 감정가는 해당 면적을 환산했을 때 평당 약 1000만원 이상 높게 책정되어 있습니다.

5.2. 건축물 현황 (JSON 분석)

* 길남타운 (본건 건물):

* 신축 허가: 2019년 3월 12일

* 사용 승인: 2020년 7월 3일

* 총 층수: 11층 (지하 2층 포함 가능성 있으나 명시되지 않음)

* 총 세대수: 10호 (전유부 기준)

* 주요 용도: 업무시설, 공동주택

* 대지 면적: 293.1㎡ (약 88.66평)

* 건축 면적: 205.05㎡ (약 62.03평)

* 용적률 산정 연면적: 1998.86㎡ (약 604.66평)

* 건폐율: 69.96%

* 용적률: 529.27%

* 주차 대수: 17대 (기계식)

6. 생활정보

6.1. 주변 시설

* 교육 시설: 군포양정초등학교 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 시설: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 접근성도 좋습니다.

* 편의 시설: 근린생활시설 및 주거단지가 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6.2. 주차 시설

건물 내 기계식 주차 설비가 17대 설치되어 있으나, 총 10호수 (또는 전체 건물 호수) 대비 주차 공간이 부족할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 김기철 임차인의 보증금 295,000,000원을 인수해야 할 위험이 가장 크며, 이는 실질적인 투자 비용을 크게 증가시킵니다.

* 감정가 대비 높은 시세: 주변 유사 물건 시세 대비 감정가가 현저히 높아, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵거나 오히려 손실을 볼 가능성이 있습니다.

* 건축물 용도 혼재: '다세대주택'으로 제시되었으나, 건축물대장상 '업무시설' 및 '오피스텔'로도 활용될 수 있어 실제 이용 및 가치 평가에 혼동이 발생할 수 있습니다.

* 철도보호지구 지정: 소음, 진동, 건물 높이 제한 등 추가적인 개발 및 이용 제한이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2020년 사용 승인되었으나, 주차 설비 등 시설물의 노후 상태에 따라 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 군포시 금정동에 위치한 다세대주택(또는 오피스텔) 경매 물건으로, 군포양정초등학교 인근에 자리하고 있어 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 그러나 가장 치명적인 리스크는 대항력 있는 임차인 김기철 씨가 보유한 2억 9,500만원의 보증금 인수 가능성입니다. 또한, 최근 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 매우 높게 책정되어 있어, 이러한 부담을 안고 투자하기에는 신중해야 합니다. 철도보호지구 지정과 같은 제약 사항도 고려해야 할 부분입니다.

9. 투자 포인트

* 군포시 금정동 일대는 교통 및 생활 인프라가 비교적 잘 갖춰져 있어, 지역 내 수요가 꾸준할 수 있습니다.

* 다세대주택 및 오피스텔 용도로 활용 가능성이 있어, 임대 수익 창출 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력은 있습니다. (단, 임차인 보증금 인수 문제를 해결했을 경우)

10. 예상 입찰가

인수해야 할 보증금이 295,000,000원에 달하는 점을 감안할 때, 본 물건의 예상 입찰가를 산정하기는 매우 어렵습니다. 감정가 342,000,000원에서 임차인 보증금 295,000,000원을 제외하면, 추가 투입 가능한 금액은 47,000,000원뿐입니다.

최근 주변 시세(평당 약 420만 ~ 843만원)를 기준으로 본 건 면적(약 20.46평)에 적용하면, 시세 반영 시 약 8,600만원 ~ 17,200만원 수준으로 산정될 수 있습니다. 그러나 이는 임차인 보증금 인수 부담을 전혀 고려하지 않은 금액입니다.

결론적으로, 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 하는 점과 주변 시세 대비 높은 감정가를 고려할 때, 본 건의 실질적인 투자 가치는 매우 낮다고 판단됩니다. 만약 입찰을 고려한다면, 인수 보증금 295,000,000원을 제외한 47,000,000원 범위 내에서, 그리고 주변 시세와의 괴리를 고려하여 매우 신중하고 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 인수 보증금 부담을 감안하면, 유효한 입찰가를 산정하기 어렵거나, 입찰 시 3천만원 ~ 5천만원 이하의 매우 낮은 금액으로 접근해야 할 가능성이 높습니다. 이는 전문가와 현장 조사 후 결정해야 할 사항입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.