나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101271 [3] 경기도 군포시 금정동 743-9 길남타운 10층1001호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금오감정 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 금정동 소재 ""군포양정초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물 내 제3층 제301호외 14개호로서

외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등
내벽: 도배마감 및 일부 타일붙임 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

일련번호 1, 2, 7 ~ 12, 14, 15 : 오피스텔로 이용 중임.
일련번호 3 ~ 6, 13 : 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식 주차설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄하게 조성된 가장형의 토지로 다세대주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>, 철도보호지구(국가철도공단 시설계획처-6506(2020.11.30))<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호는 안양지원 2025타경101271 (3)입니다.

소재지는 경기도 군포시 금정동 743-9 길남타운 10층1001호입니다.

본건은 길남타운 건물 내 10층 1001호에 위치하며, 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물입니다. [cite:24-1, 24-2]

건물의 신축허가일은 2019년 3월 12일이며, 사용승인일은 2020년 7월 3일입니다. [cite:24-1]

건축물대장상 주용도는 업무시설이며, 공동주택 및 업무시설로 복합 용도 사용 중입니다. [cite:24-1]

1.2. 면적 및 가격 정보

감정가는 342,000,000원입니다.

토지면적은 16.53㎡ (약 4.99평)이며, 토지 지분은 16.533㎡입니다.

건물면적은 67.63㎡ (약 20.46평)이며, 건물 지분 또한 67.63㎡입니다.

1.3. 법적 정보

경매 구분은 부동산강제경매입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

채권자는 서OOOOOOOOOO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2025년 7월 28일 접수된 서울보증보험의 강제경매 개시결정(권리금액 270,000,000원)입니다. [cite:19-2]

소유권 보존은 2020년 7월 22일에 김완주 명의로 이루어졌습니다. [cite:19-1]

2026년 3월 17일 안양세무서장의 압류가 등기되어 있습니다. [cite:19-3]

1.4. 특이사항

본 물건은 공동담보, 대항력있는 임차인 등 특수물건 정보를 포함하고 있습니다.

감정평가요약 상 임대관계는 미상입니다. [cite:16-10]

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 금정동 소재 군포양정초등학교 북동측 인근에 위치합니다. [cite:16-1]

주위는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다. [cite:16-1]

2.2. 교통 및 도로

건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다. [cite:16-2]

본건은 남동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접해 있습니다. [cite:16-7]

2.3. 토지이용계획

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심)로 지정되어 있습니다. [cite:16-8]

또한 가축사육제한구역, 과밀억제지역, 과밀억제권역에 해당하며, 철도보호지구로도 지정되어 있습니다. [cite:16-8]

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 후 서울보증보험의 강제경매와 안양세무서장의 압류가 등기되었습니다. [cite:19-1, 19-2, 19-3]

말소기준권리보다 앞선 순위의 권리는 존재하지 않는 것으로 보입니다. [cite:19-2]

3.2. 임차인 분석

임차인 이상호는 보증금 295,000,000원, 차임 0원이며, 2021년 4월 5일 전입신고, 2021년 2월 24일 확정일자를 받았습니다.

본 임차인은 대항력이 있으며, 배당신고일자는 2025년 8월 12일입니다.

임대관계는 현재 미상으로 파악됩니다. [cite:16-10]

3.3. 인수 권리 요약

본 경매물건의 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 실제 낙찰 후 명도 과정 및 임차인과의 관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있으나, 지상권 등 특이사항이 있을 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 주변에는 다양한 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. [cite:16-1]

4.2. 건물 용도 분석

건축물대장상 본건물이 위치한 길남타운은 총 11층 규모이며, 주용도는 업무시설이나 공동주택 및 업무시설로 복합 사용되고 있습니다. [cite:24-1]

감정평가요약에서는 일부 오피스텔 및 다세대주택으로 이용 중이라고 언급하고 있어, 주거용과 업무용이 혼합된 상가주택 또는 복합건물로 추정됩니다. [cite:16-4]

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

군포양정초등학교가 인근에 위치하고 있으며, [cite:16-1] 주변 지역은 근린생활시설이 혼재하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다. [cite:16-1]

대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 소재하여 이동이 편리합니다. [cite:16-2]

5.2. 잠재적 혐오시설

본건 소재지인 경기도 군포시 금정동 743-9번지 일대에 대한 공개된 정보를 바탕으로 특별한 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다. [cite:16-1]

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

본건의 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 이상호의 존재입니다.

임차인의 보증금이 295,000,000원으로 감정가(342,000,000원)의 상당 부분을 차지하므로, 명도 과정에서 추가적인 금전적 부담이나 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

비록 권리분석상 '인수 보증금 합계 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 임차인은 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없을 경우에도 배당받지 못한 보증금 범위 내에서 임차인의 주택 인도를 거부할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.2. 공동담보 리스크

본건은 공동담보 물건으로 분류되어 있어, 관련 채무 관계가 복잡할 수 있습니다.

다른 담보 물건의 경매 진행 여부 및 채무 변제 상황에 따라 본건의 경매 절차에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 리스크

토지이용계획상 일반상업지역, 시가지경관지구, 철도보호지구 등 복합적인 규제가 적용되고 있어 향후 건축이나 이용에 제약이 있을 수 있습니다. [cite:16-8]

건축물대장상 주용도가 업무시설로 되어 있으나, 내부 이용 현황은 오피스텔 및 다세대주택으로 혼재되어 있어 실제 이용에 대한 확인이 필요합니다. [cite:24-1, 16-4]

7. 종합 의견

본건은 경기도 군포시 금정동에 위치한 길남타운 10층 1001호로, 복합 용도의 다세대주택 겸 오피스텔입니다. [cite:1, 2, 16-4]

감정가는 342,000,000원으로 책정되었으나, 최근 실거래 사례를 볼 때 시세는 감정가보다 높을 가능성이 있습니다.

가장 큰 투자 위험 요소는 대항력 있는 임차인이 보증금 295,000,000원을 인수해야 하는 상황이며, 이는 인수 보증금 합계 0원으로 표기된 권리분석과 상반되어 주의 깊은 검토가 요구됩니다.

부동산 강제 경매로 진행 중이며, 말소기준권리보다 선순위인 임차인의 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

본건은 군포시 금정동 역세권 인근에 위치하여 입지 조건이 양호합니다. [cite:16-1]

건축년도가 비교적 최신(2020년 사용승인)이어서 건물 노후도가 적습니다. [cite:24-1]

감정가가 시세보다 낮게 책정되었을 가능성이 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

복합 용도로 인한 다양한 수익 창출 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래 사례 중 비슷한 시기에 건축된 에코하임(2014년식, 58.75㎡)이 345,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본건(67.63㎡)의 적정 시세는 약 397,000,000원 (5.87백만원/㎡ x 67.63㎡)으로 추정됩니다.

이는 감정가 342,000,000원보다 높은 수준입니다.

다만, 본건의 경우 대항력 있는 임차인(보증금 295,000,000원)이 존재하며, 실제 명도 비용 및 예상치 못한 추가 부담 가능성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

'인수 보증금'을 제외한 예상 입찰가 산정 규칙에 따라, 잠재적 시장 가치인 약 397,000,000원 내외에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

추천 입찰가 범위는 350,000,000원 ~ 380,000,000원이며, 임차인 관련 리스크를 충분히 감안하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.