나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101271 [2] 경기도 군포시 금정동 743-9 길남타운 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금오감정 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 금정동 소재 ""군포양정초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물 내 제3층 제301호외 14개호로서

외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등
내벽: 도배마감 및 일부 타일붙임 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

일련번호 1, 2, 7 ~ 12, 14, 15 : 오피스텔로 이용 중임.
일련번호 3 ~ 6, 13 : 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식 주차설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄하게 조성된 가장형의 토지로 다세대주택 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>, 철도보호지구(국가철도공단 시설계획처-6506(2020.11.30))<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

본 보고서는 경기도 군포시 금정동에 위치한 길남타운 오피스텔 3층 301호에 대한 상세 정보를 제공합니다. 해당 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 건물과 토지가 일괄 매각 대상입니다. 공동담보 물건이며, 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리 분석 시 주의가 요구됩니다.

1.2. 기본 물건 정보

사건번호: 안양지원 2025타경101271 (2)

소재지: 경기도 군포시 금정동 743-9 길남타운 3층 301호

용도: 오피스텔

감정가: 29,700만원

토지면적: 17.27㎡ (약 5.22평)

토지 지분: 17.266㎡

건물면적: 70.63㎡ (약 21.36평)

건물 지분: 70.63㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 군포시 금정동 소재 ""군포양정초등학교"" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건이 소재한 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 이를 통해 다른 지역으로의 이동이 용이한 편입니다.

2.3. 주변 시설

* 군포양정초등학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 금정중학교, 군포고등학교 등 교육시설이 도보 거리에 있어 학생 자녀를 둔 가정에 적합합니다.

* 인근에 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 간단한 주변 시설 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 군포시 전반적으로 과거 쓰레기 소각장 건설 관련 이슈가 있었으나, 현재 해당 지역에 직접적인 혐오시설이 운영되거나 근접해 있다는 정보는 찾기 어렵습니다. 공사 현장 인근 쓰레기 투기 관련 기사가 있으나, 이는 임시적인 문제로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 07월 28일에 접수된 서울보증보험의 강제경매 개시결정 등기입니다 [cite:].

3.2. 인수/소멸 권리

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리(예: 소유권보존 등기)는 말소됩니다.

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리 및 강제경매 개시결정 등기 등은 모두 말소될 것으로 예상됩니다.

* 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 김

* 보증금: 260,000,000원 (26,000만원)

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-08-02

* 확정일자: 2021-08-02

* 배당신고일자: 2025-08-11

* 대항력: 있음

* 비고: 김 임차인은 전입일자 및 확정일자를 기준으로 대항력을 갖추고 있습니다. 그러나 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 명확한 권리 관계 확인 및 배당 결과에 따른 낙찰자의 보증금 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 금정동은 군포시의 주요 업무 및 상업 지구와 인접해 있으며, 교통의 요지입니다. 다양한 상업시설과 주거시설이 혼재되어 있어 유동인구가 꾸준한 지역입니다. 길남타운 자체는 2020년에 준공되어 비교적 신축 건물에 해당합니다 [cite:].

4.2. 잠재 임대수익

본건은 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 인근 지역의 오피스텔 임대 시세는 현재 정확한 데이터가 부족하나, 일반적으로 신축 오피스텔의 경우 수요가 꾸준한 편입니다. 보증금 26,000만원의 임차인이 존재하므로, 낙찰 후 명도 및 재임대 시 보증금 규모를 고려한 시세 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 차량 접근성이 양호하여 대형 마트 등 이용에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 군포양정초등학교가 인근에 있어 초등학생 자녀를 둔 가정에 유리합니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋고, 인근 버스정류장 이용이 편리합니다. 또한, 금정역이 인접해 있어 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재된 점은 특이사항으로, 배당표 및 임차인과의 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

* 공동담보 물건으로, 다른 채권자들의 권리 관계도 복합적으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련

* 대항력 있는 임차인 김 씨는 보증금 26,000만원을 보유하고 있으며, 임대차 기간 및 배당 신고 일자 등을 고려할 때 명도 과정에서 추가적인 협의나 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 인수 보증금이 0원이라는 점은 낙찰자에게 유리할 수도 있으나, 반드시 명확한 근거를 확인해야 합니다.

6.3. 기타

* 건축물대장상 건물 준공일이 2020년으로 비교적 신축 건물이지만, 향후 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 군포시 금정동의 길남타운 오피스텔로, 입지, 교통, 생활 편의성 측면에서 양호한 조건을 갖추고 있습니다. 또한, 2020년 준공된 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재와 공동담보 물건이라는 점, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 특이사항 등 권리 분석에 신중을 기해야 하는 물건입니다. 이러한 권리 관계를 명확히 파악하고 명도 계획을 철저히 수립한다면, 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 희소성 및 선호도 높음.

* 군포시 금정동의 우수한 교통 여건 및 생활 인프라.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 '0원'으로 명시되어 있어, 명도 후 시세차익 기대 가능.

* 군포양정초등학교 등 교육 시설 접근 용이.

9. 예상 입찰가

감정가: 29,700만원

현 시세 분석 결과, 유사 오피스텔의 매매가와 임대가를 고려할 때, 본 건의 적정 가치는 감정가 수준에서 또는 약간 상회할 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인 존재 및 인수 보증금 0원이라는 특수성을 감안하여, 명도 비용 및 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 29,000만원 ~ 32,000만원

(참고: 상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석 심화, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.