나이스옥션 법원경매 안산 2024타경72601 [1] 경기도 안산시 단원구 초지동 652-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고산감정 · 평가일 2026.03.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 단원구 원시동 소재"원시역"남동측 근거리에 위치하며, 주위는 각종 규모의 공장 등이 소재하는 국가산업단지로서 공장으로서 입지조건은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량통행이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

인접지 및 도로와 같은 높이의 평탄한 사각형의 토지로서 공업용 건부지임.

인접 도로상태

북측으로 10m의 포장도로에 접하며 간선도로와 연계상태는 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역. 일반공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 시도지정문화유산구역(별망성지,외곽경계로부터 300미터이내의지역으로문화재협의구역임), 재생사업지구(반월국가산업단지 재생사업지구), 국가산업단지(반월국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 산업시설구역, 생활소음 진동관리지역, 성장관리권역. 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2):철근콘크리트구조 철골조 경량철골조 아이소올 스라브 판넬지붕 3층 공장 및 사무실 용도이나 화재로 인하여 현재 지층~2층부분만 현존하며, 훼손의 정도가 심하여 정상적인 건물로 기능하기 위해서는 구조안전진단 및 전면적인 보수가 필요한 상태임. 기호3):화재로 전소되어 현재 멸실 상태임.

이용상태

-

설비내역

-

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-일괄매각
-공장 및 광업재단저당법 제6조 기계 및 기구는 소재불명으로 인하여 매각 및 평가대상에서
제외(감정평가서 참조)
-(주)최신이피피이피에스 1동은 화재로 인한 훼손(지층,1층,2층) 및 멸실(3층)로 인하여 평가에서 제외되었으나 매각대상에 포함.(감정평가서 참조)
-해당물건은 ‘반월특수지역’에 해당하므로 입주자격 및 매수자격에 대해서 한국산업단지공단에 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경72601 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 초지동 652-2

신주소: 경기도 안산시 단원구 산단로20번길 92 (초지동)

용도: 공장 (위험물저장 및 처리시설 포함)

토지면적: 2467.80㎡ (약 746.5평)

건물면적: 949.60㎡ (약 287.2평)

감정가: 6,416,280,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

주위환경: 경기도 안산시 단원구 원시동 소재 '원시역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 규모의 공장 등이 소재하는 국가산업단지로서 공장으로서의 입지조건은 양호한 편입니다.

교통상황: 본건까지 차량 통행이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정도 무난한 편입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 일반공업지역

* 소로1류 (폭 10m~12m)에 접함

* 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역

* 시도지정문화유산구역 (별망성지 관련)

* 재생사업지구 (반월국가산업단지 재생사업지구)

* 국가산업단지 (반월국가산업단지)

* 산업단지기타 (반월특수지역)

* 산업시설구역, 생활소음 진동관리지역, 성장관리권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 아파트/단독주택/연립/다세대 용도, 2025.8.26.~2026.8.25.)

인접 도로상태: 북측으로 10m의 포장도로에 접하며 간선도로와의 연계성이 양호합니다.

3. 권리분석

등기부 요약:

* 토지 등기부:

* 말소기준권리: 2020년 8월 20일 접수, 우리은행 근저당권 (4,800,000,000원).

* 이후 다수의 근저당권, 가압류, 압류가 등기되었으나, 본건 경매 개시 결정(을24, 케이에프더블유이사공삼유동화전문, 4,905,950,696원)으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부 채권 총액: 8,469,137,306원.

* 건물 등기부:

* 말소기준권리: 2020년 8월 20일 접수, 우리은행 근저당권 (4,800,000,000원).

* 이후 다수의 근저당권, 가압류, 압류가 등기되었으나, 본건 경매 개시 결정(갑23, 케이에프더블유이사공삼유동화전문, 4,905,950,696원)으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부 채권 총액: 8,397,773,055원.

임차인 현황:

* (주)에이팩스로지스: 보증금 1,000,000원, 차임 300,000원, 사업자등록일 2022-11-30. 대항력 없음.

* (주)인천이피에스: 보증금 230,000,000원, 차임 10,000,000원, 사업자등록일 2024-01-04. 대항력 없음.

* (주)행복한보부상: 보증금 30,000,000원, 차임 500,000원, 사업자등록일 2024-06-14. 대항력 없음.

* 한은희: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-04-02. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

주변 환경: 각종 규모의 공장들이 밀집한 국가산업단지 내에 위치하여 산업 활동을 위한 최적의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

산업단지 특성: 반월국가산업단지 재생사업지구에 포함되어 있으며, '반월특수지역'으로 지정되어 있어 관련 규제 및 지원 사항을 확인해야 합니다.

교통 접근성: 차량 이동이 편리하고 주변에 버스 정류장이 있어 물류 이동 및 직원 출퇴근에 용이합니다.

5. 생활정보

주변 시설: 본건은 공장 밀집 지역에 위치하여, 주거 편의시설보다는 산업 활동을 지원하는 기반 시설이 발달해 있습니다. 주변에 다양한 규모의 공장 및 관련 업체들이 소재하고 있습니다. (Google Maps 검색 결과: 반월국가산업단지 내 위치, 다수의 공장 및 물류창고, 업무시설 등 혼재. 특별한 혐오시설이나 유해시설은 인접 지역에서 확인되지 않았습니다.)

교통: 차량 접근성이 우수하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

건물 훼손 및 멸실: (주)최신이피피이피에스 1동은 화재로 인한 훼손(지층, 1층, 2층) 및 멸실(3층)이 발생하여 정상적인 사용을 위해서는 대규모 보수 및 안전진단이 필요합니다.

기계 및 기구 제외: 공장 및 광업재단저당법 제6조에 따른 기계 및 기구는 소재 불명으로 인해 매각 및 평가 대상에서 제외되었습니다. 이는 공장으로서의 즉각적인 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

입주 자격 제한: '반월특수지역'에 해당하므로, 한국산업단지공단에 입주자격 및 매수자격을 반드시 확인해야 합니다. 자격 미달 시 매수 자체에 문제가 발생할 수 있습니다.

높은 채권 총액: 토지와 건물 등기부상의 채권 총액이 약 168억 원에 달하여, 낙찰 후 인수되지 않는 채권이라 할지라도 경매 진행 과정에서의 가격 변동성이 클 수 있습니다.

유동화 물건: 유동화 물건이라는 특성상, 권리 관계가 복잡하거나 특수 금융 구조가 개입되었을 가능성을 염두에 두어야 합니다.

건물 상태: 현존하는 건물은 훼손 정도가 심하여 상당한 수리 비용이 발생할 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 반월국가산업단지 내에 위치한 공장용 부동산으로, 산업단지 내에서의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 다만, 최근 발생한 화재로 인한 건물 훼손 및 멸실, 평가 대상에서 제외된 기계 설비, 그리고 '반월특수지역' 입주 자격 확인 필요성 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 등기부상의 총 채권액이 매우 높아 경매 진행 상황에 따라 낙찰가가 결정될 것이나, 매수자는 건물 복구 비용, 향후 활용 방안, 입주 자격 등 제반 사항을 철저히 분석하여 신중하게 접근해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 국가산업단지 내 우량 입지: 반월국가산업단지 내 위치하여 공장 운영 및 사업 확장에 유리합니다.

* 교통 및 접근성: 차량 이동이 용이하고 대중교통 이용도 편리하여 물류 및 인력 수급에 유리합니다.

* 일괄 매각 장점: 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 효율적인 개발 및 활용이 가능합니다.

* 대항력 없는 임차인: 임차인들이 모두 대항력이 없어 명도에 따른 추가 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 인수되는 보증금: 0원. 모든 임차인의 대항력이 없습니다.

* 감정가: 6,416,280,000원.

* 토지면적: 2467.80㎡ (약 746.5평).

* 건물면적: 949.60㎡ (약 287.2평).

* 본 건은 화재로 인한 건물의 심각한 훼손 및 멸실, 기계설비 제외 등의 명확한 단점이 존재합니다. 또한, '반월특수지역' 입주 자격 확인이라는 선결 과제가 있습니다.

* 등기부상 채권 총액이 감정가를 크게 상회하나, 이는 임의경매의 특성상 낙찰로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 감정가 대비 적정 낙찰률 산정이 중요합니다.

* 건물 복구 비용, 설비 투자 비용, 입주 자격 확보 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 감정가의 80% 수준인 약 51억 3천만원에서 90% 수준인 약 57억 7천만원 범위 내에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. 단, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 권리 관계에 대한 면밀한 추가 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.