나이스옥션 법원경매 안산 2025타경504 [2] 경기도 시흥시 정왕동 2707 웨이브타운 6층602호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재""거북섬""북서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설
을 위주로 형성된 미성숙된 상가지대로서, 주위환경 보통임.

교통상황

본건 빌딩까지 차량접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통시
됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건내 6층 601호 및 602호로서
외벽 : 화강석 돌붙임 마감 등.
창호 : 샷시 복층유리임.

이용상태

공실 상태로 조사되며 2개호가 벽체없이 사용하다 영업중단 상태인 것으로 조사됨.

설비내역

건물내 공용 위생설비 및 급.배수설비, 승강기설비 및 도시가스설비, 실내소화전설비, 화재
탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체미면 평탄한 장방형 평지로서, 상가 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건동은 동측 및 북측으로 왕복 3차선 및 왕복2차선의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭20m~25m)(중로엠티브이1-65)(접합), 중로2류
(폭15m~20m)(중로엠티브이2-7)(접합), 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특
수지역), 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-대지권의 목적인 토지에 별도등기(‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기) 존재
-601호, 602호의 경계벽 제거에 따른 독립성 상실은 건축물대장등에 의거 복원이 가능·용이한 것으로 판단됨.(2026.3.13.자 감정인 사실조회회신)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 1.1. 사건 기본 정보

* 1.1.1. 사건번호: 안산지원 2025타경504 (2)

* 1.1.2. 소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2707 웨이브타운 6층602호

* 1.1.3. 건물명: 웨이브타운

* 1.1.4. 감정가: 506,000,000원

* 1.1.5. 용도: 제2종근린생활시설

* 1.1.6. 토지면적: 27.74㎡ (약 8.38평)

* 1.1.7. 건물면적: 99.56㎡ (약 30.11평)

* 1.1.8. 총 건물 연면적: 6571.31㎡

* 1.1.9. 전체 대지 면적: 1028.8㎡

* 1.1.10. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 1.1.11. 경매구분: 부동산임의경매

* 1.1.12. 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 1.1.13. 특이사항: 유동화물건, 별도등기

2. 입지조건

* 2.1. 위치 및 주변 환경

* 2.1.1. 본 물건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "거북섬" 북서측 인근에 위치합니다.

* 2.1.2. 주변은 근린생활시설 위주로 형성된 상가지대이며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 2.2. 교통 여건

* 2.2.1. 본 물건 빌딩까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통시됩니다.

* 2.3. 토지 이용계획

* 2.3.1. 본 물건지는 일반상업지역, 지구단위계획구역이며, 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접하고 있습니다.

* 2.3.2. 또한, 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역에 속합니다.

3. 권리분석

* 3.1. 등기부 현황

* 3.1.1. 말소기준권리: 2023년 9월 21일 접수된 국민은행 근저당(816,000,000원)입니다.

* 3.1.2. 소유권 변동: 2023년 9월 21일 김진우에게 매매로 소유권이 이전되었습니다.

* 3.1.3. 현재 경매 진행: 2025년 3월 12일 국민은행에 의한 임의경매 개시 결정이 등기되었습니다.

* 3.1.4. 매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

* 3.1.5. 인수되는 권리: 현재까지 파악된 바로는 인수되는 권리는 없습니다.

* 3.2. 임차인 현황

* 3.2.1. 임차인 인수 보증금 합계: 0원

* 3.2.2. 임대 관계: 미상

* 3.2.3. 주의 사항: 임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 4.1. 지역 특성

* 4.1.1. 본 물건이 위치한 지역은 근린생활시설이 주를 이루는 상권입니다.

* 4.1.2. 현재는 미성숙된 상가지대로 평가되지만, 거북섬 개발 등 주변 지역 발전과 연계하여 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 5.1. 건물 내부 설비

* 5.1.1. 건물 내 공용 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 실내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 5.2. 건물 외부 조건

* 5.2.1. 본 건물은 동측 및 북측으로 왕복 3차선 및 왕복 2차선의 아스콘포장도로에 접하여 차량 접근성이 좋습니다.

* 5.3. 주변 산업 단지 현황

* 5.3.1. 본 물건지는 반월국가산업단지 및 특수지역(반월특수지역)에 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 6.1. 토지 관련 리스크

* 6.1.1. 대지권의 목적인 토지에 '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 별도로 등기되어 있어, 토지 사용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 6.2. 건물 상태 및 이용

* 6.2.1. 601호와 602호가 경계벽 제거로 인해 독립성을 상실하였으나, 건축물대장상 복원이 가능하고 용이한 것으로 판단됩니다.

* 6.2.2. 현재 물건 내부가 공실 상태이며, 2개 호수가 통합되어 영업 중단 상태로 조사되었습니다.

* 6.3. 주변 환경 관련 리스크

* 6.3.1. 반월국가산업단지 인근에 위치하여 산업 활동으로 인한 잠재적 환경 영향(소음, 대기 질 등)을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

* 7.1. 물건 개요

* 7.1.1. 본 물건은 경기도 시흥시 정왕동 웨이브타운 6층 602호에 위치한 제2종근린생활시설입니다.

* 7.1.2. 감정가는 506,000,000원이며, 건물과 토지가 일괄 매각 대상입니다.

* 7.2. 강점 및 약점

* 7.2.1. 강점: 건물 자체 설비 양호, 도로 접근성 좋음, 복원 용이한 경계벽, 지역 개발 잠재력.

* 7.2.2. 약점: 토지상 별도 등기(금지사항 부기등기), 현재 공실 및 통합 사용 상태, 미성숙 상권, 산업단지 인접.

* 7.3. 투자 전망

* 7.3.1. 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 및 재활용에 집중할 수 있습니다.

* 7.3.2. 장기적인 관점에서 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 8.1. 공간 활용 유연성: 601호와 602호를 분할하거나 통합하여 다양한 업종의 임차인 유치 또는 직접 사용이 가능합니다.

* 8.2. 개발 잠재력: 거북섬 개발 계획 등 주변 지역의 성장과 함께 상권이 활성화될 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 8.3. 복원 용이성: 경계벽 복원이 용이하여 초기 투자 비용 부담을 줄이고 신속한 임대 준비가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 9.1. 산정 불가 사유

* 9.1.1. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 9.1.2. 정확한 가치 평가를 위해서는 아래 사항들에 대한 추가적인 조사 및 분석이 필수적입니다.

* 9.2. 추가 조사 필요 사항

* 9.2.1. 주변 유사 물건의 실거래가 및 현재 시세 조사.

* 9.2.2. 경계벽 복원 및 내부 수리 예상 비용.

* 9.2.3. 향후 예상 임대 수익률 및 공실률 분석.

* 9.2.4. 토지상 별도 등기(금지사항 부기등기)의 구체적인 내용과 그 영향 범위에 대한 법률적 검토.

* 9.2.5. 명도 가능성 및 예상 소요 기간, 비용.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.