나이스옥션 법원경매 고양 2024타경3998 [16] 경기도 파주시 교하동 566-1 더 샹스 타운 2동 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 테라 · 평가일 2024.07.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1,4,7,10은 4필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지,
기호 2,3,5,8,9는 5필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지,
기호 6은 현황 도로임.

인접 도로상태

기호 1,4,7,10은 북측 및 동측으로 포장도로에 각각 접함.
기호 2,3,5,8,9는 동측으로 포장도로에 접함.
기호 6은 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합건물물대장 및 현황 등에 의거 교하동 566(기호 1), 567(기호 4), 568-2(기호 7), 568(기호 10)은 기호 11-18 집합건물의 대지권, 교하동 566-1(기호 2), 566-4(기호 3), 567-3(기호 5), 568-3(기호 8), 568-4(기호 9)는 기호 19-27 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것을 전제로 하여 평가하였음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

공히 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층으로서

외벽: 스타코마감 등
내벽: 벽지 및 타일마감 등
창호: 새시창 등임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

공히 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등 되어있으며 승강기설비는 기준시점 현재 운행되지 않는 것으로 판단됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호 11-18은 4필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지,
기호 19-26은 5필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호 11-18은 북측 및 동측으로 포장도로에 각각 접함.
기호 19-26은 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합건물물대장 및 현황 등에 의거 교하동 566(기호 1), 567(기호 4), 568-2(기호 7), 568(기호 10)은 기호 11-18 집합건물의 대지권, 교하동 566-1(기호 2), 566-4(기호 3), 567-3(기호 5), 568-3(기호 8), 568-4(기호 9)는 기호 19-27 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것을 전제로 하여 평가하였음.

물건 비고

1. 매각이후 대지권 목적의 토지 별도등기 말소예정
2. 유치권 신고 현황은 별지와 같음
3. 인천지방법원 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소에 대한 기각판결문 제출(신청채권자 서울서부신용협동조합이 제출함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2024타경3998 (16)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 교하동 566-1 더 샹스 타운 2동 401호

용도: 다세대주택

감정가: 377,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 73.12㎡ (약 22.12평)

토지지분: 73.125㎡ (약 22.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 65.51㎡ (약 19.82평)

건물지분: 65.51㎡ (약 19.82평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 및 도로상태

본건 토지는 9필 일단의 사다리형 토지로 구성되어 있으며, 현황 "다세대주택" 건부지로 이용 중입니다. 또한 일부 토지는 현황 도로로 이용되고 있습니다. 토지는 북측 및 동측으로 포장도로에 접하여 차량 진출입이 용이합니다.

2.4. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕의 지하 1층/지상 4층 건물 중 4층에 해당합니다. 외벽은 스타코 마감 등입니다. 건물 사용승인일은 2024년 3월 18일로 확인되어 비교적 최근의 상태를 유지하고 있거나 재사용 승인된 것으로 보입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교하초등학교), 군사기지 및 군사시설 보호법 구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 서울서부신용협동조합의 2024년 6월 20일자 임의경매개시결정(을2 채권액 합계 4,308,000,000원)으로 판단됩니다.

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 소유권보존, 압류, 근저당 등 본건에 설정된 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 유치권: 유치권 신고가 있었으나, 인천지방법원 부천지원 2024가합102034 유치권 확인의 소에서 기각 판결이 제출되어 낙찰자가 인수할 유치권은 없는 것으로 판단됩니다. (단, 최종 권리관계는 현장 조사 및 법원 확인 필수)

* 대항력 있는 임차인: 인수 보증금 합계 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 기타 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되었으나, 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건은 주거용 건물 밀집 지역 내에 위치하며, 인근 근린생활시설과 함께 기본적인 생활 상권이 형성되어 있습니다. "교하초등학교"가 인접하여 교육 환경이 우수하고, 이는 지역 내 안정적인 주거 수요를 확보하는 데 긍정적인 요소로 작용합니다.

4.2. 주변 시세 분석

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 마운틴힐빌리지A (317-1): 2025년 11월, 전용면적 50.305㎡, 7,000만원에 거래 (평당 약 139만원)

* 마운틴힐빌리지B (317-2): 2026년 5월, 전용면적 50.305㎡, 7,000만원에 거래 (평당 약 139만원)

* 이화빌라 (334-1): 2026년 5월, 전용면적 33.25㎡, 5,000만원에 거래 (평당 약 150만원)

위 사례들을 종합해 볼 때, 본건(전용면적 65.51㎡)의 현 시세는 평당 약 130만원 ~ 150만원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 교육

교통은 차량 접근이 양호하며 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 교육시설로는 "교하초등학교"가 근거리에 위치하여 우수한 교육 환경을 제공합니다.

5.2. 편의시설 및 기타

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 건물 내 승강기 설비가 있으나, 현재 운행되지 않는 것으로 파악되어 수리 필요성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련

유치권 신고가 있었으나 법원 기각 판결로 인해 인수 위험은 낮으나, 최종적인 법적 검토가 필요합니다.

6.2. 별도 등기

대지권 목적의 토지 별도 등기는 매각 후 말소 예정으로, 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

6.3. 건물 설비

건물 내 승강기 설비가 현재 운행되지 않아 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

군사기지 및 군사시설 보호법, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역 등 관련 법규에 따른 건축 및 개발 행위 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 교하동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경과 교통 여건이 양호한 편입니다. 유치권, 임차인 인수 등 주요 권리 부담이 해소되어 낙찰자가 인수할 위험은 낮다고 판단됩니다. 다만, 승강기 미운행, 토지 이용 제한 등 잠재적인 리스크를 고려해야 합니다. 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보이며, 최근 실거래가 분석을 바탕으로 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지역 내 입지로 꾸준한 주거 수요 기대.

* 65.51㎡의 넓은 전용 면적으로 경쟁력 확보 가능.

* 유치권 및 대항력 있는 임차인 인수 부담이 없음.

* 비교적 최신 사용승인일(2024.03.18)로 건물 상태 양호 기대.

* 개발 진흥 지구 내 위치로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

주변 다세대주택의 최근 실거래가 분석 결과, 평당 시세는 약 130만원 ~ 150만원 수준입니다. 본건의 전용면적(65.51㎡)을 기준으로 산정 시, 시장 가격은 약 9,380만원 수준으로 추정됩니다.

감정가(377,000,000원)와는 큰 차이를 보이며, 이는 감정가의 적정성에 대한 검토가 필요함을 시사합니다.

승강기 수리 비용, 기타 하자 보수 비용, 명도 비용 등을 고려하고, 시장 시세를 기준으로 보수적인 접근을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 115,000,000원 (만원 단위)

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 방문 및 추가적인 권리관계 확인, 주변 시세 재확인 등은 필수적으로 선행되어야 합니다. 또한, 지도상 주변 시설 및 혐오시설에 대한 정보는 본 보고서 작성 시점에 분석이 이루어지지 않았습니다.

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