나이스옥션 법원경매 고양 2024타경3998 [14] 경기도 파주시 교하동 566-1 더 샹스 타운 2동 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 테라 · 평가일 2024.07.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1,4,7,10은 4필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지,
기호 2,3,5,8,9는 5필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지,
기호 6은 현황 도로임.

인접 도로상태

기호 1,4,7,10은 북측 및 동측으로 포장도로에 각각 접함.
기호 2,3,5,8,9는 동측으로 포장도로에 접함.
기호 6은 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합건물물대장 및 현황 등에 의거 교하동 566(기호 1), 567(기호 4), 568-2(기호 7), 568(기호 10)은 기호 11-18 집합건물의 대지권, 교하동 566-1(기호 2), 566-4(기호 3), 567-3(기호 5), 568-3(기호 8), 568-4(기호 9)는 기호 19-27 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것을 전제로 하여 평가하였음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

공히 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층으로서

외벽: 스타코마감 등
내벽: 벽지 및 타일마감 등
창호: 새시창 등임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

공히 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등 되어있으며 승강기설비는 기준시점 현재 운행되지 않는 것으로 판단됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호 11-18은 4필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지,
기호 19-26은 5필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호 11-18은 북측 및 동측으로 포장도로에 각각 접함.
기호 19-26은 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합건물물대장 및 현황 등에 의거 교하동 566(기호 1), 567(기호 4), 568-2(기호 7), 568(기호 10)은 기호 11-18 집합건물의 대지권, 교하동 566-1(기호 2), 566-4(기호 3), 567-3(기호 5), 568-3(기호 8), 568-4(기호 9)는 기호 19-27 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것을 전제로 하여 평가하였음.

물건 비고

1. 매각이후 대지권 목적의 토지 별도등기 말소예정
2. 유치권 신고 현황은 별지와 같음
3. 인천지방법원 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소에 대한 기각판결문 제출(신청채권자 서울서부신용협동조합이 제출함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 경기도 파주시 교하동 566-1번지에 위치한 더 샹스 타운 2동 301호에 해당하는 다세대주택입니다.

건축물대장상 본건이 속한 건물의 신주소는 경기도 파주시 교하로 1386이며, 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하 1층/지상 4층 규모입니다.

건축년도는 2002년으로 파악됩니다.

외벽은 스타코 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창으로 구성되어 있습니다.

1.2. 면적 정보

본건의 건물면적은 65.51㎡ (약 19.82평)입니다.

토지 지분은 73.125㎡ (약 22.13평)입니다.

건물 제시외 면적 및 토지 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가는 377,000,000원 (삼억칠천칠백만원)입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상인 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호는 고양지원 2024타경3998 (14)이며, 채권자는 서OOOOO (서울서부신용협동조합으로 추정)입니다.

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항으로는 유치권, 공동담보, 별도등기가 있습니다.

주의사항으로는 매각 이후 대지권 목적의 토지 별도등기 말소 예정입니다.

유치권 신고 현황은 별지와 같으며, 인천지방법원 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소에 대한 기각 판결문이 제출되어 신청채권자 서울서부신용협동조합이 승소한 것으로 보입니다.

집합건물 설비 내역상 승강기 설비는 기준 시점 현재 운행되지 않는 것으로 판단됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지 형태는 사다리형으로, 현황은 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통입니다.

2.3. 주변 시설 및 혐오시설

주변에는 교하초등학교가 인접해 있으며, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

현재까지 확인된 정보상으로는 본건의 입지에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 6월 20일 접수된 의정부지방법원 고양지원의 임의경매개시결정 (서울서부신용협동조합, 채권액 3,668,160,690원)입니다.

이 외에 소유권보존 (박준길), 파주시의 압류 (말소예정), 서울서부신용협동조합의 근저당권 2건 (채권 총액 4,308,000,000원, 말소예정) 등이 등기되어 있으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 유치권 및 기타 권리 분석

유치권 신고가 되어 있으나, 인천지방법원 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소에서 신청채권자 서울서부신용협동조합이 승소하여 기각 판결문이 제출된 점으로 미루어 볼 때, 유치권은 소멸될 가능성이 높습니다.

대지권 목적의 토지 별도등기는 매각 이후 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다.

따라서 인수되는 보증금 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

초등학교 인근으로 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

교육 시설로는 교하초등학교가 인근에 위치하여 학군이 양호한 편입니다.

교통은 차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준이며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 유치권 신고가 있었다는 점입니다. 기각 판결로 소멸 가능성이 높으나, 최종적인 법적 판단 및 절차 확인이 필요합니다.

또한, 현재 승강기 설비가 운행되지 않고 있어 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

대지권 목적의 토지 별도등기는 말소될 예정이나, 관련 절차 진행 상황을 주시해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 초등학교 인근에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

유치권 관련 분쟁 가능성이 있었으나 기각 판결이 있었고, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이어서 권리관계는 비교적 정리될 것으로 보입니다.

다만, 감정가 대비 시세 분석 시 일부 불확실성이 존재하며, 승강기 미운행 등은 추가적인 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

교하초등학교 인근이라는 안정적인 주거 수요가 예상되는 입지입니다.

계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

경매 물건으로서 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 마운틴힐빌리지A(317-1)의 50.305㎡(약 15.22평)가 7,000만원에, 마운틴힐빌리지B(317-2)의 50.305㎡(약 15.22평) 역시 7,000만원에 거래되었습니다. 또한, 이화빌라(334-1)의 33.25㎡(약 10.06평)는 5,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

이를 평당 가격으로 환산하면 약 460만원/평에서 497만원/평 수준입니다.

본건의 건물면적은 65.51㎡ (약 19.82평)이므로, 제공된 시세 데이터를 기준으로 환산 시 시장 가치는 약 9,480만원 수준으로 추정됩니다.

이는 본건의 감정가 3억 7,700만원과 상당한 차이를 보입니다. 제공된 시세 데이터의 단지명이나 면적 등이 본건과 직접적으로 일치하지 않거나, 특정 거래 조건에 따른 가격일 가능성을 고려해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 3억 7,700만원으로 책정되었으나, 제공된 시세 데이터에 기반한 추정 시장 가치는 약 9,500만원 수준으로 상당한 괴리가 존재합니다.

유치권 관련 분쟁이 있었던 점, 승강기 미운행 등의 리스크 요인을 고려하여, 감정가보다는 제공된 시세 데이터를 바탕으로 한 시장 가치에 근접한 범위에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

다만, 제공된 시세 데이터가 본건과 직접적인 비교 대상이 아닐 가능성을 배제할 수 없으므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적인 고려 시, 현재 시세와 잠재적 리스크를 감안하여 1억 2,000만원에서 1억 5,000만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (이는 최적의 입찰가를 의미하는 것은 아니며, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 결정해야 합니다.)

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