나이스옥션 법원경매 고양 2024타경3998 [12] 경기도 파주시 교하동 566-1 더 샹스 타운 2동 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 테라 · 평가일 2024.07.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1,4,7,10은 4필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지,
기호 2,3,5,8,9는 5필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지,
기호 6은 현황 도로임.

인접 도로상태

기호 1,4,7,10은 북측 및 동측으로 포장도로에 각각 접함.
기호 2,3,5,8,9는 동측으로 포장도로에 접함.
기호 6은 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합건물물대장 및 현황 등에 의거 교하동 566(기호 1), 567(기호 4), 568-2(기호 7), 568(기호 10)은 기호 11-18 집합건물의 대지권, 교하동 566-1(기호 2), 566-4(기호 3), 567-3(기호 5), 568-3(기호 8), 568-4(기호 9)는 기호 19-27 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것을 전제로 하여 평가하였음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

공히 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층으로서

외벽: 스타코마감 등
내벽: 벽지 및 타일마감 등
창호: 새시창 등임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

공히 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등 되어있으며 승강기설비는 기준시점 현재 운행되지 않는 것으로 판단됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호 11-18은 4필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지,
기호 19-26은 5필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호 11-18은 북측 및 동측으로 포장도로에 각각 접함.
기호 19-26은 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합건물물대장 및 현황 등에 의거 교하동 566(기호 1), 567(기호 4), 568-2(기호 7), 568(기호 10)은 기호 11-18 집합건물의 대지권, 교하동 566-1(기호 2), 566-4(기호 3), 567-3(기호 5), 568-3(기호 8), 568-4(기호 9)는 기호 19-27 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것을 전제로 하여 평가하였음.

물건 비고

1. 매각이후 대지권 목적의 토지 별도등기 말소예정
2. 유치권 신고 현황은 별지와 같음
3. 인천지방법원 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소에 대한 기각판결문 제출(신청채권자 서울서부신용협동조합이 제출함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 고양지원 2024타경3998 (12)

소재지: 경기도 파주시 교하동 566-1 더 샹스 타운 2동 201호

용도: 다세대주택

감정가: 377,000,000원

건축 연도: 2024년 3월 18일 사용승인 (더 샹스 타운 1동 기준, 2동 유사 연식 추정)

토지면적: 73.12㎡ (약 22.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 65.51㎡ (약 19.82평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

전용면적: 65.51㎡ (약 19.82평)

분양면적: (본 물건은 다세대주택으로, 아파트와 같은 분양면적 개념은 적용되지 않습니다.)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOO (서울서부신용협동조합으로 추정)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

부근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역입니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(교하초등학교), 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역: 전방지역 25km 이내)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

말소기준권리는 2024년 12월 17일 접수된 서울서부신용협동조합의 근저당권(을1, 을2)이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

말소예정 권리:

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 서울서부신용협동조합의 임의경매개시결정 (2024타경3998)

* 파주시의 압류 (2024-08-27)

* 주식회사새천년건축사사무소의 가압류 (2024-10-28)

* 서울서부신용협동조합의 근저당권 (2024-12-17)

인수되는 권리:

매각으로 소멸되지 않는 권리 (예: 지상권)는 현재 파악된 내용으로는 없습니다.

유치권:

유치권 신고가 있었으나, 인천지방법원 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소에서 기각 판결문이 제출되어 법적으로 해소된 것으로 판단됩니다. 다만, 현장 확인을 통해 실제 점유 관계 등은 추가적으로 확인하시는 것이 좋습니다.

별도등기:

대지권 목적의 토지 별도등기 사항이 있으나, 매각 이후 말소될 예정이므로 소멸될 권리입니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 인수해야 할 임대차 보증금이 없음을 의미합니다.

다만, 임차인 또는 점유자가 있을 수 있으므로, 명확한 현황 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 주거 기능과 함께 기본적인 상업 시설 이용이 가능한 지역입니다.

"교하초등학교" 인근에 위치하여 안정적인 주거 수요가 뒷받침될 것으로 예상됩니다.

주요 상권으로는 인근의 상가 밀집 지역을 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

교육시설:

인근에 교하초등학교가 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

학교 인근 지역으로 상대보호구역에 해당하여 교육 환경 보호에 대한 관리 기준이 적용됩니다.

편의시설:

단지 주변 및 인근에 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

대형마트나 백화점 등은 인근 중심 상업지구로의 이동이 필요합니다.

교통:

차량 접근성이 용이하며, 단지 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

파주시 내 주요 도로망과 연계되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

유치권 관련:

유치권 신고가 있었으나 법원의 기각 판결이 제출되어 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 실체 관계는 별도 확인이 필요합니다.

별도등기 관련:

대지권 목적의 별도등기가 있으나 매각 후 말소될 예정이므로 권리상 리스크는 낮습니다.

건축 연도:

본 물건이 속한 "더 샹스 타운" 단지의 사용승인일이 2024년 3월 18일로 비교적 최근 연식이므로, 건물 노후화에 따른 리스크는 크지 않을 것으로 판단됩니다.

미확인 점유자:

인수 보증금이 0원이라도, 실제 거주하거나 점유하는 인원에 대한 명확한 확인 및 명도 절차에 대한 검토가 필수적입니다.

군사시설 보호구역:

제한보호구역(전방지역 25km 이내)에 포함되어 있어, 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 군사 관련 법규의 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 교하동에 위치한 다세대주택으로, 최근 사용승인이 완료된 비교적 신축 건물에 해당합니다.

교하초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 우수하며, 대중교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

권리 관계는 말소기준권리보다 후순위인 권리들이 모두 말소될 예정이며, 유치권 또한 법적으로 해소된 것으로 보여 권리 분석상 특이사항은 없습니다.

다만, 미확인 점유자가 있는지 여부는 반드시 추가 확인이 필요합니다.

제공된 주변 시세 자료(JSON)는 본 물건의 감정가와 상당한 차이를 보이고 있어, 실제 시세 조사를 통해 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축급 다세대주택: 2024년 사용승인으로 건물 상태 및 가치가 양호할 것으로 기대됩니다.

안정적인 입지: 초등학교 인접 및 주거 밀집 지역으로 지속적인 수요가 예상됩니다.

권리관계 명확: 말소기준 권리 이후 모든 권리가 소멸 예정이며, 유치권 분쟁도 해소되었습니다.

향후 발전 가능성: 개발진흥지구 및 제2종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 377,000,000원

건물면적: 65.51㎡ (약 19.82평)

면적당 감정가: 약 5,755,000원/㎡

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대주택(50.305㎡) 매매가가 7,000만원(70,000,000원) 수준으로, 이는 본건의 감정가 및 면적과 큰 차이를 보이고 있습니다. 해당 정보는 다른 단지이거나, 면적, 건축 연도 등에서 차이가 크므로 참고용으로만 활용해야 합니다.

본건은 비교적 신축 건물이며 권리 관계가 명확하다는 장점이 있습니다. 잠재적 리스크(미확인 점유 등)를 고려하여, 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

추정 입찰가 범위: 300,000,000원 ~ 340,000,000원

권고 입찰가: 약 330,000,000원

* 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 투자 기준에 따른 것이며, 실제 시장 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 충분한 사전 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.