나이스옥션 법원경매 고양 2024타경3998 [10] 경기도 파주시 교하동 566-1 더 샹스 타운 2동 101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 테라 · 평가일 2024.07.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1,4,7,10은 4필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지,
기호 2,3,5,8,9는 5필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지,
기호 6은 현황 도로임.

인접 도로상태

기호 1,4,7,10은 북측 및 동측으로 포장도로에 각각 접함.
기호 2,3,5,8,9는 동측으로 포장도로에 접함.
기호 6은 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합건물물대장 및 현황 등에 의거 교하동 566(기호 1), 567(기호 4), 568-2(기호 7), 568(기호 10)은 기호 11-18 집합건물의 대지권, 교하동 566-1(기호 2), 566-4(기호 3), 567-3(기호 5), 568-3(기호 8), 568-4(기호 9)는 기호 19-27 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것을 전제로 하여 평가하였음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

공히 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층으로서

외벽: 스타코마감 등
내벽: 벽지 및 타일마감 등
창호: 새시창 등임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

공히 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등 되어있으며 승강기설비는 기준시점 현재 운행되지 않는 것으로 판단됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호 11-18은 4필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지,
기호 19-26은 5필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호 11-18은 북측 및 동측으로 포장도로에 각각 접함.
기호 19-26은 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합건물물대장 및 현황 등에 의거 교하동 566(기호 1), 567(기호 4), 568-2(기호 7), 568(기호 10)은 기호 11-18 집합건물의 대지권, 교하동 566-1(기호 2), 566-4(기호 3), 567-3(기호 5), 568-3(기호 8), 568-4(기호 9)는 기호 19-27 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것을 전제로 하여 평가하였음.

물건 비고

1. 매각이후 대지권 목적의 토지 별도등기 말소예정
2. 유치권 신고 현황은 별지와 같음
3. 인천지방법원 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소에 대한 기각판결문 제출(신청채권자 서울서부신용협동조합이 제출함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 고양지원 2024타경3998 (10)

소재지: 경기도 파주시 교하동 566-1 더 샹스 타운 2동 101호

용도: 다세대주택

감정가: 362,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 73.12㎡ (약 22.12평)

토지지분: 73.125㎡ (약 22.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 65.51㎡ (약 19.82평)

건물지분: 65.51㎡ (약 19.82평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 상세 정보

건물명: 더 샹스 타운

동/호: 2동 101호

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층

주용도: 공동주택 (다세대주택)

사용승인일: 2024년 03월 18일 (건축물대장 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치

본 물건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치함.

2.2. 주위환경

부근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준임.

2.3. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (교하초등학교)

* 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한 (제한보호구역, 11미터위임 등)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

의정부지방법원 고양지원의 임의경매개시결정 (2024타경3998)이 말소기준권리이며, 해당 물건의 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 예정임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 현재 상세 내역은 불분명함. (존재 여부 및 상세 내용 추가 확인 필요)

3.3. 말소되는 권리

등기부요약 상 을구의 근저당권 (총액 4,308,000,000원) 및 갑구의 압류 등은 임의경매개시결정에 따라 매각으로 소멸될 예정임.

3.4. 유치권

* 특이사항 및 특수물건정보에 유치권이 언급되었으나, 인천지방법원 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소에서 기각 판결문이 제출되었음.

* 신청채권자인 서울서부신용협동조합이 제출한 기각 판결문으로 인해 유치권으로 인한 부담은 해소된 것으로 판단됨.

3.5. 별도등기

* 대지권 목적의 토지 별도등기가 말소될 예정임. 이는 집합건물의 대지권이 토지등기부와 분리되어 등기된 경우로, 매각 후 통합 절차가 진행될 것임.

3.6. 공동담보

* 본 물건은 공동담보로 제공된 것으로 보이며, 이는 여러 부동산이 하나의 채무를 담보하는 경우임.

3.7. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 명시된 임차인 정보는 없으며, 인수할 보증금이 없는 것으로 확인됨.

4. 상권분석

* 본 물건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능한 지역임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* "교하초등학교" 인근에 위치하여 접근성이 좋음.

* 다양한 근린생활시설 (마트, 식당, 병원 등) 이용이 가능할 것으로 예상됨.

5.2. 교육시설

* 교하초등학교가 인접해 있으며, 해당 학교는 교육환경 보호구역으로 지정되어 있음.

5.3. 교통시설

* 단지 내로 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 군사시설 보호구역

* 군사기지 및 군사시설 보호법에 따라 제한보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 대한 추가적인 제한이 있을 수 있으므로 관련 법규 확인이 필요함.

6.2. 승강기 미운행

* 구분건물감정평가요항표에 승강기 설비가 현재 운행되지 않는 것으로 판단된다는 내용이 있어, 수리 또는 유지보수에 비용이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 교하동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준임. 권리 분석상 유치권 관련 기각 판결문 제출, 주요 권리들의 말소 예정 등으로 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됨. 다만, 군사시설 보호구역 지정으로 인한 개발 제한 가능성 및 승강기 미운행 상태는 고려해야 할 사항임. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 채무 전액 변제 시 소유권을 취득할 수 있을 것으로 보임.

8. 투자 포인트

8.1. 권리관계 명확성

* 대부분의 권리가 매각으로 소멸 예정이며, 유치권 문제가 해결되어 법적 리스크가 낮음.

8.2. 개발 잠재력

* 계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있음.

8.3. 실거주 및 투자 용이성

* 다세대주택으로서 실거주 목적 또는 임대 수익 창출을 위한 투자용으로 고려할 수 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 제공된 주변 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 50.305㎡)의 다세대주택이 2025년 11월 및 2026년 5월에 각각 70,000,000원 (7천만원)에 거래되었음.

* 본 물건의 건물 면적(65.51㎡)을 고려하여 단순 환산 시, 약 91,140,000원 (9천 1백만원) 수준으로 추정됨.

* 본 물건의 감정가(362,000,000원)는 주변 최근 시세 대비 매우 높게 책정된 것으로 판단됨.

* 유치권이 기각되고 권리 관계가 정리되는 점은 긍정적이나, 시세와의 큰 괴리감을 고려하여 신중한 접근이 필요함.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세 (추정): 70,000,000원 ~ 91,140,000원

* 감정가: 362,000,000원

* 본 물건의 시세 및 권리 관계를 종합적으로 고려했을 때, 감정가는 과다하게 책정된 것으로 판단되므로, 시세 범위를 하회하는 가격으로 입찰하는 것이 권장됨.

* 제시 제안가 : 75,000,000원 ~ 85,000,000원

* 상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 현장 조사 및 최신 시장 동향을 반드시 확인하신 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.