나이스옥션 법원경매 고양 2024타경3998 [13] 경기도 파주시 교하동 566-1 더 샹스 타운 2동 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 테라 · 평가일 2024.07.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1,4,7,10은 4필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지,
기호 2,3,5,8,9는 5필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지,
기호 6은 현황 도로임.

인접 도로상태

기호 1,4,7,10은 북측 및 동측으로 포장도로에 각각 접함.
기호 2,3,5,8,9는 동측으로 포장도로에 접함.
기호 6은 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합건물물대장 및 현황 등에 의거 교하동 566(기호 1), 567(기호 4), 568-2(기호 7), 568(기호 10)은 기호 11-18 집합건물의 대지권, 교하동 566-1(기호 2), 566-4(기호 3), 567-3(기호 5), 568-3(기호 8), 568-4(기호 9)는 기호 19-27 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것을 전제로 하여 평가하였음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

공히 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층으로서

외벽: 스타코마감 등
내벽: 벽지 및 타일마감 등
창호: 새시창 등임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

공히 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등 되어있으며 승강기설비는 기준시점 현재 운행되지 않는 것으로 판단됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호 11-18은 4필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지,
기호 19-26은 5필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호 11-18은 북측 및 동측으로 포장도로에 각각 접함.
기호 19-26은 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합건물물대장 및 현황 등에 의거 교하동 566(기호 1), 567(기호 4), 568-2(기호 7), 568(기호 10)은 기호 11-18 집합건물의 대지권, 교하동 566-1(기호 2), 566-4(기호 3), 567-3(기호 5), 568-3(기호 8), 568-4(기호 9)는 기호 19-27 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것을 전제로 하여 평가하였음.

물건 비고

1. 매각이후 대지권 목적의 토지 별도등기 말소예정
2. 유치권 신고 현황은 별지와 같음
3. 인천지방법원 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소에 대한 기각판결문 제출(신청채권자 서울서부신용협동조합이 제출함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경3998 (13)

소재지: 경기도 파주시 교하동 566-1 더 샹스 타운 2동 202호

용도: 다세대주택

감정가: 377,000,000원

토지면적: 73.12㎡ (약 22.12평)

토지지분: 73.125㎡ (약 22.12평)

건물면적: 65.51㎡ (약 19.82평)

건물지분: 65.51㎡ (약 19.82평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOO

특이사항: 유치권, 공동담보, 별도등기

주의사항:

1. 매각이후 대지권 목적의 토지 별도등기 말소예정

2. 유치권 신고 현황은 별지와 같음

3. 인천지방법원 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소에 대한 기각판결문 제출(신청채권자 서울서부신용협동조합이 제출함)

특수물건정보: 유치권, 공동담보, 별도등기

2. 입지조건

본건은 경기도 파주시 교하동에 소재한 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있음.

주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건물이며, 외벽은 스타코 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창 등임.

토지는 계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교하초등학교), 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역) 등 토지이용계획 및 제한상태가 존재함.

토지(기호 1,4,7,10)는 북측 및 동측으로, 토지(기호 2,3,5,8,9)는 동측으로 포장도로에 각각 접해 있어 차량 통행에 무리가 없음.

3. 권리분석

말소기준권리는 의정부지방법원 고양지원 임의경매개시결정(2024타경3998)으로, 접수일자는 2024년 6월 20일임.

본건 경매로 인해 소멸되는 권리로는 소유권보존(박준길), 압류(파주시, 2024.08.27), 근저당권 2건(서울서부신용협동조합, 2024.12.17, 합계 4,308,000,000원) 등이 있으며, 이들 권리는 모두 말소될 예정임.

낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됨. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음)

유치권 신고가 존재하나, 인천지방법원 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소에 대해 기각 판결문이 제출되어 있어 법적으로는 유치권 성립이 부정된 것으로 보임. 다만, 신고 내역이 있으므로 주의가 필요함.

임차인 현황은 별도 보고된 내용이 없으며, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 인수될 임차권은 없는 것으로 판단됨.

토지 관련 별도등기는 매각 이후 말소될 예정임.

4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역임.

주변에 교하초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수하며, 이는 향후 주거 가치에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 단지의 다세대 주택 시세는 전용면적 약 33.25㎡ (약 10.05평) 기준 5,000만원, 전용면적 약 50.305㎡ (약 15.22평) 기준 7,000만원 수준으로 파악됨. (2025년~2026년 거래 기준)

본건의 건물면적은 65.51㎡ (약 19.82평)이므로, 이러한 시세 추세를 고려할 때, 건물 자체의 시세는 약 9,000만원 ~ 1억원 내외로 추정됨.

그러나 본건의 감정가는 377,000,000원으로, 최근 거래된 주변 시세 대비 상당히 높게 책정된 것으로 판단됨.

5. 생활정보

본건 인근에 교하초등학교가 있어 교육 접근성이 좋음.

건물은 철근콘크리트 구조로, 2022년에 사용승인된 비교적 신축 건물에 해당함. (건축물대장 사용승인일 2024.03.18)

건물 내에는 지하 1층, 지상 4층으로 구성되어 있으며, 승강기가 1대 설치되어 있음.

다만, 현재 승강기는 운행되지 않는 것으로 파악되어, 수리 또는 교체가 필요할 수 있음.

건물 내 주차는 내부 7대, 외부 2대 가능함.

토지는 집합건물(더 샹스 타운)의 대지권으로 평가되었으며, 추후 대지권 정리될 것을 전제로 평가되었음.

6. 잠재적 리스크

유치권: 법원에서 기각 판결이 나왔으나, 유치권 신고가 있었던 점은 추후 예상치 못한 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 주의 깊게 확인해야 함.

승강기 미운행: 현재 운행되지 않는 승강기 수리 또는 교체에 상당한 비용이 발생할 수 있음.

대지권 관련 별도등기: 매각 후 말소 예정으로 명시되어 있으나, 관련 절차 진행 시 추가적인 시간과 비용이 소요될 가능성을 배제할 수 없음.

감정가 대비 높은 가격: 감정가가 최근 주변 시세보다 현저히 높아, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵거나 손실이 발생할 위험이 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 교하동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 교육 환경이 양호하고 교통 접근성이 보통 수준임.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수되는 권리는 없어 안전한 물건으로 보임.

하지만, 유치권 신고 이력, 현재 미운행 중인 승강기, 그리고 가장 중요한 감정가가 실제 시장 시세 대비 과도하게 높게 책정되었다는 점은 큰 단점으로 작용함.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가대로 입찰하는 것은 매우 위험하며, 시장 시세에 기반한 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없음.

신축급 건물: 2022년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉각적인 리모델링 부담이 적음.

교육 환경: 교하초등학교 인근으로 학령기 자녀가 있는 가구에 어필 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 377,000,000원이나, 인근 다세대주택의 최근 시세 분석 결과, 전용면적 65.51㎡ (약 19.82평) 기준 시장 가격은 약 9,000만원 ~ 1억 1,000만원 내외로 추정됨.

이는 감정가 대비 상당한 괴리가 있음을 보여줌.

또한, 승강기 미운행, 유치권 신고 이력 등의 리스크 요인을 고려하여, 감정가 대비 높은 할인율 적용이 필수적임.

따라서, 시장 시세 및 잠재적 리스크를 반영한 1억원 ~ 1억 3천만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됨.

본 물건은 감정가에 대한 면밀한 재평가가 필요하며, 매우 보수적인 접근이 요구됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.