나이스옥션 법원경매 고양 2024타경3998 [11] 경기도 파주시 교하동 566-1 더 샹스 타운 2동 102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 테라 · 평가일 2024.07.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1,4,7,10은 4필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지,
기호 2,3,5,8,9는 5필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지,
기호 6은 현황 도로임.

인접 도로상태

기호 1,4,7,10은 북측 및 동측으로 포장도로에 각각 접함.
기호 2,3,5,8,9는 동측으로 포장도로에 접함.
기호 6은 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합건물물대장 및 현황 등에 의거 교하동 566(기호 1), 567(기호 4), 568-2(기호 7), 568(기호 10)은 기호 11-18 집합건물의 대지권, 교하동 566-1(기호 2), 566-4(기호 3), 567-3(기호 5), 568-3(기호 8), 568-4(기호 9)는 기호 19-27 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것을 전제로 하여 평가하였음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

공히 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층으로서

외벽: 스타코마감 등
내벽: 벽지 및 타일마감 등
창호: 새시창 등임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

공히 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등 되어있으며 승강기설비는 기준시점 현재 운행되지 않는 것으로 판단됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호 11-18은 4필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지,
기호 19-26은 5필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호 11-18은 북측 및 동측으로 포장도로에 각각 접함.
기호 19-26은 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합건물물대장 및 현황 등에 의거 교하동 566(기호 1), 567(기호 4), 568-2(기호 7), 568(기호 10)은 기호 11-18 집합건물의 대지권, 교하동 566-1(기호 2), 566-4(기호 3), 567-3(기호 5), 568-3(기호 8), 568-4(기호 9)는 기호 19-27 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것을 전제로 하여 평가하였음.

물건 비고

1. 매각이후 대지권 목적의 토지 별도등기 말소예정
2. 유치권 신고 현황은 별지와 같음
3. 인천지방법원 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소에 대한 기각판결문 제출(신청채권자 서울서부신용협동조합이 제출함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경3998 (11)

소재지: 경기도 파주시 교하동 566-1 더 샹스 타운 2동 102호

용도: 다세대주택

감정가: 362,000,000원

토지면적: 73.12㎡ (약 22.12평)

건물면적: 65.51㎡ (약 19.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서울서부신용협동조합 (추정)

건축년도: 2024년 3월 사용 승인 (건축물 표제부상)

해당층: 1층 (총 4층 건물 중)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 의정부지방법원 고양지원의 임의경매개시결정 (2024타경3998, 2024년 6월 20일 접수) 입니다.

* 소멸되는 권리:

* 서울서부신용협동조합의 근저당권 2건 (총 4,308,000,000원, 2024년 12월 17일 접수).

* 파주시의 압류 (2024년 8월 27일 접수).

* 인수되는 권리:

* 유치권: 유치권 신고가 있었으나, 인천지방법원 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소에서 기각 판결이 나왔으며, 해당 판결문이 제출되었습니다. 이에 따라 유치권은 소멸될 것으로 보입니다.

* 별도등기: 대지권 목적의 토지 별도등기가 있으나, 매각 이후 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인 관련 인수 부담은 없습니다.

* 기타 특이사항: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 제공된 등기부 요약 상에는 지상권에 대한 별도 등기 내역이 확인되지 않습니다. 만약 실질적인 지상권이 존재할 경우 별도의 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 건물 정보: 본건은 '더 샹스 타운' 단지 내 1동 102호로, 2024년 3월 사용 승인된 신축 다세대주택입니다.

* 주변 시장 동향: 제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보는 2002년, 1990년식의 '마운틴힐빌리지' 및 '이화빌라' 등 비교적 연식이 오래된 다세대 주택의 거래 사례로, 50.305㎡ 기준 약 7,000만원에 거래된 것으로 나타납니다. 이는 본건과 직접적인 비교가 어려운 옛 시세입니다.

* 신축 건물 가치: 본건은 2024년 신축 건물로, 건물 면적 65.51㎡ (약 19.82평)에 대한 신축 시세를 고려해야 합니다. 파주 교하동 일대의 신축 빌라 시세를 감안할 때, 유사 면적의 신축 건물은 대략 2억 5천만원에서 3억 5천만원 선으로 추정됩니다. 감정가 3억 6천2백만원은 신축임을 감안하면 합리적인 수준으로 판단될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교육: 본건은 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 환경입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 편의시설: 주거지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 승강기 미작동: 현재 기준시점 운행되지 않는 것으로 판단됩니다. 사용을 위해서는 수리 또는 교체 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 연식: 2024년 3월 사용 승인된 신축 건물이므로 당장의 건물 노후화 문제는 없으나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성은 있습니다.

* 토지 별도 등기: 매각 후 말소 예정으로 권리 인수 문제는 없으나, 등기 관련 절차상 주의가 필요할 수 있습니다.

* 유치권 관련: 법원에서 기각 판결이 나왔으나, 관련 소송 결과에 대한 최종 확인은 필요합니다.

1.7. 주변 혐오시설 정보

* 주변 환경 조사 결과, 본건 소재지인 경기도 파주시 교하동 566-1 일대에서 특별히 문제될 만한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 밀집 지역 등)은 발견되지 않았습니다. 해당 지역은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 환경으로 판단됩니다.

1.8. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 교하동에 위치한 신축 다세대주택으로, 2024년 3월 사용 승인되어 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다. 교하초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다. 권리 관계상 유치권 및 토지 별도 등기 등의 복잡한 사항이 있었으나, 법적 절차를 통해 소멸 또는 말소될 예정이어서 경매 낙찰 후 인수 부담은 크지 않을 것으로 보입니다. 다만, 승강기가 현재 작동하지 않는 점은 거주 편의성을 저하시킬 수 있는 부분입니다. 감정가 3억 6천2백만원은 신축 건물의 가치를 반영한 것으로 판단되며, 유사 신축 건물의 시세를 감안할 때 합리적인 수준으로 보입니다.

1.9. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 3월 사용 승인된 건물로, 내부 상태가 양호하고 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 양호한 입지: 초등학교 인접, 편리한 교통, 근린생활시설 접근성 등 주거 편의성이 뛰어납니다.

* 권리 관계 명확화: 유치권 기각 판결 및 토지 별도 등기 말소 예정으로, 경매 후 권리 인수 부담이 해소될 가능성이 높습니다.

* 감정가 대비 가치: 신축 건물의 가치와 입지 조건을 고려할 때, 현재 감정가는 시장에서 경쟁력을 가질 수 있는 수준으로 평가됩니다.

1.10. 예상 입찰가

* 감정가: 362,000,000원

* 건물 특성: 2024년 3월 사용 승인된 신축 다세대주택, 전용면적 65.51㎡ (약 19.82평).

* 주변 시세 분석: 제공된 JSON의 오래된 주택 거래 사례(약 7,000만원)는 본건과 직접 비교가 어렵습니다. 신축 건물 시세를 고려할 때, 본건의 적정 가치는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다.

* 투자 제안: 감정가 3억 6천2백만원을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰 정도를 고려하여 300,000,000원 ~ 340,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 본건의 신축성과 입지, 그리고 권리 관계의 명확성을 감안할 때, 감정가 근접 또는 소폭 할인된 금액으로 낙찰될 가능성이 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가 시세 조사 결과를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.