나이스옥션 법원경매 고양 2024타경3998 [8] 경기도 파주시 교하동 566 더 샹스 타운 1동 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 테라 · 평가일 2024.07.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1,4,7,10은 4필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지,
기호 2,3,5,8,9는 5필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지,
기호 6은 현황 도로임.

인접 도로상태

기호 1,4,7,10은 북측 및 동측으로 포장도로에 각각 접함.
기호 2,3,5,8,9는 동측으로 포장도로에 접함.
기호 6은 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합건물물대장 및 현황 등에 의거 교하동 566(기호 1), 567(기호 4), 568-2(기호 7), 568(기호 10)은 기호 11-18 집합건물의 대지권, 교하동 566-1(기호 2), 566-4(기호 3), 567-3(기호 5), 568-3(기호 8), 568-4(기호 9)는 기호 19-27 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것을 전제로 하여 평가하였음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

공히 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층으로서

외벽: 스타코마감 등
내벽: 벽지 및 타일마감 등
창호: 새시창 등임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

공히 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등 되어있으며 승강기설비는 기준시점 현재 운행되지 않는 것으로 판단됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호 11-18은 4필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지,
기호 19-26은 5필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호 11-18은 북측 및 동측으로 포장도로에 각각 접함.
기호 19-26은 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합건물물대장 및 현황 등에 의거 교하동 566(기호 1), 567(기호 4), 568-2(기호 7), 568(기호 10)은 기호 11-18 집합건물의 대지권, 교하동 566-1(기호 2), 566-4(기호 3), 567-3(기호 5), 568-3(기호 8), 568-4(기호 9)는 기호 19-27 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것을 전제로 하여 평가하였음.

물건 비고

1. 매각이후 대지권 목적의 토지 별도등기 말소예정
2. 유치권 신고 현황은 별지와 같음
3. 인천지방법원 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소에 대한 기각판결문 제출(신청채권자 서울서부신용협동조합이 제출함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 고양지원 2024타경3998 (8)

1.2. 소재지: 경기도 파주시 교하동 566 더 샹스 타운 1동 401호

1.3. 용도: 다세대주택

1.4. 면적

* 건물면적: 64.67㎡ (약 19.56평)

* 토지면적: 72.50㎡ (약 21.93평)

* 토지지분: 72.5㎡

* 건물지분: 64.67㎡

1.5. 감정가: 380,000,000원

1.6. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분: 부동산 임의경매

1.8. 채권자: 서OOOOO (서울서부신용협동조합)

2. 입지조건

2.1. 주위환경: 본건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통임.

2.3. 토지 이용 현황: 본건이 속한 토지는 "다세대주택" 건부지로 이용 중이며, 일부는 현황 도로로 이용되고 있음.

2.4. 인접 도로 상태: 본건은 북측 및 동측으로 포장도로에 접해 있어 차량 진출입이 용이함.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태: 계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교하초등학교), 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리: 2024년 6월 20일 접수된 의정부지방법원 고양지원 2024타경3998 임의경매개시결정 (갑2)

3.2. 말소 대상 권리

* 갑3. 파주시 압류 (2024-08-27)

* 갑4. 김경임 가압류 (2024-09-26)

* 을1. 서울서부신용협동조합 근저당권 (2024-12-17)

* 을2. 서울서부신용협동조합 근저당권 공동담보목록 (2024-12-17)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요만 기재되어 있으며, 상세 내용은 별도 확인 필요)

3.4. 특별히 유의할 권리

* 신고된 유치권이 있었으나, 인천지방법원 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소에 대한 기각판결문이 제출되어 말소될 가능성이 높음.

* 매각 이후 대지권 목적의 토지 별도등기가 말소될 예정임.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성: 본건 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 발달해 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육시설: "교하초등학교"가 인접해 있어 교육 환경이 양호함.

5.2. 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

5.3. 교통편의성: 차량 접근이 용이하고, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능하여 전반적인 교통편의성은 보통 수준임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크: 유치권 관련 소송에서 기각 판결이 있었으나, 관련 서류를 철저히 검토하여 최종적으로 권리가 소멸되는지 확인해야 함. 토지 별도등기 관련 내용도 매각 후 정리될 예정이나, 소유권 이전 시점에서 추가 확인이 필요할 수 있음.

6.2. 건물 상태 리스크: 현재 승강기 설비가 운행되지 않는 것으로 파악되어, 수리 비용이 발생할 수 있음.

6.3. 기타 리스크: 제공된 최근 실거래가 정보(약 70,000,000원 ~ 97,000,000원)와 감정평가액(380,000,000원) 간에 상당한 차이가 존재하여, 시장 가치 대비 감정평가액의 적정성에 대한 추가적인 시장 조사가 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 교하동에 위치한 다세대주택으로, 교하초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 우수하며 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다. 신고되었던 유치권에 대해 기각 판결이 확정될 경우, 권리상 큰 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 현재 승강기가 작동하지 않는 점과 토지 별도등기 관련 사항은 매입 후 고려해야 할 부분입니다. 특히, 제공된 최근 실거래가 정보와 감정평가액 간의 큰 괴리는 본 물건의 시장 가치에 대한 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 유치권 문제 해결 가능성: 유치권 확인 소송 기각 판결로 인해 잠재적 채무 부담이 해소될 가능성이 높음.

* 안정적인 입지: 학교 및 주거 단지 인근으로 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 재산권 행사가 용이함.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 정보(각 70,000,000원, 50,000,000원)와 물건 면적(64.67㎡, 약 19.56평)을 바탕으로 산정한 본 건의 시장 가치는 약 94,000,000원에서 100,000,000원 수준으로 추정됩니다. 감정평가액 380,000,000원과는 큰 차이가 존재하나, 현 시세와 잠재적 리스크(승강기 수리 비용, 권리 관계 최종 확인 필요성 등)를 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 100,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.