나이스옥션 법원경매 고양 2024타경3998 [9] 경기도 파주시 교하동 566 더 샹스 타운 1동 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 테라 · 평가일 2024.07.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1,4,7,10은 4필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지,
기호 2,3,5,8,9는 5필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지,
기호 6은 현황 도로임.

인접 도로상태

기호 1,4,7,10은 북측 및 동측으로 포장도로에 각각 접함.
기호 2,3,5,8,9는 동측으로 포장도로에 접함.
기호 6은 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합건물물대장 및 현황 등에 의거 교하동 566(기호 1), 567(기호 4), 568-2(기호 7), 568(기호 10)은 기호 11-18 집합건물의 대지권, 교하동 566-1(기호 2), 566-4(기호 3), 567-3(기호 5), 568-3(기호 8), 568-4(기호 9)는 기호 19-27 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것을 전제로 하여 평가하였음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

공히 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층으로서

외벽: 스타코마감 등
내벽: 벽지 및 타일마감 등
창호: 새시창 등임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

공히 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등 되어있으며 승강기설비는 기준시점 현재 운행되지 않는 것으로 판단됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호 11-18은 4필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지,
기호 19-26은 5필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호 11-18은 북측 및 동측으로 포장도로에 각각 접함.
기호 19-26은 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합건물물대장 및 현황 등에 의거 교하동 566(기호 1), 567(기호 4), 568-2(기호 7), 568(기호 10)은 기호 11-18 집합건물의 대지권, 교하동 566-1(기호 2), 566-4(기호 3), 567-3(기호 5), 568-3(기호 8), 568-4(기호 9)는 기호 19-27 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것을 전제로 하여 평가하였음.

물건 비고

1. 매각이후 대지권 목적의 토지 별도등기 말소예정
2. 유치권 신고 현황은 별지와 같음
3. 인천지방법원 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소에 대한 기각판결문 제출(신청채권자 서울서부신용협동조합이 제출함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 파주시 교하동 566번지, 더 샹스 타운 1동 402호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 고양지원 2024타경3998 (9)이며, 감정가는 380,000,000원입니다.

토지 면적은 72.50㎡ (약 21.9평)이며, 건물 면적은 64.67㎡ (약 19.6평)입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

건축물 정보에 따르면, 본 건물(더 샹스 타운 1동)은 2021년 건축 허가를 받아 2024년 사용 승인된 신축 건물로, 철근콘크리트 구조의 지하 1층, 지상 4층 건물 내 4층에 위치합니다. 해당 건물은 총 8세대로 구성되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 파주시 교하동에 위치하며, "교하초등학교" 남서측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북측 및 동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교하초등학교 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역) 등의 규제 사항이 있습니다.

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 혐오시설로 판단될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2024년 6월 20일 접수된 서울서부신용협동조합의 임의경매개시결정(2024타경3998)입니다.

등기부상 서울서부신용협동조합의 근저당(을1, 을2) 및 파주시의 압류(갑3), 김경임의 가압류(갑4)는 모두 말소될 예정입니다.

소유권 보존 등기(갑1) 또한 말소 대상입니다.

본 물건에는 유치권, 공동담보, 별도 등기 등의 특이사항이 있습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 개요상 해당 사항은 없는 것으로 파악됩니다.

유의사항으로는 매각 이후 대지권 목적의 토지 별도 등기가 말소될 예정이며, 유치권 신고 현황은 별지와 같다고 명시되어 있습니다.

특히, 인천지방법원 부천지원 2024가합102034 유치권 확인의 소에서 신청 채권자인 서울서부신용협동조합이 기각 판결문을 제출한 점은 유치권 관련 리스크를 완화하는 긍정적인 요소입니다.

건물 설비 내역 중 승강기 설비는 기준 시점 현재 운행되지 않는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건과 유사한 주변 다세대주택의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향이 나타납니다.

2002년식 '마운틴힐빌리지A(317-1)'의 전용면적 50.305㎡(약 15.2평) 물건이 2025년 11월 7,000만원, 2026년 5월 7,000만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 139만원 수준입니다.

같은 단지의 '마운틴힐빌리지B(317-2)' 전용면적 50.305㎡ 물건도 2026년 5월 7,000만원에 거래되었습니다.

1990년식 '이화빌라(334-1)'의 전용면적 33.25㎡(약 10.0평) 물건은 2026년 5월 5,000만원에 거래되었으며, 이는 ㎡당 약 150만원 수준입니다.

제공된 유사 물건들의 거래 가격은 ㎡당 약 139만원에서 150만원 사이로 형성되어 있습니다.

이는 본 경매 물건의 감정가 380,000,000원(64.67㎡ 기준, ㎡당 약 588만원)에 비해 현저히 낮은 시세를 나타냅니다.

본 물건은 2021년 건축 허가, 2024년 사용 승인을 받은 신축 건물이라는 점에서 유사 물건과의 시세 차이가 발생하는 것이 일반적이나, 그 격차가 상당하므로 실제 시장에서의 가격 형성 요인에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

주변은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용 또한 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권: 유치권 신고는 있었으나, 관련 소송에서 기각 판결이 내려져 낙찰자에게 인수될 가능성은 낮아 보입니다. 그럼에도 불구하고 유치권 성립 여부에 대한 최종 확인은 필요합니다.

* 별도 등기: 대지권 목적의 토지 별도 등기는 매각 후 말소 예정이나, 토지 사용 및 권리 관계 정리에 대한 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역 외에도 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등 다양한 개발 및 이용 제한이 존재합니다.

* 미작동 승강기: 건물 내 승강기 설비가 현재 작동하지 않는 상태입니다. 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2024년 사용 승인된 신축급 다세대주택이라는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 유치권 관련 소송이 기각되어 권리 관계의 불확실성이 상당 부분 해소된 점은 긍정적으로 평가됩니다.

하지만 제공된 주변 시세 자료와 감정평가액 간의 큰 격차는 본 물건의 시장 가치에 대한 의문을 제기하며, 철저한 현장 조사와 시장 분석을 통한 가격 재평가가 필수적입니다.

토지 이용 제한 사항 및 미작동 승강기 등은 잠재적인 추가 비용 발생 요인이 될 수 있으므로 신중한 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 사용 승인된 신축급 건물로, 노후 시설 수리 부담이 적습니다.

* 해소된 유치권 리스크: 유치권 관련 소송 기각으로 인해 경매 물건의 불확실성이 완화되었습니다.

* 입지 잠재력: 교하초등학교 인근에 위치하며, 개발진흥지구 등에 포함되어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 380,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 자료에 따르면 유사 물건의 ㎡당 시세는 약 139만원~150만원 수준으로, 본 물건의 감정가와 상당한 차이를 보입니다. 이는 유사 물건이 본 물건보다 건축 연도가 훨씬 오래되었기 때문으로 추정되나, 시세 격차가 매우 크므로 반드시 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

신축 건물의 장점, 권리 분석상 불확실성 해소, 그리고 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가 범위는 약 266,000,000원 ~ 304,000,000원 선으로 판단됩니다.

하지만, 앞서 언급한 시세 차이에 대한 면밀한 현장 조사를 통해 낙찰 가능한 최적의 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.