나이스옥션 법원경매 고양 2024타경3998 [15] 경기도 파주시 교하동 566-1 더 샹스 타운 2동 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 테라 · 평가일 2024.07.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1,4,7,10은 4필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지,
기호 2,3,5,8,9는 5필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지,
기호 6은 현황 도로임.

인접 도로상태

기호 1,4,7,10은 북측 및 동측으로 포장도로에 각각 접함.
기호 2,3,5,8,9는 동측으로 포장도로에 접함.
기호 6은 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합건물물대장 및 현황 등에 의거 교하동 566(기호 1), 567(기호 4), 568-2(기호 7), 568(기호 10)은 기호 11-18 집합건물의 대지권, 교하동 566-1(기호 2), 566-4(기호 3), 567-3(기호 5), 568-3(기호 8), 568-4(기호 9)는 기호 19-27 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것을 전제로 하여 평가하였음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

공히 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층으로서

외벽: 스타코마감 등
내벽: 벽지 및 타일마감 등
창호: 새시창 등임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

공히 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등 되어있으며 승강기설비는 기준시점 현재 운행되지 않는 것으로 판단됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호 11-18은 4필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지,
기호 19-26은 5필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호 11-18은 북측 및 동측으로 포장도로에 각각 접함.
기호 19-26은 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합건물물대장 및 현황 등에 의거 교하동 566(기호 1), 567(기호 4), 568-2(기호 7), 568(기호 10)은 기호 11-18 집합건물의 대지권, 교하동 566-1(기호 2), 566-4(기호 3), 567-3(기호 5), 568-3(기호 8), 568-4(기호 9)는 기호 19-27 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것을 전제로 하여 평가하였음.

물건 비고

1. 매각이후 대지권 목적의 토지 별도등기 말소예정
2. 유치권 신고 현황은 별지와 같음
3. 인천지방법원 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소에 대한 기각판결문 제출(신청채권자 서울서부신용협동조합이 제출함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경3998 (15)

소재지: 경기도 파주시 교하동 566-1 더 샹스 타운 2동 302호

용도: 다세대주택

감정가: 377,000,000 원

토지면적: 73.12 ㎡ (약 22.10 평)

토지 제시외면적: 0.00 ㎡

건물면적: 65.51 ㎡ (약 19.82 평)

건물 제시외면적: 0.00 ㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서울서부신용협동조합 (등기부 요약 근거)

특이사항: 유치권, 공동담보, 별도등기

1.1. 입지조건

본건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

부근은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통입니다.

1.2. 권리분석

현재 등기부상 소유권 보존은 박준길 명의로 되어 있습니다.

말소기준권리는 서울서부신용협동조합의 임의경매개시결정입니다.

채권자 서울서부신용협동조합은 근저당권 (총 4,308,000,000원)을 설정하였으며, 이는 매각으로 말소될 예정입니다.

파주시의 압류 또한 매각으로 말소될 예정입니다.

유치권이 신고되었으나, 신청 채권자인 서울서부신용협동조합이 인천지방법원 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소에 대한 기각 판결문을 제출하여 권리 관계가 정리될 것으로 보입니다.

토지의 별도등기가 존재하나, 매각 이후 대지권 목적의 토지 별도등기는 말소될 예정입니다.

본건은 공동담보로 제공된 물건입니다.

임차인 현황 상 인수할 보증금 합계액은 0원으로, 임차권 인수 위험은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 다세대주택이 밀집한 주거 지역으로, 주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

"교하초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 가능한 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권: 법원의 기각 판결문이 제출되었으나, 최종적인 법적 절차 확인이 필요합니다.

건물 승강기: 기준 시점 현재 승강기 설비가 운행되지 않는 것으로 판단되어, 수리 또는 교체 비용이 발생할 수 있습니다.

별도등기: 매각 후 말소 예정이나, 절차 진행 과정에서의 세부 사항 확인이 요구됩니다.

공동담보: 공동담보로 제공된 다른 물건들의 상황이 본건에 간접적인 영향을 줄 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 임차권 인수 위험이 없고, 유치권 관련 분쟁이 법원 판결로 정리된 점, 그리고 별도등기가 말소될 예정이라는 점에서 권리 관계가 비교적 명확해지고 있는 물건입니다. 또한, 초등학교 인근에 위치하여 주거 편의성이 있습니다. 다만, 건물 승강기 미운행과 공동담보 물건에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 제시된 감정가와 주변 시세 데이터 간에 상당한 차이가 있어, 철저한 현장 조사를 통한 시세 재확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

임차인 보증금 인수 부담이 없어 명도가 용이합니다.

법원에서 유치권 기각 판결이 내려져 권리 관계상의 주요 리스크가 해소되었습니다.

대지권 목적의 별도등기가 말소될 예정이므로 토지 권리 관계가 정리될 것입니다.

초등학교 인접으로 가족 단위 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 377,000,000 원

건물면적: 65.51 ㎡ (약 19.82 평)

토지면적: 73.12 ㎡ (약 22.10 평)

시장 분석 참고: 제공된 주변 시세 정보에 따르면, 유사 연식 및 면적의 다세대 주택 거래 금액은 50,000,000원에서 70,000,000원 수준으로 나타납니다. 이를 평당가로 환산하면 약 130만원 ~ 150만원 내외입니다. 이를 본건 면적(65.51㎡)에 적용 시, 시장 예상가는 약 91,000,000원 ~ 98,000,000원 수준으로 추정됩니다. 이는 본건의 감정가 377,000,000원과는 상당한 차이를 보입니다. 감정가가 시장 실제 거래가보다 높게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

예상 입찰가 범위: 상기 분석된 시장 정보와 권리 관계상의 리스크(별도등기 말소 과정, 공동담보 등)를 고려할 때, 일반적인 경매 입찰 전략에 따라 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 초기 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다. 이는 약 263,900,000원 ~ 301,600,000원의 범위에 해당합니다. 그러나 제공된 시장 데이터 상의 현저히 낮은 시세와 감정가 간의 괴리를 감안하여, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 최신 시장 동향에 대한 면밀한 재조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.