나이스옥션 법원경매 고양 2024타경3998 [6] 경기도 파주시 교하동 566 더 샹스 타운 1동 301호 다세대주택 경매

경기도 파주시 교하로 1386, 301호 (교하동,더 샹스 타운 1동) (다세대주택) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2024타경3998(고양지원 경매3계). 감정가 380,000,000원, 최저가 380,000,000원. 매각기일은 2026-08-04입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2024 타경 3998 [6]
소재지	경기도 파주시 교하동 566 더 샹스 타운 1동 301호
도로명주소	경기도 파주시 교하로 1386, 301호 (교하동,더 샹스 타운 1동)
용도	다세대주택
건물명	더 샹스 타운 1동
매각기일	2026.08.04
관할법원	고양지원 경매3계 (031-920-6313)
이용제한	군사기지 및 군사시설기타, 제한보호구역(전방지역:25km), 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 계획관리지역, (접함)도로구역

경기도 파주시 교하동 566 더 샹스 타운 1동 301호 다세대주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	112.63㎡ (34.07평)
건물면적	64.67㎡ (19.56평)

금액

감정가	380,000,000원
최저가	380,000,000원 (감정가 대비 100%)
입찰보증금	38,000,000원 (10%)
유찰횟수	신건

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.05.26	380,000,000원	변경
신건	2026.08.04	380,000,000원	변경

감정평가 요약

감정평가기관: 테라 · 평가일 2024.07.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.
교통상황: 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.
형태 및 이용상태: 기호 1,4,7,10은 4필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지,
기호 2,3,5,8,9는 5필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지,
기호 6은 현황 도로임.
인접 도로상태: 기호 1,4,7,10은 북측 및 동측으로 포장도로에 각각 접함.
기호 2,3,5,8,9는 동측으로 포장도로에 접함.
기호 6은 현황 도로임.
토지이용계획 및 제한상태: 공히 계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>
제시목록 외의 물건: 없 음.
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 집합건물물대장 및 현황 등에 의거 교하동 566(기호 1), 567(기호 4), 568-2(기호 7), 568(기호 10)은 기호 11-18 집합건물의 대지권, 교하동 566-1(기호 2), 566-4(기호 3), 567-3(기호 5), 568-3(기호 8), 568-4(기호 9)는 기호 19-27 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것을 전제로 하여 평가하였음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.
교통상황: 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.
건물의 구조: 공히 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층으로서

외벽: 스타코마감 등
내벽: 벽지 및 타일마감 등
창호: 새시창 등임.
이용상태: 공히 다세대주택으로 이용중임.
설비내역: 공히 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등 되어있으며 승강기설비는 기준시점 현재 운행되지 않는 것으로 판단됨.
토지의 형상 및 이용상태: 기호 11-18은 4필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지,
기호 19-26은 5필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 기호 11-18은 북측 및 동측으로 포장도로에 각각 접함.
기호 19-26은 동측으로 포장도로에 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 공히 계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 집합건물물대장 및 현황 등에 의거 교하동 566(기호 1), 567(기호 4), 568-2(기호 7), 568(기호 10)은 기호 11-18 집합건물의 대지권, 교하동 566-1(기호 2), 566-4(기호 3), 567-3(기호 5), 568-3(기호 8), 568-4(기호 9)는 기호 19-27 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것을 전제로 하여 평가하였음.

물건 비고

1. 매각이후 대지권 목적의 토지 별도등기 말소예정
2. 유치권 신고 현황은 별지와 같음
3. 인천지방법원 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소에 대한 기각판결문 제출(신청채권자 서울서부신용협동조합이 제출함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 고양지원 2024타경3998 (6)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 서울서부신용협동조합

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 파주시 교하동 566 더 샹스 타운 1동 301호

* 용도: 다세대주택

* 토지면적: 112.62㎡ (약 34.07평)

* 건물면적: 64.67㎡ (약 19.56평)

* 전용면적: 64.67㎡ (약 19.56평)

* 건축물대장 정보:

* 건물명: 더 샹스 타운 1동 301호

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 4층 중 3층 301호

* 사용승인일: 2024년 3월 18일 (비교적 신축 건물)

1.3. 평가 요약

* 감정가: 380,000,000원

* 토지 현황: 본건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통입니다.

* 건물 이용 상태: 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생, 급배수, 난방, 주차장 설비 등이 되어 있으며, 승강기 설비는 현재 운행되지 않는 것으로 판단됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 지역 지구 및 제한사항

* 공히 계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역입니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역 (교하초등학교), 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 박준길

* 임의경매 개시결정 (말소기준권리): 서울서부신용협동조합 (2024.06.20)

* 압류: 파주시 (말소)

* 가압류: 김경임 (말소)

* 근저당: 서울서부신용협동조합 (말소)

* 근저당 공동담보: 서울서부신용협동조합 (말소)

* 등기부채권 총액: 4,543,846,994원

3.2. 권리 분석

* 본 건의 말소기준권리는 서울서부신용협동조합의 임의경매개시결정등기(2024.06.20)입니다.

* 이하 모든 권리(압류, 가압류, 근저당)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 건에는 인수해야 할 임차 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본건은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 기본적인 생활 편의를 위한 근린 상업 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주거지 인근에 편의시설이 혼재되어 있어 일상생활 영위에 필요한 편의시설 이용이 비교적 용이합니다.

5.2. 교육시설

* "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. (정확한 범위는 반드시 교육지원청에 재확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련

* 유치권이 신고되었으나, 신청채권자인 서울서부신용협동조합이 인천지방법원 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소에 대한 기각 판결문을 제출하여 해당 유치권의 효력이 인정되지 않거나 소멸될 가능성이 높습니다.

6.2. 별도등기 관련

* 대지권 목적의 토지에 별도 등기가 존재하나, 본 매각 이후 말소될 예정으로 안내되었습니다. 이는 매수인의 권리 확보에 긍정적인 요소입니다.

6.3. 공동담보 관련

* 본 건은 공동담보 물건에 포함되어 있습니다. 채권 총액이 상당하므로, 경매 절차 진행 및 향후 매각가에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 기타

* 집합 건물 내 승강기 설비가 현재 운행되지 않는 것으로 판단됩니다. 관련 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 2024년 3월 사용승인이 완료된 신축급 다세대주택으로, 물리적인 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 임차인 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

* 유치권 관련 법적 분쟁이 기각 판결로 해소될 가능성이 높고, 별도 등기된 토지권 역시 말소될 예정이므로 권리상 큰 하자 없이 취득 가능성이 있습니다.

* 다만, 상당한 금액의 채권 총액과 공동담보 물건이라는 점은 시장 상황 및 입찰 경쟁 구도에 영향을 줄 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물로 즉시 입주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 권리상 인수 부담이 없고, 유치권 및 별도등기 문제가 해결될 가능성이 높아 권리 분석이 비교적 용이합니다.

* 파주시 교하동 지역의 주거 수요를 고려할 때 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가 380,000,000원을 기준으로, 본건의 비교적 최근 건축 연도(2024년 사용승인)와 권리상 위험 요소(유치권, 별도등기)가 상당 부분 해소되었음을 고려합니다.

* 주변 유사 신축급 다세대 주택의 시세를 파악하는 것이 중요하나, 제공된 JSON 데이터는 건축 연도 차이가 커 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 따라서, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하여 초기 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

* 초기 권장 입찰가: 323,000,000원 (감정가의 약 85%)

* 추가 고려사항: 실제 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁 정도, 현장 방문 결과에 따라 최종 입찰가는 조정될 수 있습니다.1. 물건 기본정보