나이스옥션 법원경매 고양 2024타경3998 [17] 경기도 파주시 교하동 566-1 더 샹스 타운 2동 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 테라 · 평가일 2024.07.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1,4,7,10은 4필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지,
기호 2,3,5,8,9는 5필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지,
기호 6은 현황 도로임.

인접 도로상태

기호 1,4,7,10은 북측 및 동측으로 포장도로에 각각 접함.
기호 2,3,5,8,9는 동측으로 포장도로에 접함.
기호 6은 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합건물물대장 및 현황 등에 의거 교하동 566(기호 1), 567(기호 4), 568-2(기호 7), 568(기호 10)은 기호 11-18 집합건물의 대지권, 교하동 566-1(기호 2), 566-4(기호 3), 567-3(기호 5), 568-3(기호 8), 568-4(기호 9)는 기호 19-27 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것을 전제로 하여 평가하였음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

공히 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층으로서

외벽: 스타코마감 등
내벽: 벽지 및 타일마감 등
창호: 새시창 등임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

공히 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등 되어있으며 승강기설비는 기준시점 현재 운행되지 않는 것으로 판단됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호 11-18은 4필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지,
기호 19-26은 5필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호 11-18은 북측 및 동측으로 포장도로에 각각 접함.
기호 19-26은 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합건물물대장 및 현황 등에 의거 교하동 566(기호 1), 567(기호 4), 568-2(기호 7), 568(기호 10)은 기호 11-18 집합건물의 대지권, 교하동 566-1(기호 2), 566-4(기호 3), 567-3(기호 5), 568-3(기호 8), 568-4(기호 9)는 기호 19-27 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것을 전제로 하여 평가하였음.

물건 비고

1. 매각이후 대지권 목적의 토지 별도등기 말소예정
2. 유치권 신고 현황은 별지와 같음
3. 인천지방법원 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소에 대한 기각판결문 제출(신청채권자 서울서부신용협동조합이 제출함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

고양지원 2024타경3998 (17)

소재지

경기도 파주시 교하동 566-1 더 샹스 타운 2동 402호

용도

다세대주택

감정가

377,000,000원

토지 면적

73. 12㎡ (약 22.11평)

건물 면적

65. 51㎡ (약 19.83평)

매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분

부동산 임의경매

채권자

서울서부신용협동조합

특이사항

유치권, 공동담보, 별도등기

주의사항

1. 매각 이후 대지권 목적의 토지 별도 등기 말소 예정

2. 유치권 신고 현황은 별지와 같음. (단, 인천지방법원 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소에 대한 기각 판결문 제출됨)

2. 입지조건

본건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

부근은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용도 보통입니다.

토지 이용 계획상 계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역) 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

주변 환경 분석 결과, 혐오시설 등 특이사항은 제공된 정보 내에서 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 주변 시설 및 혐오시설 유무는 현장 답사를 통해 재확인하는 것이 필요합니다.

3. 권리분석

본 건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

등기부상 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 박준길 (말소기준권리보다 선순위)

* 임의경매개시결정: 서울서부신용협동조합 (2024.06.20) (말소기준권리)

* 압류: 파주시 (2024.08.27) (매각으로 소멸 예정)

* 근저당: 서울서부신용협동조합 (2024.12.17) (매각으로 소멸 예정)

* 근저당: 서울서부신용협동조합 (2024.12.17) (매각으로 소멸 예정)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025.07.07) (매각으로 소멸 예정)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 등기부 현황상 해당 권리는 없는 것으로 보입니다.

유치권 신고가 접수되었으나, 유치권 확인 소송이 기각 판결되어 법적 효력이 상실될 가능성이 높습니다.

대지권 목적의 토지 별도 등기는 매각 이후 말소될 예정이므로, 대지권 정리 관련 문제는 해결될 것으로 예상됩니다.

총 채권액은 4,308,000,000원입니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 거래 정보에 따르면, 유사한 다세대주택의 거래가는 다음과 같습니다.

* 마운틴힐빌리지 (전용면적 50.305㎡): 2025년 11월 70,000,000원, 2026년 5월 70,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,391,500원)

* 이화빌라 (전용면적 33.25㎡): 2026년 5월 50,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,503,750원)

본건 건물의 전용면적은 65.51㎡입니다. 이를 바탕으로 분석한 시세는 약 90,000,000원에서 100,000,000원 수준으로 추정됩니다.

이는 본건의 감정가인 377,000,000원과는 상당한 차이를 보입니다. '더 샹스 타운'이 해당 지역 내에서 더 높은 가치를 지니거나, 감정가 산정에 토지 가치 등이 크게 반영되었을 가능성을 시사합니다.

제공된 전월세 정보는 매매 정보와 동일하므로, 임대 시세는 별도 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

본건은 주거 지역에 위치하며, 인근에 교하초등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리관계 복잡성: 유치권, 별도등기, 공동담보 등 권리 분석 시 주의가 필요하나, 현재로서는 해결될 가능성이 높아 보입니다.

* 감정가와 시세 괴리: 제공된 시세 정보와 감정가 사이에 큰 차이가 있어, 입찰가 산정 시 신중한 접근이 요구됩니다.

* 승강기 미작동: 현재 승강기가 운행되지 않는 것으로 판단되므로, 수리 비용 및 현황 확인이 필요합니다.

* 토지 별도 등기: 매각 후 말소될 예정이나, 정리 과정에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 파주시 교하동에 위치한 다세대주택으로, 교육 시설 및 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 가지고 있습니다.

유치권 등의 법적 문제는 기각 판결문 제출로 인해 해소될 가능성이 높으며, 대지권 관련 문제도 매각 후 정리될 것으로 예상됩니다.

다만, 최근 거래 사례로 제시된 정보와 감정가 사이에 상당한 격차가 존재한다는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 이는 시장 가치 재평가 또는 감정평가 상향의 가능성을 열어두지만, 반대로 감정가가 과대평가되었을 위험도 내포합니다.

8. 투자 포인트

* 잠재적 가치 상승: 감정가 대비 낮은 시세 수준에서 취득할 경우, 향후 시장 재평가에 따른 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

* 양호한 입지: 교하초등학교 인근에 위치하여 학군 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확화: 법적 분쟁 요소가 해결될 가능성이 높아, 취득 후 부담이 줄어들 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 전용면적(65.51㎡)과 제공된 JSON 데이터상의 시세(약 90,000,000원 ~ 100,000,000원)를 고려할 때, 감정가(377,000,000원)와의 괴리가 매우 큽니다.

이러한 시세 괴리, 유치권 기각 판결, 토지 별도 등기 말소 예정 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 제공된 시세 정보와 감정가를 종합적으로 고려하여, 낙찰 가능성을 높이면서도 합리적인 수준으로 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 130,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.