나이스옥션 법원경매 고양 2024타경3998 [7] 경기도 파주시 교하동 566 더 샹스 타운 1동 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 테라 · 평가일 2024.07.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1,4,7,10은 4필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지,
기호 2,3,5,8,9는 5필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지,
기호 6은 현황 도로임.

인접 도로상태

기호 1,4,7,10은 북측 및 동측으로 포장도로에 각각 접함.
기호 2,3,5,8,9는 동측으로 포장도로에 접함.
기호 6은 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합건물물대장 및 현황 등에 의거 교하동 566(기호 1), 567(기호 4), 568-2(기호 7), 568(기호 10)은 기호 11-18 집합건물의 대지권, 교하동 566-1(기호 2), 566-4(기호 3), 567-3(기호 5), 568-3(기호 8), 568-4(기호 9)는 기호 19-27 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것을 전제로 하여 평가하였음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

공히 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층으로서

외벽: 스타코마감 등
내벽: 벽지 및 타일마감 등
창호: 새시창 등임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

공히 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등 되어있으며 승강기설비는 기준시점 현재 운행되지 않는 것으로 판단됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호 11-18은 4필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지,
기호 19-26은 5필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호 11-18은 북측 및 동측으로 포장도로에 각각 접함.
기호 19-26은 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합건물물대장 및 현황 등에 의거 교하동 566(기호 1), 567(기호 4), 568-2(기호 7), 568(기호 10)은 기호 11-18 집합건물의 대지권, 교하동 566-1(기호 2), 566-4(기호 3), 567-3(기호 5), 568-3(기호 8), 568-4(기호 9)는 기호 19-27 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것을 전제로 하여 평가하였음.

물건 비고

1. 매각이후 대지권 목적의 토지 별도등기 말소예정
2. 유치권 신고 현황은 별지와 같음
3. 인천지방법원 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소에 대한 기각판결문 제출(신청채권자 서울서부신용협동조합이 제출함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경3998 (7)

소재지: 경기도 파주시 교하동 566 더 샹스 타운 1동 302호

건물명: 더 샹스 타운

용도: 다세대주택

감정가: 380,000,000원

건물 현황: 1동 302호

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOO (서울서부신용협동조합)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.1. 물건 기본정보 - 면적 정보

* 건물 면적: 64.67㎡ (약 19.57평)

* 전용면적: 64.67㎡ (약 19.57평)

* 분양면적: 명확하게 제공되지 않음. (집합건물 총 연면적 877.13㎡는 1동 전체 면적임)

* 토지 면적: 72.50㎡ (약 21.93평)

* 토지 지분: 72.50㎡ (약 21.93평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하 1층/지상 4층

* 사용 승인일: 2024년 3월 18일

2. 입지조건

* 위치: 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근

* 주위 환경: 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 보통 수준임

* 교통 상황: 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 소재 등 대중교통 이용은 보통임

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 계획관리지역

* 개발진흥지구

* 제2종지구단위계획구역

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (교하초등학교)

* 군사기지 및 군사시설 보호구역 (제한보호구역, 기타)

3. 권리분석

* 경매 개시 결정일: 2024년 6월 20일 (고양지원 2024타경3998)

* 말소기준권리: 임의경매 (채권자: 서울서부신용협동조합)

* 인수되는 권리: 없음

* 모든 권리(압류, 가압류, 근저당)는 말소 예정으로 낙찰자에게 인수되지 않음.

* 유치권: 신고 현황은 있으나, 인천지방법원 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소에서 기각 판결이 제출되어 효력이 없을 것으로 판단됨.

* 기타 특이사항:

* 공동담보, 별도등기 건.

* 매각 이후 대지권 목적의 토지 별도등기는 말소 예정임.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (임차인 관련 인수 부담 없음)

4. 상권분석

* 본 물건은 주거용 다세대주택으로, 상업 기능보다는 주거 지역 내 입지 조건을 주로 평가함.

* 주변 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보임.

5. 생활정보

* 교육 시설:

* 교하초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함. (상대보호구역에 해당)

* 편의 시설:

* 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

* 교통:

* 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 규제: 계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등 다수의 토지 이용 규제가 존재함.

* 건물 노후도: 건축물대장상 사용 승인일이 2024년 3월 18일로 비교적 신축 건물임. (제공된 JSON 시세 정보의 건축 연도(2002년, 1990년)와는 차이가 있어 직접적인 비교에 한계가 있음.)

* 유치권 관련: 비록 기각 판결이 제출되었으나, 실무상 유치권 문제는 잠재적 리스크로 고려될 수 있음 (단, 이 경우 기각 판결로 인해 낙찰자가 인수할 가능성은 매우 낮음).

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 내에서 주변 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 파주시 교하동에 위치한 다세대주택으로, 2024년 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 권리 관계가 명확하며, 유치권 또한 법적 효력이 없을 것으로 판단되어 인수되는 권리나 부담이 거의 없습니다.

* 교하초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하고, 기본적인 생활 편의 및 교통 접근성도 양호합니다.

* 다만, 다양한 토지 이용 규제가 존재하므로 해당 지역의 개발 가능성 및 제한 사항을 사전에 충분히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2024년 사용 승인)로 인한 유지보수 용이성 및 선호도 상승 기대.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 과정에서 발생할 수 있는 분쟁 위험이 낮음.

* 초등학교 인근으로 안정적인 주거 가치 보유.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 380,000,000원입니다.

* 주변 시세 정보(JSON)는 건축 연도가 오래된 다세대주택(2002년, 1990년)을 기준으로 하며, 본 건의 신축성(2024년 사용 승인)을 충분히 반영하지 못하고 있어 직접적인 비교가 어렵습니다. (JSON상 시세 약 5천만원~7천만원 수준)

* 본 건은 비교적 신축 건물이며 권리 관계가 명확하다는 점을 고려할 때, 감정가 3억 8천만원은 합리적인 수준일 수 있습니다.

* 1차 기일 유찰 가능성을 염두에 두고, 2차 기일 기준 최저매각가율(70%)인 266,000,000원보다 높은 범위에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 현 시세 및 경쟁 상황을 고려할 때, 2억 9천 5백만원 ~ 3억 5백만원 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.