나이스옥션 법원경매 고양 2024타경3998 [4] 경기도 파주시 교하동 566 더 샹스 타운 1동 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 테라 · 평가일 2024.07.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1,4,7,10은 4필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지,
기호 2,3,5,8,9는 5필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지,
기호 6은 현황 도로임.

인접 도로상태

기호 1,4,7,10은 북측 및 동측으로 포장도로에 각각 접함.
기호 2,3,5,8,9는 동측으로 포장도로에 접함.
기호 6은 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합건물물대장 및 현황 등에 의거 교하동 566(기호 1), 567(기호 4), 568-2(기호 7), 568(기호 10)은 기호 11-18 집합건물의 대지권, 교하동 566-1(기호 2), 566-4(기호 3), 567-3(기호 5), 568-3(기호 8), 568-4(기호 9)는 기호 19-27 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것을 전제로 하여 평가하였음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

공히 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층으로서

외벽: 스타코마감 등
내벽: 벽지 및 타일마감 등
창호: 새시창 등임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

공히 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등 되어있으며 승강기설비는 기준시점 현재 운행되지 않는 것으로 판단됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호 11-18은 4필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지,
기호 19-26은 5필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호 11-18은 북측 및 동측으로 포장도로에 각각 접함.
기호 19-26은 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합건물물대장 및 현황 등에 의거 교하동 566(기호 1), 567(기호 4), 568-2(기호 7), 568(기호 10)은 기호 11-18 집합건물의 대지권, 교하동 566-1(기호 2), 566-4(기호 3), 567-3(기호 5), 568-3(기호 8), 568-4(기호 9)는 기호 19-27 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것을 전제로 하여 평가하였음.

물건 비고

1. 매각이후 대지권 목적의 토지 별도등기 말소예정
2. 유치권 신고 현황은 별지와 같음
3. 인천지방법원 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소에 대한 기각판결문 제출(신청채권자 서울서부신용협동조합이 제출함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 고양지원 2024타경3998 (4)

소재지: 경기도 파주시 교하동 566 더 샹스 타운 1동 201호

용도: 다세대주택

감정가: 380,000,000원

토지면적: 72.50㎡ (약 21.93평)

건물면적: 64.67㎡ (약 19.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOO

건축물 사용승인일: 2024년 03월 18일 (건축물대장 기준)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 12월 17일 접수된 서울서부신용협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

등기부등본상 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리

인수되는 권리는 없습니다.

* 특이사항

- 유치권: 유치권 신고가 되어 있으나, 인천지방법원 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소에 대한 기각판결문이 제출되어 그 효력이 인정되지 않을 가능성이 높습니다.

- 별도등기: 매각 이후 대지권 목적의 토지 별도등기는 말소될 예정입니다.

- 공동담보: 서울서부신용협동조합의 근저당권 (을2)은 공동담보 목록으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황

인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 확인됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 주변 환경 및 이용 현황

* 주변 환경

본건은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주거 및 상업 편의시설 이용이 가능한 환경입니다. "교하초등학교"가 인근에 위치하고 있습니다.

* 건물의 이용상태 및 설비

건물은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트 구조입니다. 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있으나, 현재 승강기 설비는 운행되지 않는 것으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 특정 업종 밀집 지역과는 거리가 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성 또한 보통 수준입니다.

* 교육

"교하초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설

근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 승강기 미운행

건물 내 승강기가 현재 운행되지 않는 것으로 확인되어, 사용에 불편함이 있을 수 있습니다. 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 유치권 관련 불확실성 (기각 판결 관련)

유치권이 신고되었으나 법원에서 기각 판결문이 제출된 상황입니다. 최종적인 유치권의 효력은 법적 절차에 따라 결정되겠으나, 현재로서는 그 효력이 인정되지 않을 가능성이 높습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 교하동에 위치한 신축(2024년 사용승인) 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교육 환경을 갖추고 있습니다. 매각으로 인한 권리 소멸이 명확하며, 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 승강기 미운행 및 유치권 관련 법적 상황에 대한 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물

2024년 사용승인된 신축 건물로, 노후도가 낮고 현대적인 설비를 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

* 명확한 권리 관계

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 법적 권리 관계가 깔끔합니다.

* 양호한 입지

초등학교가 인근에 있고 교통 접근성이 양호한 주거 지역입니다.

1.9. 예상 입찰가 산정 및 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대주택(건축 연도 2002년, 1990년)의 실거래가는 전용면적 약 33~50㎡ 기준 5,000만원에서 7,000만원 수준으로 분석됩니다. 이는 약 140만원~150만원/㎡ (약 460만원~500만원/평) 수준의 가격대를 형성하고 있습니다.

그러나 본 물건인 '더 샹스 타운'은 2024년에 사용승인이 완료된 신축 건물로, 제공된 JSON 정보의 대상 건물들보다 건축 연도가 훨씬 최신이며, 건물 상태 및 품질 면에서 차이가 있을 것으로 예상됩니다. 따라서 해당 JSON 정보만으로는 본 물건의 정확한 시세를 판단하기 어렵습니다.

본 물건의 감정가는 380,000,000원이며, 이는 약 587만원/㎡ (약 1,940만원/평) 수준으로, 제공된 JSON 정보상의 시세보다 상당히 높은 가격입니다. 이는 신축 건물이라는 점, 건물의 신축 연도, 품질, 마감재, 설계 등에 따른 가치 상승이 반영된 것으로 보입니다.

따라서, 투자자는 신축 건물의 가치와 주변 시세, 감정가 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 제공된 JSON 시세와 감정가 사이의 큰 격차를 감안할 때, 본 물건의 실제 시장 가치는 감정가 수준에 근접하거나 약간 하회하는 범위에서 형성될 가능성이 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가인 380,000,000원의 85% ~ 95% 수준인 약 323,000,000원에서 361,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 다만, 실제 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.