나이스옥션 법원경매 고양 2024타경3998 [2] 경기도 파주시 교하동 566 더 샹스 타운 1동 101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 테라 · 평가일 2024.07.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1,4,7,10은 4필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지,
기호 2,3,5,8,9는 5필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지,
기호 6은 현황 도로임.

인접 도로상태

기호 1,4,7,10은 북측 및 동측으로 포장도로에 각각 접함.
기호 2,3,5,8,9는 동측으로 포장도로에 접함.
기호 6은 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합건물물대장 및 현황 등에 의거 교하동 566(기호 1), 567(기호 4), 568-2(기호 7), 568(기호 10)은 기호 11-18 집합건물의 대지권, 교하동 566-1(기호 2), 566-4(기호 3), 567-3(기호 5), 568-3(기호 8), 568-4(기호 9)는 기호 19-27 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것을 전제로 하여 평가하였음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

공히 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층으로서

외벽: 스타코마감 등
내벽: 벽지 및 타일마감 등
창호: 새시창 등임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

공히 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등 되어있으며 승강기설비는 기준시점 현재 운행되지 않는 것으로 판단됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호 11-18은 4필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지,
기호 19-26은 5필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호 11-18은 북측 및 동측으로 포장도로에 각각 접함.
기호 19-26은 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합건물물대장 및 현황 등에 의거 교하동 566(기호 1), 567(기호 4), 568-2(기호 7), 568(기호 10)은 기호 11-18 집합건물의 대지권, 교하동 566-1(기호 2), 566-4(기호 3), 567-3(기호 5), 568-3(기호 8), 568-4(기호 9)는 기호 19-27 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것을 전제로 하여 평가하였음.

물건 비고

1. 매각이후 대지권 목적의 토지 별도등기 말소예정
2. 유치권 신고 현황은 별지와 같음
3. 인천지방법원 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소에 대한 기각판결문 제출(신청채권자 서울서부신용협동조합이 제출함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2024타경3998 (2)

* 소재지: 경기도 파주시 교하동 566 더 샹스 타운 1동 101호

* 용도: 다세대주택

* 건물면적: 64.67㎡ (약 19.6평)

* 토지면적: 72.50㎡ (약 21.9평)

* 감정가: 372,000,000원

* 사용승인일: 2024년 3월 18일

* 층수: 1층 (총 4층 건물)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거 지역입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 토지 이용 계획상 계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교하초등학교), 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역 25km 이내)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리는 2024년 6월 20일 접수된 의정부지방법원 고양지원 임의경매개시결정 (2024타경3998)입니다.

* 본 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위인 소유권보존 (박준길)을 제외한 모든 권리(압류, 가압류, 근저당 등)는 소멸될 예정입니다.

* 총 채권액은 4,543,846,994원이나, 이는 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 대항력 있는 임차인이나 보증금이 미상인 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 특이사항: 유치권 신고가 되어 있으나, 유치권 확인 소송(인천지방법원 부천지원 2024가합102034)이 신청 채권자(서울서부신용협동조합)에 의해 기각 판결을 받았습니다. 이는 유치권의 효력이 없거나 매우 낮을 가능성을 시사하나, 현장 조사를 통해 유치권자의 실제 점유 및 권리 행사 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 별도등기는 매각 후 말소 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 주거지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* "교하초등학교"가 인접하여 있어 학군 수요가 있을 수 있습니다.

* 다세대주택이 밀집한 지역으로, 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물은 철근콘크리트 구조로, 지하 1층, 지상 4층 규모이며, 본건은 1층에 위치합니다.

* 위생, 급배수, 난방, 주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

* 다만, 승강기는 현재 운행되지 않는 것으로 파악됩니다.

* 주변 환경은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권: 신고 자체는 되어 있으나, 법원 판결로 기각된 소송 내용이 있어 법적 효력이 없을 가능성이 높습니다. 그럼에도 불구하고, 현장 방문 시 유치권자의 점유 여부 및 명도 협상 가능성 등을 반드시 확인해야 합니다.

* 승강기 미운행: 건물 편의시설인 승강기가 작동하지 않아 불편함이 예상됩니다. 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 개발 제한 구역: 군사기지 및 군사시설 보호법, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 관련 법규에 따른 개발 및 이용 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 파주시 교하동의 다세대주택으로, 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다. 말소기준권리 하위 권리는 모두 소멸 예정이며, 임차인 인수 부담도 없습니다.

* 가장 큰 쟁점은 유치권 문제입니다. 유치권 확인 소송이 기각되었다는 점은 긍정적 신호이나, 실제 점유 여부와 명도 절차 진행 시 발생할 수 있는 변수를 신중하게 검토해야 합니다.

* 승강기 미작동 등 건물 관리 상태에 대한 현장 확인이 필요합니다.

* 최근 매매 정보로 제시된 자료(7천만원대 거래)는 본건의 감정가(3억 7천2백만원)와 큰 차이를 보이고 있어, 해당 자료의 신뢰성 또는 본건과의 직접적인 비교 가능성에 대한 추가적인 시장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대지지분(약 21.9평)이 건물 면적(약 19.6평) 대비 적절하여 토지 가치를 확보할 수 있습니다.

* 초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 양호하며, 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 유치권 관련 리스크가 성공적으로 해소될 경우, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 372,000,000원입니다.

* 제시된 주변 시세 정보(7천만원대 거래)와 감정가 사이에 매우 큰 격차가 존재합니다. 해당 시세 정보의 신뢰성 및 본건과의 비교 가능성을 철저히 검증해야 합니다.

* 유치권 신고가 있으나 소송이 기각되었다는 점, 인수해야 할 임차 보증금이 없다는 점 등을 고려할 때, 리스크가 해소된다는 전제 하에 감정가의 70~80% 수준을 입찰가 상한선으로 고려해 볼 수 있습니다.

* 다만, 앞서 언급된 시세 정보의 괴리가 매우 크므로, 현장 방문, 주변 부동산 중개업소 탐문, 유사 물건 실거래가 재확인 등 면밀한 시세 조사를 통해 해당 괴리의 원인을 파악하고, 이를 반영하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 리스크 해소 여부에 따라 변동폭이 크겠지만, 초기 조사 단계에서는 250,000,000원 ~ 300,000,000원 범위를 참고하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.