나이스옥션 법원경매 고양 2024타경3998 [3] 경기도 파주시 교하동 566 더 샹스 타운 1동 102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 테라 · 평가일 2024.07.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1,4,7,10은 4필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지,
기호 2,3,5,8,9는 5필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지,
기호 6은 현황 도로임.

인접 도로상태

기호 1,4,7,10은 북측 및 동측으로 포장도로에 각각 접함.
기호 2,3,5,8,9는 동측으로 포장도로에 접함.
기호 6은 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합건물물대장 및 현황 등에 의거 교하동 566(기호 1), 567(기호 4), 568-2(기호 7), 568(기호 10)은 기호 11-18 집합건물의 대지권, 교하동 566-1(기호 2), 566-4(기호 3), 567-3(기호 5), 568-3(기호 8), 568-4(기호 9)는 기호 19-27 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것을 전제로 하여 평가하였음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

공히 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층으로서

외벽: 스타코마감 등
내벽: 벽지 및 타일마감 등
창호: 새시창 등임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

공히 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등 되어있으며 승강기설비는 기준시점 현재 운행되지 않는 것으로 판단됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호 11-18은 4필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지,
기호 19-26은 5필 일단의 사다리형의 토지로 현황 "다세대주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호 11-18은 북측 및 동측으로 포장도로에 각각 접함.
기호 19-26은 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 개발진흥지구(2008.4.11 변경고시), 제2종지구단위계획구역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-29)(교하초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합건물물대장 및 현황 등에 의거 교하동 566(기호 1), 567(기호 4), 568-2(기호 7), 568(기호 10)은 기호 11-18 집합건물의 대지권, 교하동 566-1(기호 2), 566-4(기호 3), 567-3(기호 5), 568-3(기호 8), 568-4(기호 9)는 기호 19-27 집합건물의 대지권으로 차후 대지권이 정리될 것을 전제로 하여 평가하였음.

물건 비고

1. 매각이후 대지권 목적의 토지 별도등기 말소예정
2. 유치권 신고 현황은 별지와 같음
3. 인천지방법원 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소에 대한 기각판결문 제출(신청채권자 서울서부신용협동조합이 제출함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 고양지원 2024타경3998 (3)

소재지: 경기도 파주시 교하동 566 더 샹스 타운 1동 102호

용도: 다세대주택

감정가: 372,000,000원

건물 면적: 64.67㎡ (약 19.56평)

토지 면적: 72.50㎡ (약 21.93평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOO

건물 연식: 2002년 (더 샹스 타운 기준)

2. 입지조건

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* 위치: 경기도 파주시 교하동 소재 "교하초등학교" 남서측 인근에 위치

* 주위 환경: 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경 보통

* 교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편리

* 도로: 본건 토지는 북측 및 동측으로 포장도로에 접해 있음

3. 권리분석

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* 말소기준권리: 2024년 12월 17일 접수된 서울서부신용협동조합의 근저당 (을1, 14억 4천만원)

* 말소 대상 권리:

* 임의경매개시결정 (채권자: 서울서부신용협동조합, 36억 6,681만 6,069원)

* 압류 (채권자: 파주시)

* 가압류 (채권자: 김경임, 2억 3,584만 6,994원)

* 근저당 (채권자: 서울서부신용협동조합, 14억 4,000만원)

* 근저당공동담보목록 (채권자: 서울서부신용협동조합, 28억 6,800만원)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 "지상권"이 기재되어 있으나, 특이사항 없음.

* 특이사항:

* 유치권: 유치권 신고가 있었으나, 인천지방법원 부천지원 2024가합102034 유치권확인의 소에서 기각 판결이 제출되어 권리 행사가 어려울 것으로 판단됨. (단, 최종 확인 필요)

* 별도등기: 대지권 목적의 토지 별도등기가 있으며, 매각 이후 말소될 예정임.

* 공동담보: 서울서부신용협동조합의 채권이 공동으로 담보되어 있음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (별도 임차인 정보 없음)

4. 상권분석

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* 주거 밀집 지역: 다세대주택이 밀집해 있는 주거 지역임.

* 근린생활시설: 상가 등 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 학교 인접: "교하초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경 우수.

5. 생활정보

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* 교육: 교하초등학교 인접.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능.

* 교통: 차량 접근 용이, 대중교통 이용 편리.

* 건물 내 설비: 위생, 급배수, 난방, 주차장 설비 갖추었으나, 승강기는 현재 운행되지 않는 것으로 파악됨.

6. 잠재적 리스크

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* 유치권: 신고된 유치권에 대한 기각 판결이 제출되었으나, 실제 권리관계 최종 확인 필요.

* 승강기: 현재 운행 중단된 승강기 수리 또는 교체 비용 발생 가능성.

* 토지 별도등기: 매각 후 말소 예정이나, 정리 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성 검토.

* 개발 제한: 계획관리지역, 개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등으로 인한 향후 건축 행위 등 제한 가능성.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건 물건지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 경기도 파주시 교하동에 위치한 다세대주택으로, 교육 시설 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 지역에 속합니다. 권리 관계상 유치권 신고 건은 기각 판결로 정리될 가능성이 높으며, 대지권 별도 등기 또한 말소 예정으로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 현재 운행 중단된 승강기 문제와 군사 보호 구역 등으로 인한 향후 개발 제한 가능성을 신중히 검토해야 합니다. 전반적으로는 안정적인 주거 환경을 제공하는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

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* 감정가 대비 낮은 시세: 제공된 매매 정보를 바탕으로 볼 때, 감정가(3억 7,200만원) 대비 실거래가 수준이 상당히 낮게 형성되어 있어 투자 매력도가 높을 수 있습니다.

* 안정적인 주거 수요: 교하초등학교 인근의 주거 지역으로 꾸준한 수요 예상.

* 권리 관계 정리: 유치권 기각 및 별도등기 말소 예정으로 권리 인수 부담이 적을 것으로 예상.

9. 예상 입찰가

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* 최근 매매 정보 분석:

* 마운틴힐빌리지 A/B (2002년식, 50.305㎡): 2025년 11월, 2026년 5월 각 7,000만원에 거래. (약 459만원/평)

* 이화빌라 (1990년식, 33.25㎡): 2026년 5월 5,000만원에 거래. (약 499만원/평)

* 본 물건 (64.67㎡, 약 19.56평)의 시세:

* 유사 연식 건물(마운틴힐빌리지) 기준 시, 약 19.56평 * 459만원/평 = 약 8,978만원

* 이화빌라 기준 시, 약 19.56평 * 499만원/평 = 약 9,760만원

* 종합 시세 범위: 약 9,000만원 ~ 10,000만원으로 추정.

* 감정가(37,200만원) 대비 시세가 매우 낮게 형성되어 있어, 낙찰가율은 감정가의 30% ~ 40% 수준에서 고려해 볼 수 있습니다.

* 유치권, 승강기 수리비 등 잠재적 비용을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 예상 입찰가: 110,000,000원 ~ 150,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.