나이스옥션 법원경매 고양 2024타경84089 [2] 경기도 파주시 문산읍 선유리 230-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영산감정 · 평가일 2024.11.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 문산읍 선유리 소재 "선유4리마을회관" 남동측 인근에 위치하고
있으며 주위는 아파트, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서
제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황
은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대상물건(1-4) 공히 인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 "전"으로
이용 중임.
대상물건(6) : 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 부정형 토지로서 "단독주택" 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태

대상물건(1) : 북측으로 노폭 약 3m 내외의 현황 비포장도로와 접함.
대상물건(2,3) : 지적 및 현황 맹지이나, 인접필지를 통해 도보로 접근이 가능함.
대상물건(4) : 지적상 맹지이나, 북동측으로 노폭 약 2m 내외의 비포장농로와 접함.
대상물건(6) : 북측으로 노폭 약 3m 내외의 현황 비포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건(1,2,3,6) 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>임.
대상물건(4) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(8미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

대상물건 지상에 후첨 "지적도 및 사진용지"와 같이 공부상 등재되지 않은 제시 외 건물
(㉠-㉥)이 소재하여 현상 및 관리상태 등을 고려한 원가법에 의거하여 감정평가 하되
관리상태 및 장래이용가능년수 등을 고려하여 관찰감가법을 병용하였으며, 면적사정은
개략적인 실측면적을 기준으로 사정하였으니 경매진행 및 입찰시 참고 바람. 또한, 제시 외
건물로 인해 소유권 행사를 제한받는 경우의 토지가액을 "부동산감정평가명세표" 비고란에
기재하였음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상물건 일련번호 5-가는 목조 스레이트지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 및 벽돌쌓기 마감 등,
내 벽 : 미상임.
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건 일련번호 5-가는 공부상 "단독주택"으로 등재되어 있음.

설비내역

대상물건 일련번호 5-가는 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것
으로 조사됨.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록6 지상 컨테이너 2개 동 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경84089 (2)

소재지: 경기도 파주시 문산읍 선유리 230-2번지 (신주소: 경기도 파주시 칠정말길 14-70)

물건 종류: 단독주택

감정가: 193,072,110원

토지 면적: 321.00㎡ (약 97.1평)

건물 면적: 39.67㎡ (약 12.0평)

건물 제시외 면적: 92.50㎡ (미등기 건물)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 북파주농업협동조합

특이사항: 공동담보, 제시외 건물(92.50㎡) 포함 매각. 단, 목록6 지상 컨테이너 2개 동은 매각 제외.

1.1. 입지조건

2.

입지조건

* 위치 및 주위환경:

대상 물건은 경기도 파주시 문산읍 선유리 소재 "선유4리마을회관" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 농경지가 혼재된 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황:

대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 현황 및 특성:

토지(1-4)는 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로, 현재 "전"으로 이용 중입니다.

토지(6)는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로, "단독주택"의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태:

토지(1)는 북측으로 노폭 약 3m 내외의 현황 비포장도로와 접합니다.

토지(2,3)는 지적 및 현황상 맹지이나, 인접 필지를 통해 도보 접근이 가능합니다.

토지(4)는 지적상 맹지이나, 북동측으로 노폭 약 2m 내외의 비포장 농로와 접합니다.

토지(6)는 북측으로 노폭 약 3m 내외의 현황 비포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

대상 물건(1,2,3,6)은 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한)에 해당합니다.

대상 물건(4)는 위 용도지역 및 제한구역 외에 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한(8미터 위임, 제한보호구역: 전방지역 25km)이 있습니다.

* 주변 혐오시설:

제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 대상 물건 인근에 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지(4)의 군사시설보호구역 지정은 관련 규제 준수가 필요합니다.

1.2. 권리분석

2.

권리분석

* 등기부현황:

말소기준권리는 2023년 9월 27일 접수된 북파주농업협동조합의 근저당권(1,580,800,000원)입니다.

이 외 접수된 모든 권리(근저당권, 임의경매, 가압류 등)는 말소기준권리 이후 순위이므로 경매 완료 후 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권액은 1,614,626,457원입니다.

* 임차인 현황:

인수할 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 인수 대상 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

주의: 만약 금액이 미상이라도 대항력을 갖춘 임차인이 존재할 경우, 별도 확인 및 추가 부담이 발생할 수 있으므로 철저한 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

2.

상권분석

대상 물건은 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 소규모 지역 상권의 특성을 보입니다. 주된 용도가 주거 목적이므로, 지역 주민을 대상으로 한 근린생활시설과의 연계성이 있습니다.

1.4. 생활정보

2.

생활정보

* 교통:

차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설:

주변에 각종 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경:

주거 지역과 농경지가 혼재되어 있어 비교적 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다. 단, 토지(4)의 군사보호구역 규제는 잠재적 제약 요인이 될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

잠재적 리스크

* 토지 이용 제한:

토지(4)는 군사기지 및 군사시설 보호법상의 제한 구역에 해당하여 건축, 증축 등 토지 이용에 있어 규제를 받을 수 있습니다.

* 제시외 건물:

등기되지 않은 건물(92.50㎡)이 존재하며, 이는 감정평가 시 반영되었으나 건축법, 소방법 등 관련 법규 위반 여부 및 철거 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 또한, 소유권 행사에 제한이 있을 수 있습니다.

* 맹지 및 접근성:

토지(2,3)는 맹지이며, 토지(4)는 좁은 농로와 접해 있어 차량 접근성이 제한적일 수 있습니다. 다만, 주택이 위치한 토지(6)는 도로에 접해 있어 주택 자체의 접근성은 양호합니다.

* 건축물 노후화:

건물(39.67㎡)의 정확한 건축 연도 정보는 제공되지 않았으나, 제시외 건물과 함께 노후화 가능성을 염두에 두고 필요시 수리 또는 신축 비용을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

2.

종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 문산읍 선유리에 위치한 단독주택으로, 321㎡의 비교적 넓은 토지와 39.67㎡의 주택, 그리고 92.50㎡의 제시외 건물을 포함한 일괄 매각 건입니다. 주택 자체는 소규모이나 넓은 토지를 활용한 건축 또는 증축의 잠재력이 있으며, 제시외 건물의 활용 가능성도 있습니다. 다만, 토지(4)의 군사보호구역 제한, 일부 맹지, 그리고 제시외 건물의 법적 불확실성 등은 신중한 검토가 필요합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 법적 하자 위험은 낮습니다.

1.7. 투자 포인트

2.

투자 포인트

* 넓은 토지 가치: 321㎡의 계획관리지역 토지는 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 지닙니다.

* 주택 증축 및 신축 가능성: 현 건물이 작고 제시외 건물이 존재하는 만큼, 법적 제한을 확인한 후 토지를 활용한 신축 또는 증축을 통한 주거 가치 향상이 가능합니다.

* 제시외 건물 활용: 법적 문제가 없을 경우, 창고, 작업 공간 등으로 활용하여 부가적인 가치를 창출할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

예상 입찰가

본 물건의 감정가는 193,072,110원입니다. 제공된 주변 시세 자료는 다세대 및 연립 주택으로, 본 물건의 단독주택 및 넓은 토지와 직접적인 비교는 어렵습니다. 그러나 최근 거래된 유사 지역 내 주택들의 가격대를 고려할 때, 감정가는 토지 가치를 상당히 반영한 것으로 보입니다.

다만, 토지(4)의 군사보호구역 제한, 일부 맹지, 그리고 제시외 건물의 불확실성 등 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 대비 일정 비율 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

이에, 현 시세 및 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 1억 6천만원 (160,000,000원) 수준을 제안합니다. 이는 감정가의 약 83% 수준으로, 잠재적 리스크를 감안한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.